房地产估价师 练习卷

1运用比较法评估某写字楼价值时，选取的三个可比实例成交价格分别为12000元/㎡、12500元/㎡、13000元/㎡，经各项修正后得出的比准价格分别为11800元/㎡、12200元/㎡、12600元/㎡，若采用简单算术平均法求取评估值，则评估单价应为多少元/㎡

1. A. 12200
2. B. 12300
3. C. 12400
4. D. 12500

2某估价机构接受法院委托对一宗涉诉房产进行估价，委托方要求估价结果必须不低于某指定数额，估价师正确的处置方式是

1. A. 按委托方指定数额出具估价报告
2. B. 拒绝该项要求并按独立客观原则出具报告
3. C. 在报告中同时载明指定数额与评估值
4. D. 先出具指定数额报告再由复核人修改

3估价人员对某住宅进行实地查勘时发现，该住宅所在楼栋外墙存在细微裂缝，但室内装修完好，委托方仅要求出具抵押价值。估价师在报告中对外墙裂缝最恰当的处理是

1. A. 不在报告中提及，因不影响室内使用
2. B. 在报告中说明裂缝情况并提示可能影响价值
3. C. 直接按危房处理下调评估价值
4. D. 要求委托方先修复后再继续估价

4某在建工程已完成主体结构，估价师采用假设开发法估价时，后续开发成本中不应计入的项目是

1. A. 后续装修工程费用
2. B. 已投入的主体结构工程款
3. C. 后续开发期间的管理费用
4. D. 后续开发的销售税费

5运用比较法评估某住宅价值时，选取的三个可比实例成交价分别为楼层、朝向均优于估价对象，下列修正方向正确的是

1. A. 对可比实例成交价作向下修正
2. B. 对可比实例成交价作向上修正
3. C. 对估价对象设定价格作向下修正
4. D. 对可比实例成交价不作任何修正

6估价报告内部审核中，发现技术路线正确但参数取值缺乏依据，审核意见应定性为

1. A. 重大技术缺陷，报告不可使用
2. B. 一般性缺陷，修改后可出具
3. C. 格式问题，不影响结论
4. D. 市场问题，无需修改

7采用成本法评估旧有建筑物价值时，成新率的确定应主要依据

1. A. 建筑物的已使用年限
2. B. 建筑物的剩余经济寿命
3. C. 建筑物的设计使用年限
4. D. 建筑物的实际观察损耗程度

8运用比较法评估某住宅小区内一套三居室时，选取的三个可比实例成交单价分别为8200元、8500元、8800元，经各项修正后得到的比准单价分别为8350元、8420元、8560元，则采用中位数法求取的比准单价为多少元

1. A. 8350
2. B. 8420
3. C. 8443
4. D. 8560

9某估价机构接受委托评估一宗已出租的工业厂房，租约剩余期限五年且租金明显低于市场水平，委托方要求评估其市场价值。下列处理方式中正确的是

1. A. 按现有租约租金计算收益并据此确定价值
2. B. 按市场租金计算收益并说明租约影响
3. C. 按市场租金与租约租金加权平均计算收益
4. D. 按市场租金计算后扣除租约期内租金差额现值

10评估某在建工程价值时，若工程已停工两年且复工时间不确定，采用假设开发法计算后续开发成本时，下列处理方式正确的是

1. A. 按原施工合同价直接计入后续开发成本
2. B. 按停工时的实际成本计入后续开发成本
3. C. 按价值时点的正常建造成本并考虑续建费用计入
4. D. 按原预算造价扣除已完工程成本后计入

11某估价机构在出具抵押估价报告后，委托方因贷款审批需要要求估价师将评估值上调5%，估价师正确的处置方式是

1. A. 在委托方书面承诺后按新值出具报告
2. B. 拒绝调整并按原评估值出具正式报告
3. C. 重新查勘后按委托方要求调整评估值
4. D. 出具两份报告分别载明不同评估值

12评估某在建工程价值时，估价师已取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证，但尚未取得商品房预售许可证，此时采用假设开发法估价，正确做法是

1. A. 按已完工部分实际投入成本加利润估算
2. B. 按预售许可条件下的预期售价扣除后续支出估算
3. C. 按现状条件下可实现的合法开发价值扣除后续支出估算
4. D. 按周边同类项目预售均价直接乘以建筑面积估算

13运用成本法评估某旧办公楼价值时，建筑物重置成本为2000万元，已使用15年，剩余经济寿命35年，残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧，则建筑物现值为

