房地产估价师 练习卷

1运用比较法评估某写字楼价值时，选取的三个可比实例成交价格分别为12000元/㎡、12500元/㎡、13000元/㎡，经各项修正后得出的比准价格分别为11800元/㎡、12200元/㎡、12600元/㎡，若采用简单算术平均法求取评估值，则评估单价应为多少元/㎡

1. A. 12200
2. B. 12300
3. C. 12400
4. D. 12500

2估价人员对某住宅进行实地查勘时发现，该住宅所在楼栋外墙存在细微裂缝，但室内装修完好，委托方仅要求出具抵押价值。估价师在报告中对外墙裂缝最恰当的处理是

1. A. 不在报告中提及，因不影响室内使用
2. B. 在报告中说明裂缝情况并提示可能影响价值
3. C. 直接按危房处理下调评估价值
4. D. 要求委托方先修复后再继续估价

3运用比较法评估某住宅价值时，选取的三个可比实例成交价分别为楼层、朝向均优于估价对象，下列修正方向正确的是

1. A. 对可比实例成交价作向下修正
2. B. 对可比实例成交价作向上修正
3. C. 对估价对象设定价格作向下修正
4. D. 对可比实例成交价不作任何修正

4采用成本法评估旧有建筑物价值时，成新率的确定应主要依据

1. A. 建筑物的已使用年限
2. B. 建筑物的剩余经济寿命
3. C. 建筑物的设计使用年限
4. D. 建筑物的实际观察损耗程度

5某估价机构接受委托评估一宗已出租的工业厂房，租约剩余期限五年且租金明显低于市场水平，委托方要求评估其市场价值。下列处理方式中正确的是

1. A. 按现有租约租金计算收益并据此确定价值
2. B. 按市场租金计算收益并说明租约影响
3. C. 按市场租金与租约租金加权平均计算收益
4. D. 按市场租金计算后扣除租约期内租金差额现值

6某估价机构在出具抵押估价报告后，委托方因贷款审批需要要求估价师将评估值上调5%，估价师正确的处置方式是

1. A. 在委托方书面承诺后按新值出具报告
2. B. 拒绝调整并按原评估值出具正式报告
3. C. 重新查勘后按委托方要求调整评估值
4. D. 出具两份报告分别载明不同评估值

7运用成本法评估某旧办公楼价值时，建筑物重置成本为2000万元，已使用15年，剩余经济寿命35年，残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧，则建筑物现值为

