房地产估价师 练习卷

1运用比较法评估某写字楼价值时，选取的三个可比实例成交价格分别为12000元/㎡、12500元/㎡、13000元/㎡，经各项修正后得出的比准价格分别为11800元/㎡、12200元/㎡、12600元/㎡，若采用简单算术平均法求取评估值，则评估单价应为多少元/㎡

1. A. 12200
2. B. 12300
3. C. 12400
4. D. 12500

2运用收益法评估某商铺价值时，下列做法中正确的有（多选）

1. A. 以客观租金而非合同租金测算潜在毛租金收入
2. B. 运营费用中扣除房地产抵押贷款利息支出
3. C. 空置率按同类物业社会平均水平确定
4. D. 报酬率选取时考虑该商铺与可比实例的风险差异
5. E. 净收益测算中扣除建筑物折旧费

3在房地产估价中，下列情形应当优先选用收益法的有（多选）

1. A. 有稳定租金收入的写字楼
2. B. 自用为主的政府办公楼
3. C. 出租率较高的公寓
4. D. 空置待开发的住宅用地
5. E. 有长期租约的商场

4某估价机构在出具抵押估价报告后，委托方因贷款审批需要要求估价师将评估值上调5%，估价师正确的处置方式是

1. A. 在委托方书面承诺后按新值出具报告
2. B. 拒绝调整并按原评估值出具正式报告
3. C. 重新查勘后按委托方要求调整评估值
4. D. 出具两份报告分别载明不同评估值

5某估价师对一宗房地产进行现场查勘时，发现建筑物实际层高与产权证记载不符，且实际层高低于规划许可层高，则估价师在估价报告中应

1. A. 按实际层高评估并说明差异
2. B. 按产权证记载层高评估并说明差异
3. C. 按规划许可层高评估并说明差异
4. D. 按三者平均值评估并说明差异

6某估价机构接受委托评估一宗已出租工业厂房的抵押价值，委托方要求按现状出租用途评估，估价师在确定价值类型时最应优先明确的是

1. A. 评估价值对应的是抵押贷款额度还是市场价值
2. B. 评估价值对应的是出租人权益还是承租人权益
3. C. 评估价值对应的是继续使用前提还是改变用途前提
4. D. 评估价值对应的是过去时点还是未来时点

7某估价师对一栋已抵押的住宅进行司法拍卖价值评估，现场勘察时发现室内存在长期漏水导致的墙体霉变，该信息在评估中最应被归入哪类因素处理

1. A. 区域因素修正项
2. B. 实物状况减价项
3. C. 权益状况限制项
4. D. 市场比较可比项

8某估价项目要求评估价值时点为过去某一日，而估价师现场勘察在价值时点之后，现场状况已发生变化，正确做法是

1. A. 按现场勘察日状况评估
2. B. 按价值时点状况调查评估
3. C. 按两者平均状况评估
4. D. 按委托方口头描述评估

9某估价机构接受法院委托评估涉案房地产，委托方要求“就低评估以便尽快拍卖”，估价师正确做法是

1. A. 按委托方要求适当调低评估值
2. B. 拒绝该要求并按独立客观原则评估
3. C. 在报告中说明已考虑拍卖快速变现因素
4. D. 按市场价值七成确定评估值

10某估价师评估一栋出租率长期偏低的商务楼，采用收益法时对空置率的处理，恰当的是

1. A. 按同类物业正常空置率取值
2. B. 按该楼历史最高空置率取值
3. C. 按零空置率取满租收益
4. D. 按周边住宅空置率取值

11采用比较法评估某成套住宅时，选取的三个可比实例成交价格分别为9000元/㎡、9500元/㎡、9800元/㎡，经各项修正后比准价格分别为9200元/㎡、9300元/㎡、9100元/㎡，若采用简单算术平均法求取比准价格，则估价对象单价应为