1. A. 1400万元
2. B. 1500万元
3. C. 1600万元
4. D. 1700万元

14某房地产估价报告采用比较法评估，选取了6个可比实例，其中1个可比实例的成交价格明显低于正常市场水平且经查证为关联交易，则估价师正确处理方式是

1. A. 保留该实例但加大修正幅度
2. B. 剔除该实例后重新选取可比实例
3. C. 保留该实例并说明其为关联交易
4. D. 将该实例与其他实例取平均

15某估价机构承接一宗位于城市核心商圈的商铺抵押估价业务，委托人要求估价师按周边住宅成交均价推算商铺价值，估价师应当如何处置

1. A. 按委托人要求用住宅可比实例测算并出具报告
2. B. 拒绝承接该业务并建议委托人另找机构
3. C. 改用收益法测算并到现场核查商铺实际租金
4. D. 直接套用政府公布的商业基准地价修正

16估价师运用收益法评估一宗写字楼时，测算出的净收益每年稳定但土地使用权剩余年限仅剩25年，在确定报酬率后对该宗物业价值影响最大的参数选择是

1. A. 收益期限按25年计算
2. B. 收益期限按建筑物剩余经济寿命计算
3. C. 收益期限按无限年计算
4. D. 收益期限按50年出让年限计算

17某估价师现场查勘一套已出租住宅，租约剩余期限三年且租金明显低于市场租金，委托人要求评估该住宅的市场价值，估价师应当

1. A. 按现有租约租金直接资本化求值
2. B. 按市场租金评估并说明租约影响
3. C. 按租约与市场租金的算术平均值
4. D. 按租约租金加市场租金之和评估

18采用比较法评估某住宅时，可比实例成交价为总价180万元、建筑面积120平方米，经调查该成交价包含一个地下车位使用权作价15万元，则用于单价比较的可比实例单价应为