1. A. 1400万元
2. B. 1500万元
3. C. 1600万元
4. D. 1700万元

8某估价机构承接一宗位于城市核心商圈的商铺抵押估价业务，委托人要求估价师按周边住宅成交均价推算商铺价值，估价师应当如何处置

1. A. 按委托人要求用住宅可比实例测算并出具报告
2. B. 拒绝承接该业务并建议委托人另找机构
3. C. 改用收益法测算并到现场核查商铺实际租金
4. D. 直接套用政府公布的商业基准地价修正

9某估价师现场查勘一套已出租住宅，租约剩余期限三年且租金明显低于市场租金，委托人要求评估该住宅的市场价值，估价师应当

1. A. 按现有租约租金直接资本化求值
2. B. 按市场租金评估并说明租约影响
3. C. 按租约与市场租金的算术平均值
4. D. 按租约租金加市场租金之和评估

10某估价项目采用成本法评估一栋专用厂房，估价师在计算建筑物折旧时，发现该厂房主体结构完好但附属的特定工艺管线因工艺淘汰已无使用价值，恰当的处理是

1. A. 将工艺管线作为功能性折旧单独计算并扣除
2. B. 将工艺管线视为物质折旧按年限统一计提
3. C. 忽略工艺管线，仅对主体结构计算折旧
4. D. 将工艺管线价值计入土地取得成本一并摊销

11某估价师对一栋已抵押的住宅进行司法拍卖价值评估，现场勘察时发现室内存在长期漏水导致的墙体霉变，该信息在评估中最应被归入哪类因素处理

1. A. 区域因素修正项
2. B. 实物状况减价项
3. C. 权益状况限制项
4. D. 市场比较可比项

12某估价师用假设开发法评估待开发住宅用地，测算开发完成后价值时采用了周边在售新房均价，但该均价包含精装修，而估价对象规划为毛坯交付，正确做法是

1. A. 直接采用含装修均价
2. B. 扣除装修价值后采用
3. C. 采用周边二手房均价
4. D. 按装修成本加价修正

13采用比较法评估某套二手房时，将可比实例成交价首先调整为“正常成交价格”，应优先剔除的因素是

1. A. 房地产状况中的区位因素
2. B. 成交日期与价值时点的差异
3. C. 交易方式中卖方承担的税费转嫁
4. D. 交易情况中的非正常交易因素

14某商场因周边新建地铁站导致客流增加，估价师在比较法中对可比实例进行区位状况调整时，该因素应体现在

1. A. 繁华程度修正
2. B. 交通条件修正
3. C. 环境景观修正
4. D. 楼层朝向修正

15某估价师用收益法评估写字楼，已求取净收益和报酬率，但租约剩余期限短于建筑物剩余经济寿命，此时最恰当的处理是

1. A. 分段计算租约期与租约期后收益
2. B. 直接按无限年公式求取价值
3. C. 按建筑物剩余寿命统一折现
4. D. 按土地剩余使用年限折现

16某估价师评估一栋出租率长期偏低的商务楼，采用收益法时对空置率的处理，恰当的是

1. A. 按同类物业正常空置率取值
2. B. 按该楼历史最高空置率取值
3. C. 按零空置率取满租收益
4. D. 按周边住宅空置率取值

17某估价师在现场查勘时发现，可比实例所在楼栋外墙存在明显渗水痕迹，但委托人提供的成交资料未提及该情况，估价师正确处理方式是

1. A. 忽略该差异，因为成交资料未记载
2. B. 在报告中如实记录并在比较修正中予以考虑
3. C. 直接判定该可比实例不可用而全部弃用
4. D. 按渗水严重程度对成交价格统一下调固定比例

18某宗土地面积为2000㎡，容积率为2.5，建筑密度为40%，则该宗土地上建筑物的总建筑面积为

1. A. 5000㎡
2. B. 800㎡
3. C. 1250㎡
4. D. 2000㎡

19某估价师在实地查勘时发现，估价对象为一栋独立别墅，但登记用途为住宅，实际被用作经营性民宿，且已办理营业执照，则估价师在确定估价对象用途时正确的处理是

1. A. 以登记用途住宅为准，并在报告中说明实际用途及影响
2. B. 以实际用途民宿为准，因其已取得营业执照
3. C. 由委托方书面指定用途后直接采用
4. D. 按住宅与民宿中价值较高者确定用途

20估价师在收集可比实例时发现某宗交易为关联方之间的转让，成交价明显偏高，对该可比实例的处置方式应为

1. A. 作为交易情况异常实例，进行修正或予以剔除
2. B. 直接采用，因成交价高有利于委托人
3. C. 按周边均价替换其成交价后采用
4. D. 将其成交价乘以固定系数0.8后采用

21某估价项目需评估一宗在建住宅项目的抵押价值，项目已取得土地使用权证和建设工程规划许可证但尚未竣工验收，估价师在确定估价假设时最应关注的是

1. A. 工程能否按批准方案续建完成并取得合法销售条件
2. B. 周边已售住宅的历史成交价格高低
3. C. 委托人近三年的财务报表是否盈利
4. D. 该项目施工单位的企业资质等级

22在运用收益法评估某商铺价值时，已知年有效毛收入为120万元，年运营费用为40万元，报酬率为10%，收益期限为无限年，则该商铺的收益价格为多少万元

1. A. 800
2. B. 1200
3. C. 1600
4. D. 2000

23运用比较法评估某二手住宅时，选取的三个可比实例成交价格分别为12000元/㎡、12500元/㎡、13000元/㎡，经各项修正后价格分别为11800元/㎡、12400元/㎡、12900元/㎡，若采用简单算术平均法求取比准价格，结果为

1. A. 12366元/㎡
2. B. 12367元/㎡
3. C. 12400元/㎡
4. D. 12500元/㎡

24估价对象为一栋出租公寓，周边同类物业租金近期因地铁开通明显上涨，但估价委托合同中约定的价值时点为地铁开通前一个月，估价师应

1. A. 按当前实际租金水平评估
2. B. 按价值时点时的租金水平评估
3. C. 按地铁开通后预期租金评估
4. D. 按合同签订日租金水平评估

25采用比较法评估某住宅时，选取的三个可比实例成交日期分别距估价时点2个月、5个月、8个月，当地该类住宅价格近一年每月环比上涨约0.5%，若统一修正到估价时点，正确的处理是

1. A. 按各实例成交日至估价时点的实际间隔逐月累乘修正
2. B. 统一按半年平均涨幅对三个实例作相同修正
3. C. 按最近一个月涨幅对三个实例作相同修正
4. D. 对超过3个月的实例修正、其余不修正

26某估价师在评估一宗工业用地时，发现该地块实际用途为商业且已领取营业执照多年，但土地使用权证载用途为工业，下列处理正确的是

1. A. 按证载工业用途评估并提示实际用途差异
2. B. 按实际商业用途评估并忽略证载用途
3. C. 按商业与工业用途价值较高者评估
4. D. 按两者平均值评估以平衡差异

27某估价师采用收益法评估一栋出租写字楼，在求取净收益时，对于由业主承担的大修基金和由租户承担的物业管理费，正确的处理是

1. A. 两者均从有效毛收入中扣除
2. B. 两者均不从有效毛收入中扣除
3. C. 大修基金应扣除，物业管理费不应扣除
4. D. 大修基金不应扣除，物业管理费应扣除

28某估价机构承接一宗大型商业综合体抵押估价业务，下列做法中符合执业规范要求的有（多选）

1. A. 估价师现场查勘并记录商业综合体各楼层实际经营状况
2. B. 依据委托人提供的财务报表直接确定收益法净收益
3. C. 对可比实例进行交易情况、市场状况和房地产状况修正
4. D. 在估价报告中披露估价假设和限制条件
5. E. 应委托人要求将估价结果提高以获取更高贷款额度

