房地产估价师 练习卷

1运用比较法评估某写字楼价值时，选取的三个可比实例成交价格分别为12000元/㎡、12500元/㎡、13000元/㎡，经各项修正后得出的比准价格分别为11800元/㎡、12200元/㎡、12600元/㎡，若采用简单算术平均法求取评估值，则评估单价应为多少元/㎡

1. A. 12200
2. B. 12300
3. C. 12400
4. D. 12500

2在房地产估价中，下列情形应当优先选用收益法的有（多选）

1. A. 有稳定租金收入的写字楼
2. B. 自用为主的政府办公楼
3. C. 出租率较高的公寓
4. D. 空置待开发的住宅用地
5. E. 有长期租约的商场

3某估价师对一宗房地产进行现场查勘时，发现建筑物实际层高与产权证记载不符，且实际层高低于规划许可层高，则估价师在估价报告中应

1. A. 按实际层高评估并说明差异
2. B. 按产权证记载层高评估并说明差异
3. C. 按规划许可层高评估并说明差异
4. D. 按三者平均值评估并说明差异

4某估价师对一栋已抵押的住宅进行司法拍卖价值评估，现场勘察时发现室内存在长期漏水导致的墙体霉变，该信息在评估中最应被归入哪类因素处理

1. A. 区域因素修正项
2. B. 实物状况减价项
3. C. 权益状况限制项
4. D. 市场比较可比项

5某估价机构接受法院委托评估涉案房地产，委托方要求“就低评估以便尽快拍卖”，估价师正确做法是

1. A. 按委托方要求适当调低评估值
2. B. 拒绝该要求并按独立客观原则评估
3. C. 在报告中说明已考虑拍卖快速变现因素
4. D. 按市场价值七成确定评估值

6采用比较法评估某成套住宅时，选取的三个可比实例成交价格分别为9000元/㎡、9500元/㎡、9800元/㎡，经各项修正后比准价格分别为9200元/㎡、9300元/㎡、9100元/㎡，若采用简单算术平均法求取比准价格，则估价对象单价应为

1. A. 9200元/㎡
2. B. 9300元/㎡
3. C. 9100元/㎡
4. D. 9233元/㎡

7某估价项目需评估一宗在建住宅项目的抵押价值，项目已取得土地使用权证和建设工程规划许可证但尚未竣工验收，估价师在确定估价假设时最应关注的是

1. A. 工程能否按批准方案续建完成并取得合法销售条件
2. B. 周边已售住宅的历史成交价格高低
3. C. 委托人近三年的财务报表是否盈利
4. D. 该项目施工单位的企业资质等级

8某在建工程采用假设开发法评估，估价师在测算后续开发成本时，将已完工部分的实际成本也计入后续开发成本扣除，该错误会导致

1. A. 评估价值偏高
2. B. 评估价值偏低
3. C. 评估价值不变
4. D. 评估价值先高后低

9某估价机构对一宗位于城市核心商圈的商铺进行评估，估价师发现该商铺当前租金明显低于周边同类商铺，经调查系原租约尚未到期且租金固定所致，则评估其市场价值时应

1. A. 按现有租约租金水平直接资本化
2. B. 按周边同类商铺市场租金水平评估
3. C. 按现有租约租金与市场租金的平均值评估
4. D. 按原租约租金扣除违约赔偿后的余额评估

10某估价报告采用比较法估价，选取的3个可比实例均位于同一小区同一栋楼，估价师未作区位和实物修正直接取算术平均，该做法最主要的问题是

1. A. 可比实例数量不足
2. B. 未考虑交易日期差异
3. C. 未建立价格可比基础
4. D. 未进行房地产状况调整

11假设开发法中，估价对象为待开发住宅用地，预计开发完成后售价2亿元，开发成本及费用合计1.2亿元，开发周期2年，投资利息按均匀投入计算，则动态分析法中折现率与投资利息的关系是

1. A. 折现率已包含资金时间价值，不再单独计算投资利息
2. B. 折现率仅反映风险，投资利息需单独加计
3. C. 折现率与投资利息均应单独列示
4. D. 折现率可按投资利息率直接替代

12某可比实例的成交价格为10000元/㎡，成交日期为2023年6月，估价时点为2024年6月，该地区该类房地产价格指数显示2023年6月为100，2024年6月为106，则对该可比实例进行市场状况调整后的价格为（ ）元/㎡。

1. A. 10600
2. B. 10000
3. C. 9434
4. D. 11000

13某宗房地产年有效毛收入80万元，运营费用率35%，资本化率6%，则其收益价格约为

1. A. 520万元
2. B. 867万元
3. C. 1333万元
4. D. 229万元

14某宗房地产年有效毛收入100万元，运营费用率30%，若报酬率取8%、收益期限视为无限年，则收益价格为

1. A. 875万元
2. B. 1250万元
3. C. 700万元
4. D. 1000万元

15某估价机构接受委托评估一栋在建工程的市场价值，价值时点为完成主体结构但未安装门窗时，下列估价方法中最适宜作为主要方法的是

1. A. 比较法直接选取周边现房成交案例
2. B. 收益法按建成后租金直接折现
3. C. 假设开发法按后续开发成本与价值倒算
4. D. 成本法按土地取得成本加已投入建安成本