1. A. 15000元/平方米
2. B. 13750元/平方米
3. C. 12500元/平方米
4. D. 12000元/平方米

19某估价项目采用成本法评估一栋专用厂房，估价师在计算建筑物折旧时，发现该厂房主体结构完好但附属的特定工艺管线因工艺淘汰已无使用价值，恰当的处理是

1. A. 将工艺管线作为功能性折旧单独计算并扣除
2. B. 将工艺管线视为物质折旧按年限统一计提
3. C. 忽略工艺管线，仅对主体结构计算折旧
4. D. 将工艺管线价值计入土地取得成本一并摊销

20某宗房地产的建筑面积为200平方米，套内建筑面积为160平方米，分摊的共有建筑面积为40平方米，则该房地产的得房率（套内建筑面积与建筑面积之比）为

1. A. 0.8
2. B. 1.25
3. C. 0.2
4. D. 0.6

21某估价师对一栋已抵押的住宅进行司法拍卖价值评估，现场勘察时发现室内存在长期漏水导致的墙体霉变，该信息在评估中最应被归入哪类因素处理

1. A. 区域因素修正项
2. B. 实物状况减价项
3. C. 权益状况限制项
4. D. 市场比较可比项

22估价师在收益法中测算某写字楼净收益时，已扣除房产税、城镇土地使用税和运营费用，但未扣除房屋折旧，下列关于折旧处理的判断正确的是

1. A. 净收益中应再扣除建筑物折旧
2. B. 净收益中不再单独扣除折旧
3. C. 折旧应计入资本化率调整
4. D. 折旧应作为运营费用扣除

23某估价师用假设开发法评估待开发住宅用地，测算开发完成后价值时采用了周边在售新房均价，但该均价包含精装修，而估价对象规划为毛坯交付，正确做法是

1. A. 直接采用含装修均价
2. B. 扣除装修价值后采用
3. C. 采用周边二手房均价
4. D. 按装修成本加价修正

24估价师在收益法中确定某商场报酬率时，已知无风险报酬率、风险报酬率和投资风险补偿，下列做法正确的是

1. A. 以无风险报酬率加风险报酬率
2. B. 以无风险报酬率加投资风险补偿
3. C. 以行业平均报酬率直接替代
4. D. 以贷款利率加风险报酬率

25采用比较法评估某套二手房时，将可比实例成交价首先调整为“正常成交价格”，应优先剔除的因素是

1. A. 房地产状况中的区位因素
2. B. 成交日期与价值时点的差异
3. C. 交易方式中卖方承担的税费转嫁
4. D. 交易情况中的非正常交易因素

26某估价报告在“估价假设和限制条件”中写明“本报告以委托方提供的权属资料真实合法为前提”，该假设属于

1. A. 一般假设
2. B. 未定事项假设
3. C. 背离事实假设
4. D. 依据不足假设

27某商场因周边新建地铁站导致客流增加，估价师在比较法中对可比实例进行区位状况调整时，该因素应体现在

1. A. 繁华程度修正
2. B. 交通条件修正
3. C. 环境景观修正
4. D. 楼层朝向修正

28评估某宗工业用地及地上厂房时，下列因素中属于区域因素的有（多选）

1. A. 产业集聚程度
2. B. 厂区内部平面布置
3. C. 对外交通便利程度
4. D. 基础设施配套条件
5. E. 厂房建筑结构类型

29某估价师用收益法评估写字楼，已求取净收益和报酬率，但租约剩余期限短于建筑物剩余经济寿命，此时最恰当的处理是

1. A. 分段计算租约期与租约期后收益
2. B. 直接按无限年公式求取价值
3. C. 按建筑物剩余寿命统一折现
4. D. 按土地剩余使用年限折现

30某估价机构接受法院委托评估一套涉案住宅，估价师在现场查勘时发现房屋已被查封且有人居住，正确的处置方式是

1. A. 照常查勘并记录查封与占用状况
2. B. 要求法院先腾空后再查勘
3. C. 以无法查勘为由拒绝接受委托
4. D. 按邻居描述的户型直接评估

31某估价师评估一栋出租率长期偏低的商务楼，采用收益法时对空置率的处理，恰当的是

1. A. 按同类物业正常空置率取值
2. B. 按该楼历史最高空置率取值
3. C. 按零空置率取满租收益
4. D. 按周边住宅空置率取值

32运用市场比较法评估住宅价值时，可比实例成交价格为卖方实收价而税费由买方承担，建立比较基础时应进行的处理是

1. A. 将买方承担的税费从成交价格中扣除
2. B. 将买方承担的税费加回到成交价格中
3. C. 按买卖双方各半分摊税费后调整价格
4. D. 直接采用成交价格不作税费归一化处理

33某估价师在现场查勘时发现，可比实例所在楼栋外墙存在明显渗水痕迹，但委托人提供的成交资料未提及该情况，估价师正确处理方式是

1. A. 忽略该差异，因为成交资料未记载
2. B. 在报告中如实记录并在比较修正中予以考虑
3. C. 直接判定该可比实例不可用而全部弃用
4. D. 按渗水严重程度对成交价格统一下调固定比例

34运用成本法评估建筑物价值时，下列各项中属于建筑物折旧构成内容的有（多选）

1. A. 物质折旧
2. B. 功能折旧
3. C. 经济折旧
4. D. 土地取得成本
5. E. 建设期利息

35某宗土地面积为2000㎡，容积率为2.5，建筑密度为40%，则该宗土地上建筑物的总建筑面积为

1. A. 5000㎡
2. B. 800㎡
3. C. 1250㎡
4. D. 2000㎡

36成本法中评估某建筑物重置成本时，若该建筑物为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，已使用15年，残值率为0，采用直线法计算成新率，则成新率为

1. A. 70%
2. B. 65%
3. C. 75%
4. D. 80%

37某估价师在实地查勘时发现，估价对象为一栋独立别墅，但登记用途为住宅，实际被用作经营性民宿，且已办理营业执照，则估价师在确定估价对象用途时正确的处理是

1. A. 以登记用途住宅为准，并在报告中说明实际用途及影响
2. B. 以实际用途民宿为准，因其已取得营业执照
3. C. 由委托方书面指定用途后直接采用
4. D. 按住宅与民宿中价值较高者确定用途

38某估价机构接受委托评估一宗已出租的沿街商铺，租约剩余3年、租金明显低于市场水平，委托人要求按市场租金口径评估其市场价值，估价师在收益法中应如何处理该租约的影响