1. A. 9200元/㎡
2. B. 9300元/㎡
3. C. 9100元/㎡
4. D. 9233元/㎡

12某估价机构承接一宗工业厂房抵押估价业务，估价师在确定价值时点时，委托方要求以三个月前已出具的评估报告时点为准，估价师正确的做法是

1. A. 重新确定价值时点并在报告中说明理由
2. B. 直接采用委托方要求的三个月前时点
3. C. 采用当前时点但引用原报告数据
4. D. 拒绝承接该抵押估价业务

13某估价项目需评估一宗在建住宅项目的抵押价值，项目已取得土地使用权证和建设工程规划许可证但尚未竣工验收，估价师在确定估价假设时最应关注的是

1. A. 工程能否按批准方案续建完成并取得合法销售条件
2. B. 周边已售住宅的历史成交价格高低
3. C. 委托人近三年的财务报表是否盈利
4. D. 该项目施工单位的企业资质等级

14某估价师在完成现场查勘后，发现可比实例A的成交日期距估价时点已超过两年，且期间当地房地产市场经历大幅波动，则正确处理方式是

1. A. 直接采用该可比实例不做调整
2. B. 对该可比实例进行市场状况调整后采用
3. C. 将该可比实例权重设为最高
4. D. 放弃所有可比实例重新选取

15某在建工程采用假设开发法评估，估价师在测算后续开发成本时，将已完工部分的实际成本也计入后续开发成本扣除，该错误会导致

1. A. 评估价值偏高
2. B. 评估价值偏低
3. C. 评估价值不变
4. D. 评估价值先高后低

16某估价师在评估一宗工业用地时，发现该地块实际用途为商业且已领取营业执照多年，但土地使用权证载用途为工业，下列处理正确的是

1. A. 按证载工业用途评估并提示实际用途差异
2. B. 按实际商业用途评估并忽略证载用途
3. C. 按商业与工业用途价值较高者评估
4. D. 按两者平均值评估以平衡差异

17某估价机构对一宗位于城市核心商圈的商铺进行评估，估价师发现该商铺当前租金明显低于周边同类商铺，经调查系原租约尚未到期且租金固定所致，则评估其市场价值时应

1. A. 按现有租约租金水平直接资本化
2. B. 按周边同类商铺市场租金水平评估
3. C. 按现有租约租金与市场租金的平均值评估
4. D. 按原租约租金扣除违约赔偿后的余额评估

18某估价机构接受法院委托评估涉案房地产，估价目的为司法拍卖参考，下列做法中正确的是

1. A. 按市场价值评估并在报告中说明未考虑强制处置因素
2. B. 按快速变现价值评估并直接以拍卖保留价作为价值结论
3. C. 按市场价值评估并考虑处置费用与强制处置折价影响
4. D. 按清算价值评估且不区分评估价值与拍卖起拍价

19某估价报告采用比较法估价，选取的3个可比实例均位于同一小区同一栋楼，估价师未作区位和实物修正直接取算术平均，该做法最主要的问题是

1. A. 可比实例数量不足
2. B. 未考虑交易日期差异
3. C. 未建立价格可比基础
4. D. 未进行房地产状况调整

20某估价师在现场查勘时发现，估价对象房屋登记用途为住宅，但实际已改为餐饮经营多年，评估其抵押价值时正确的处理方式是

1. A. 按实际餐饮用途评估并说明
2. B. 按登记住宅用途评估并说明
3. C. 按两种用途价值较高者评估
4. D. 按两种用途价值平均后评估

21假设开发法中，估价对象为待开发住宅用地，预计开发完成后售价2亿元，开发成本及费用合计1.2亿元，开发周期2年，投资利息按均匀投入计算，则动态分析法中折现率与投资利息的关系是

1. A. 折现率已包含资金时间价值，不再单独计算投资利息
2. B. 折现率仅反映风险，投资利息需单独加计
3. C. 折现率与投资利息均应单独列示
4. D. 折现率可按投资利息率直接替代

22估价师在现场查勘时发现，某商铺实际用途为餐饮，但不动产权证登记用途为零售商业，则评估其市场价值时应

1. A. 按餐饮用途评估并说明登记用途差异
2. B. 按登记用途评估并说明实际用途差异
3. C. 按两种用途分别评估后取平均值
4. D. 按最高最佳利用原则直接按餐饮评估

23某可比实例的成交价格为10000元/㎡，成交日期为2023年6月，估价时点为2024年6月，该地区该类房地产价格指数显示2023年6月为100，2024年6月为106，则对该可比实例进行市场状况调整后的价格为（ ）元/㎡。

1. A. 10600
2. B. 10000
3. C. 9434
4. D. 11000

24某宗土地评估中，土地使用权出让合同约定用途为工业，实际已建成商业综合体并运营三年，评估其市场价值时应

1. A. 按工业用途评估并说明实际用途差异
2. B. 按商业用途评估并扣除补缴地价
3. C. 按商业用途评估不扣除任何费用
4. D. 按工业与商业用途分别评估后取高值

25某宗房地产年有效毛收入80万元，运营费用率35%，资本化率6%，则其收益价格约为

1. A. 520万元
2. B. 867万元
3. C. 1333万元
4. D. 229万元

26某估价师在评估一宗位于城市核心区的商业用地时，发现该区域近期有地铁线路规划获批但尚未开工，估价师在确定地价影响因素时，正确的处理是

1. A. 将规划因素作为一般因素纳入修正
2. B. 将规划因素作为区域因素考虑其预期影响
3. C. 将规划因素作为个别因素调整
4. D. 忽略规划因素因尚未实际建设

27某宗房地产年有效毛收入100万元，运营费用率30%，若报酬率取8%、收益期限视为无限年，则收益价格为

1. A. 875万元
2. B. 1250万元
3. C. 700万元
4. D. 1000万元

28运用假设开发法评估待开发土地价值时，若预计开发完成后房地产价值为2000万元，开发成本为1000万元，销售费用为100万元，投资利息为80万元，销售税费为120万元，则开发商利润按正常利润率20%计算（以开发完成后价值为基数）时的利润为多少万元

1. A. 160万元
2. B. 200万元
3. C. 400万元
4. D. 360万元

29某估价机构接受委托评估一栋在建工程的市场价值，价值时点为完成主体结构但未安装门窗时，下列估价方法中最适宜作为主要方法的是

1. A. 比较法直接选取周边现房成交案例
2. B. 收益法按建成后租金直接折现
3. C. 假设开发法按后续开发成本与价值倒算
4. D. 成本法按土地取得成本加已投入建安成本

30某宗房地产的土地使用年限为50年，已使用20年，建筑物剩余经济寿命为35年，在建筑物残值忽略不计的情况下，计算建筑物折旧时应采用的收益期限为

1. A. 30年
2. B. 35年
3. C. 50年
4. D. 15年