1. A. 按现有租约租金计算至租约到期，再按市场租金计算后续
2. B. 全程按市场租金计算，不考虑现有租约约束
3. C. 按现有租约租金与市场租金的平均值计算
4. D. 按现有租约租金计算但缩短收益期限为3年

39估价师在收集可比实例时发现某宗交易为关联方之间的转让，成交价明显偏高，对该可比实例的处置方式应为

1. A. 作为交易情况异常实例，进行修正或予以剔除
2. B. 直接采用，因成交价高有利于委托人
3. C. 按周边均价替换其成交价后采用
4. D. 将其成交价乘以固定系数0.8后采用

40某估价机构承接抵押估价业务，估价师发现委托人为提高贷款额度要求将估价结果上调20%，估价师正确的处置方式是

1. A. 坚持独立客观出具报告，拒绝按委托人要求调整结果
2. B. 按委托人要求调整，但在报告中注明系委托人要求
3. C. 先按委托人要求出具，事后再补一份内部说明
4. D. 与委托人协商折中，上调10%以维持合作关系

41某估价项目需评估一宗在建住宅项目的抵押价值，项目已取得土地使用权证和建设工程规划许可证但尚未竣工验收，估价师在确定估价假设时最应关注的是

1. A. 工程能否按批准方案续建完成并取得合法销售条件
2. B. 周边已售住宅的历史成交价格高低
3. C. 委托人近三年的财务报表是否盈利
4. D. 该项目施工单位的企业资质等级

42某宗房地产的土地使用权剩余年限为35年，建筑物剩余经济寿命为40年，报酬率为8%，若取土地与建筑物中较短者作为收益期限，则该房地产的收益期限应取多少年

1. A. 35
2. B. 38
3. C. 40
4. D. 75

43在运用收益法评估某商铺价值时，已知年有效毛收入为120万元，年运营费用为40万元，报酬率为10%，收益期限为无限年，则该商铺的收益价格为多少万元

1. A. 800
2. B. 1200
3. C. 1600
4. D. 2000

44某估价师在评估一宗工业用地时，发现该地块实际用途为商业，但土地使用权证登记用途为工业，估价目的为司法处置，则估价时应以什么用途为准

1. A. 按实际商业用途评估
2. B. 按登记工业用途评估
3. C. 按商业与工业中价高者评估
4. D. 按规划部门意见确定用途评估

45运用比较法评估某二手住宅时，选取的三个可比实例成交价格分别为12000元/㎡、12500元/㎡、13000元/㎡，经各项修正后价格分别为11800元/㎡、12400元/㎡、12900元/㎡，若采用简单算术平均法求取比准价格，结果为

1. A. 12366元/㎡
2. B. 12367元/㎡
3. C. 12400元/㎡
4. D. 12500元/㎡

46成本法中，某建筑物重置成本为500万元，已使用20年，尚可使用30年，采用直线法折旧，该建筑物的现值为

1. A. 200万元
2. B. 300万元
3. C. 350万元
4. D. 400万元

47估价对象为一栋出租公寓，周边同类物业租金近期因地铁开通明显上涨，但估价委托合同中约定的价值时点为地铁开通前一个月，估价师应

1. A. 按当前实际租金水平评估
2. B. 按价值时点时的租金水平评估
3. C. 按地铁开通后预期租金评估
4. D. 按合同签订日租金水平评估

48运用收益法评估某写字楼，已知年租金收入200万元，空置率10%，运营费用80万元，报酬率8%，则该写字楼价值为

1. A. 1500万元
2. B. 1250万元
3. C. 2500万元
4. D. 1000万元

49采用比较法评估某住宅时，选取的三个可比实例成交日期分别距估价时点2个月、5个月、8个月，当地该类住宅价格近一年每月环比上涨约0.5%，若统一修正到估价时点，正确的处理是

1. A. 按各实例成交日至估价时点的实际间隔逐月累乘修正
2. B. 统一按半年平均涨幅对三个实例作相同修正
3. C. 按最近一个月涨幅对三个实例作相同修正
4. D. 对超过3个月的实例修正、其余不修正

50某可比实例成交价为300万元，建筑面积120平方米，经调查其成交价中含卖方应缴税费10万元且由买方承担，若正常交易税费应由卖方承担，则修正后的可比实例成交价应为

1. A. 290万元
2. B. 300万元
3. C. 310万元
4. D. 320万元

51某估价师在评估一宗工业用地时，发现该地块实际用途为商业且已领取营业执照多年，但土地使用权证载用途为工业，下列处理正确的是

1. A. 按证载工业用途评估并提示实际用途差异
2. B. 按实际商业用途评估并忽略证载用途
3. C. 按商业与工业用途价值较高者评估
4. D. 按两者平均值评估以平衡差异

52某估价师采用市场法评估一套住宅，选取的六个可比实例中有一个位于同一小区但成交价明显偏高，经核实系亲属间交易，下列处理正确的是

1. A. 将该实例作为交易情况异常予以剔除或修正
2. B. 直接采用该实例以体现小区最高价值
3. C. 将该实例与其他实例平均后采用
4. D. 降低该实例权重但保留其成交价

53某估价师采用收益法评估一栋出租写字楼，在求取净收益时，对于由业主承担的大修基金和由租户承担的物业管理费，正确的处理是

1. A. 两者均从有效毛收入中扣除
2. B. 两者均不从有效毛收入中扣除
3. C. 大修基金应扣除，物业管理费不应扣除
4. D. 大修基金不应扣除，物业管理费应扣除

54某估价师在比较法中对可比实例进行房地产状况调整，下列属于区位状况调整内容的是

1. A. 可比实例的建筑面积与估价对象不同
2. B. 可比实例的朝向、楼层与估价对象不同
3. C. 可比实例所在区域交通便利程度与估价对象不同
4. D. 可比实例的装修档次与估价对象不同

55某估价机构承接一宗大型商业综合体抵押估价业务，下列做法中符合执业规范要求的有（多选）

1. A. 估价师现场查勘并记录商业综合体各楼层实际经营状况
2. B. 依据委托人提供的财务报表直接确定收益法净收益
3. C. 对可比实例进行交易情况、市场状况和房地产状况修正
4. D. 在估价报告中披露估价假设和限制条件
5. E. 应委托人要求将估价结果提高以获取更高贷款额度

56估价对象为一栋出租中的写字楼，租约剩余3年且租金明显低于市场租金，评估其市场价值时正确的处理是

1. A. 按现有租约租金评估并直接资本化得出市场价值
2. B. 按市场租金评估但扣除租约剩余期内租金差额的现值影响
3. C. 按现有租约与市场租金的算术平均值作为客观租金
4. D. 按市场租金评估并将租约剩余期视为无租约影响

57运用成本法评估旧有房地产时，计算建筑物折旧应重点关注

1. A. 建筑物账面原值减去累计会计折旧后的余额
2. B. 物质折旧、功能折旧和经济折旧的综合影响
3. C. 建筑物重置成本乘以已使用年限与耐用年限之比
4. D. 建筑物重建成本减去土地取得成本后的余额

58某估价师完成现场查勘后，发现估价对象产权证载用途为工业而实际已改为商业经营多年，评估抵押价值时正确的处理是

1. A. 按实际商业用途评估并在报告中说明用途差异
2. B. 按证载工业用途评估且不考虑实际用途改变
3. C. 按商业与工业用途价值的较高者确定评估值
4. D. 按两种用途评估后取算术平均值作为结论

59采用比较法估价时，选取的可比实例成交日期与价值时点相隔较长且当地房价在此期间持续上涨，应优先进行

1. A. 交易情况修正
2. B. 市场状况调整
3. C. 房地产状况调整
4. D. 容积率修正

60假设开发法中，开发完成后用于出售的房地产，其后续开发成本、管理费用、销售费用等通常应

1. A. 按价值时点一次性扣除
2. B. 按开发期折现到价值时点后扣除
3. C. 按开发完成后的价值比例扣除
4. D. 按实际发生时间折现到价值时点后扣除

61某估价报告采用比较法估价，选取的3个可比实例均位于同一小区同一栋楼，估价师未作区位和实物修正直接取算术平均，该做法最主要的问题是

1. A. 可比实例数量不足
2. B. 未考虑交易日期差异
3. C. 未建立价格可比基础
4. D. 未进行房地产状况调整

62采用比较法估价时，下列属于房地产状况调整内容的有（多选）

1. A. 区位状况调整
2. B. 实物状况调整
3. C. 权益状况调整
4. D. 市场状况调整
5. E. 交易情况调整

63收益法中，某商铺年有效毛收入为80万元，年运营费用为30万元，该类房地产资本化率为5%，若该商铺剩余收益年限为40年，则其收益价格约为多少万元

1. A. 1000
2. B. 960
3. C. 858
4. D. 920

64成本法中，某建筑物重置成本为500万元，已使用20年，剩余经济寿命30年，采用直线法计算折旧，则该建筑物现值为多少万元

1. A. 300
2. B. 200
3. C. 320
4. D. 280

65某估价机构完成估价报告后，委托人要求将估价结果由1200万元调整为1500万元，估价师正确的做法是

1. A. 按委托人要求修改并重新出具
2. B. 拒绝修改并说明估价独立性
3. C. 在报告中注明两种结果
4. D. 另行委托其他机构出具

66某估价机构接受委托对一宗已抵押的住宅进行价值评估，委托方要求估价目的写明“为银行确定抵押贷款额度提供参考”，该机构在报告中应将该估价目的表述为

1. A. 为银行确定抵押贷款额度提供价值参考
2. B. 为委托方处置抵押物提供价值参考
3. C. 为借款人偿债能力核查提供价值参考
4. D. 为房地产管理部门核定计税价格提供参考

67估价师在实地查勘时发现，某可比实例所在楼栋外墙正在整体翻新，而该实例成交价明显低于同小区其他房源，在选用该实例时应重点考虑的影响因素是

1. A. 交易情况是否正常及是否受施工干扰
2. B. 该实例的建筑面积是否存在误差
3. C. 该实例的户型朝向是否与估价对象一致
4. D. 该实例的成交税费由哪一方承担

68某估价师对一宗划拨土地上已建成住宅进行转让估价，已知该住宅市场交易价格正常，但土地为划拨取得，则估价时正确的处理思路是

1. A. 按市场交易价格直接作为估价结果
2. B. 按市场交易价格扣除应补缴的土地出让金等价款
3. C. 按划拨土地原取得成本确定估价结果
4. D. 按周边出让土地住宅价格上浮一定比例

69某估价报告采用比较法评估一处老旧住宅，选取了同一小区三套近期成交案例，其中一套为亲属间交易，另一套为顶层且带露台，第三套为中间层普通户型，则下列做法中正确的有

1. A. 亲属间交易应核查是否正常并决定是否修正或剔除
2. B. 顶层带露台案例应进行房地产状况调整
3. C. 三套案例均应作为可比实例直接算术平均
4. D. 亲属间交易可直接按最低价采用

70某宗工业用地出让年限为50年，已使用12年，评估其现状价值时，若土地还原率为6%，则计算土地使用权剩余年期修正系数应采用的年期为

1. A. 50年
2. B. 38年
3. C. 12年
4. D. 62年

71估价师在现场查勘时发现，某商铺实际用途为餐饮，但不动产权证登记用途为零售商业，则评估其市场价值时应

1. A. 按餐饮用途评估并说明登记用途差异
2. B. 按登记用途评估并说明实际用途差异
3. C. 按两种用途分别评估后取平均值
4. D. 按最高最佳利用原则直接按餐饮评估

72某估价师受托评估一宗位于城市规划区内的集体经营性建设用地使用权抵押价值，已知该地块已依法登记并符合规划，则估价时还应重点核查

1. A. 是否已取得国有土地使用权证
2. B. 是否经集体经济组织成员会议同意
3. C. 是否已缴纳土地闲置费
4. D. 是否已纳入年度供地计划

73采用比较法评估某住宅价值时，选取的三个可比实例成交价格分别为8000元/㎡、8200元/㎡、8500元/㎡，经各项修正后得到的比准价格分别为8100元/㎡、8300元/㎡、8400元/㎡，若采用加权算术平均法，且权重分别为0.5、0.3、0.2，则评估单价为（ ）元/㎡。

1. A. 8200
2. B. 8230
3. C. 8250
4. D. 8300

74采用收益法评估某商铺价值时，已知年有效毛收入为120万元，年运营费用为40万元，报酬率为10%，则该商铺的收益价格为（ ）万元。

1. A. 800
2. B. 1200
3. C. 600
4. D. 400

75在房地产估价报告撰写中，下列做法符合规范要求的有（ ）。（多选）

1. A. 估价报告应包含估价师声明并由注册房地产估价师签名
2. B. 估价结果应明确价值时点并说明其确定依据
3. C. 估价报告可仅由估价机构盖章而无估价师签字
4. D. 估价假设和限制条件应在报告中单独列示
5. E. 估价报告有效期内无论市场变化均可直接使用

76某宗房地产的收益期限为40年，年净收益为50万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（已知(P/A,8%,40)=11.925）

1. A. 596.25万元
2. B. 625.00万元
3. C. 480.00万元
4. D. 540.00万元

77运用成本法评估旧建筑物价值时，成新率的确定应当依据

1. A. 建筑物的已使用年限除以设计使用年限
2. B. 现场查勘判定的建筑物实际完好程度
3. C. 建筑物账面净值与原始造价之比
4. D. 周边同类建筑物的平均使用年限

78某住宅小区评估中，可比实例A位于小区内临街，可比实例B位于小区内侧安静位置，两实例其他条件相同但成交价A比B高8%，则修正时应

1. A. 对A做区位因素减价修正
2. B. 对B做区位因素加价修正
3. C. 对A和B各做一半修正
4. D. 不做区位修正直接使用

79某估价机构出具的报告被用于司法诉讼，法院要求估价师出庭说明，估价师发现报告中可比实例的成交日期标注有误，正确的做法是

1. A. 当庭口头更正错误并说明理由
2. B. 坚持报告原内容不作任何更改
3. C. 当庭更正并申请补充书面说明
4. D. 撤回报告重新出具新报告

80收益法中求取建筑物折旧时，若土地使用权年限短于建筑物经济寿命，则收益期限应取

1. A. 建筑物经济寿命
2. B. 土地使用权剩余年限
3. C. 建筑物剩余经济寿命
4. D. 两者中的较长者

81某宗房地产年有效毛收入80万元，运营费用率35%，资本化率6%，则其收益价格约为

1. A. 520万元
2. B. 867万元
3. C. 1333万元
4. D. 229万元

82估价委托人要求估价师将评估值调高至其期望数值，否则更换机构，估价师正确的做法是

1. A. 在报告注明委托方要求后调整
2. B. 按规范独立评估并说明不能调整
3. C. 先调整再口头说明原因
4. D. 更换估价目的后调整

83某估价机构接受委托评估一宗已出租工业厂房的市场价值，租约剩余期限5年且租金明显低于市场租金，委托人要求按市场租金水平评估并忽略租约影响，估价师正确的处置方式是

1. A. 按市场租金评估并在报告中说明未考虑租约限制
2. B. 按租约租金评估并说明租约期内价值受限
3. C. 分别评估租约期内与租约期外价值后加权得出
4. D. 拒绝评估并要求委托人先解除租赁合同

84某宗房地产采用比较法评估，三个可比实例修正后单价分别为9800元/㎡、10200元/㎡、10000元/㎡，经分析权重分别为0.2、0.3、0.5，则加权平均单价为

1. A. 9980元/㎡
2. B. 10000元/㎡
3. C. 10067元/㎡
4. D. 10050元/㎡

85在比较法交易情况修正中，下列哪种情况通常不需要进行交易情况修正

1. A. 交易双方存在关联关系
2. B. 交易价格包含家具家电
3. C. 交易发生在正常市场条件下
4. D. 交易一方急于出售

86某估价机构接受委托评估一宗已出租工业厂房的抵押价值，租约剩余期限5年且租金明显低于市场租金，下列处理方式中最恰当的是

1. A. 按市场租金评估并说明租约影响
2. B. 按租约租金评估且不考虑市场租金
3. C. 按市场租金与租约租金加权平均评估
4. D. 按租约租金评估并扣除租约到期风险

87运用成本法评估某旧厂房时，土地重新购建成本800万元，建筑物重置成本500万元，建筑物成新率60%，不考虑其他因素，则该厂房评估价值为

1. A. 1100万元
2. B. 1300万元
3. C. 980万元
4. D. 800万元

88评估某宗土地使用权价格时，地价区段内各宗地临街深度不同，运用路线价法修正时，深度修正系数的作用是

1. A. 将标准深度地价修正到待估宗地实际深度
2. B. 将待估宗地地价修正到标准深度
3. C. 将路线价修正为市场比较价
4. D. 将土地单价修正为楼面地价

89运用比较法评估某住宅时，下列可比实例选取与修正做法中正确的有（多选）

1. A. 可比实例应与待估对象用途相同或相近
2. B. 可比实例成交日期应与估价时点接近
3. C. 可比实例应位于同一供求圈内
4. D. 可比实例成交价格应为非正常交易价格
5. E. 可比实例建筑面积应与待估对象完全一致

90在比较法中，可比实例成交价格若为分期付款方式，且首付比例明显低于正常水平，将其修正为正常成交价格时应如何处理

1. A. 直接将各期付款额简单相加作为成交价格
2. B. 按各期付款额的现值之和修正为正常成交价格
3. C. 按未付款余额计算利息后作为成交价格
4. D. 按首付款占全款的比例折算成交价格

91运用假设开发法评估待开发土地价值时，若预计开发完成后房地产价值为2000万元，开发成本为1000万元，销售费用为100万元，投资利息为80万元，销售税费为120万元，则开发商利润按正常利润率20%计算（以开发完成后价值为基数）时的利润为多少万元

1. A. 160万元
2. B. 200万元
3. C. 400万元
4. D. 360万元

92某宗房地产的净收益每年不变为20万元，收益期限为无限年，资本化率为5%，若该房地产因合同限制前10年净收益仅为12万元，则该房地产的价值最接近下列哪一项（假设10年后恢复为20万元）

1. A. 360万元
2. B. 400万元
3. C. 380万元
4. D. 420万元

93运用比较法评估某旧住宅时，选取的三个可比实例成交日期均早于价值时点一年以上，且期间当地二手房价格指数累计下跌约8%，则对可比实例成交价格进行市场状况调整时，正确的做法是

1. A. 将各可比实例成交价格乘以价值时点与成交日期的价格指数之比
2. B. 将各可比实例成交价格乘以成交日期与价值时点的价格指数之比
3. C. 将各可比实例成交价格统一乘以1.08后作为比准价格
4. D. 将各可比实例成交价格直接采用并仅在报告中说明市场变化

94某房地产估价报告在估价结果中同时给出了总价、单价和楼面地价，其中单价口径为建筑面积单价，若该报告中可比实例的成交价格均为套内建筑面积单价，则直接比较会造成

1. A. 可比实例价格被系统性高估
2. B. 可比实例价格被系统性低估
3. C. 估价对象与可比实例口径不一致
4. D. 市场状况调整系数无法确定

95在比较法中对可比实例进行房地产状况调整时，若可比实例在区域因素上优于估价对象，则调整的方向应当是

1. A. 对可比实例价格做减价调整
2. B. 对可比实例价格做加价调整
3. C. 对估价对象价格做减价调整
4. D. 不调整，仅在报告中说明差异

96评估某住宅小区内一套住宅的市场价值时，下列做法中符合比较法要求的有（多选）

1. A. 选取同一小区内近期成交的类似户型作为可比实例
2. B. 对可比实例成交价格进行市场状况调整至价值时点
3. C. 对可比实例进行房地产状况调整时以估价对象为基准
4. D. 因可比实例与估价对象在同一小区而免于任何修正
5. E. 直接采用挂牌价代替成交价以反映当前市场

97成本法中，某建筑物的重新购建成本为500万元，经评估其成新率为70%，则该建筑物的现值应为

1. A. 350万元
2. B. 500万元
3. C. 150万元
4. D. 425万元

98运用比较法时，可比实例的成交价格若为卖方急售情况下的价格，通常应

1. A. 直接采用该成交价格作为比准价格
2. B. 对该成交价格作交易情况修正
3. C. 将该成交价格按市场状况调整后直接采用
4. D. 将该成交价格视为正常市场价格

99某估价机构承接一宗涉及司法拍卖的房地产估价业务，估价人员在与委托人沟通后了解到拍卖保留价尚未确定，则估价人员应当

1. A. 等待保留价确定后再开展估价
2. B. 按市场价值评估并在报告中说明未考虑保留价
3. C. 按委托人期望的价格进行评估
4. D. 参照保留价的通常比例自行设定一个保留价

100采用收益法评估某商铺价值时，已知该商铺年有效毛收入为60万元，年运营费用为18万元，资本化率为6%，且收益期限视为无限年，若运营费用中已包含折旧，则该商铺收益价格为多少万元

1. A. 700
2. B. 1000
3. C. 420
4. D. 300