29运用成本法评估旧有房地产时，计算建筑物折旧应重点关注

1. A. 建筑物账面原值减去累计会计折旧后的余额
2. B. 物质折旧、功能折旧和经济折旧的综合影响
3. C. 建筑物重置成本乘以已使用年限与耐用年限之比
4. D. 建筑物重建成本减去土地取得成本后的余额

30采用比较法估价时，选取的可比实例成交日期与价值时点相隔较长且当地房价在此期间持续上涨，应优先进行

1. A. 交易情况修正
2. B. 市场状况调整
3. C. 房地产状况调整
4. D. 容积率修正

31某估价报告采用比较法估价，选取的3个可比实例均位于同一小区同一栋楼，估价师未作区位和实物修正直接取算术平均，该做法最主要的问题是

1. A. 可比实例数量不足
2. B. 未考虑交易日期差异
3. C. 未建立价格可比基础
4. D. 未进行房地产状况调整

32收益法中，某商铺年有效毛收入为80万元，年运营费用为30万元，该类房地产资本化率为5%，若该商铺剩余收益年限为40年，则其收益价格约为多少万元

1. A. 1000
2. B. 960
3. C. 858
4. D. 920

33某估价机构完成估价报告后，委托人要求将估价结果由1200万元调整为1500万元，估价师正确的做法是

1. A. 按委托人要求修改并重新出具
2. B. 拒绝修改并说明估价独立性
3. C. 在报告中注明两种结果
4. D. 另行委托其他机构出具

34估价师在实地查勘时发现，某可比实例所在楼栋外墙正在整体翻新，而该实例成交价明显低于同小区其他房源，在选用该实例时应重点考虑的影响因素是

1. A. 交易情况是否正常及是否受施工干扰
2. B. 该实例的建筑面积是否存在误差
3. C. 该实例的户型朝向是否与估价对象一致
4. D. 该实例的成交税费由哪一方承担

35某估价报告采用比较法评估一处老旧住宅，选取了同一小区三套近期成交案例，其中一套为亲属间交易，另一套为顶层且带露台，第三套为中间层普通户型，则下列做法中正确的有

1. A. 亲属间交易应核查是否正常并决定是否修正或剔除
2. B. 顶层带露台案例应进行房地产状况调整
3. C. 三套案例均应作为可比实例直接算术平均
4. D. 亲属间交易可直接按最低价采用

36估价师在现场查勘时发现，某商铺实际用途为餐饮，但不动产权证登记用途为零售商业，则评估其市场价值时应

1. A. 按餐饮用途评估并说明登记用途差异
2. B. 按登记用途评估并说明实际用途差异
3. C. 按两种用途分别评估后取平均值
4. D. 按最高最佳利用原则直接按餐饮评估

37采用比较法评估某住宅价值时，选取的三个可比实例成交价格分别为8000元/㎡、8200元/㎡、8500元/㎡，经各项修正后得到的比准价格分别为8100元/㎡、8300元/㎡、8400元/㎡，若采用加权算术平均法，且权重分别为0.5、0.3、0.2，则评估单价为（ ）元/㎡。

1. A. 8200
2. B. 8230
3. C. 8250
4. D. 8300

38在房地产估价报告撰写中，下列做法符合规范要求的有（ ）。（多选）

1. A. 估价报告应包含估价师声明并由注册房地产估价师签名
2. B. 估价结果应明确价值时点并说明其确定依据
3. C. 估价报告可仅由估价机构盖章而无估价师签字
4. D. 估价假设和限制条件应在报告中单独列示
5. E. 估价报告有效期内无论市场变化均可直接使用

39运用成本法评估旧建筑物价值时，成新率的确定应当依据

1. A. 建筑物的已使用年限除以设计使用年限
2. B. 现场查勘判定的建筑物实际完好程度
3. C. 建筑物账面净值与原始造价之比
4. D. 周边同类建筑物的平均使用年限

40某估价机构出具的报告被用于司法诉讼，法院要求估价师出庭说明，估价师发现报告中可比实例的成交日期标注有误，正确的做法是

1. A. 当庭口头更正错误并说明理由
2. B. 坚持报告原内容不作任何更改
3. C. 当庭更正并申请补充书面说明
4. D. 撤回报告重新出具新报告

41某宗房地产年有效毛收入80万元，运营费用率35%，资本化率6%，则其收益价格约为

1. A. 520万元
2. B. 867万元
3. C. 1333万元
4. D. 229万元

42某估价机构接受委托评估一宗已出租工业厂房的市场价值，租约剩余期限5年且租金明显低于市场租金，委托人要求按市场租金水平评估并忽略租约影响，估价师正确的处置方式是

1. A. 按市场租金评估并在报告中说明未考虑租约限制
2. B. 按租约租金评估并说明租约期内价值受限
3. C. 分别评估租约期内与租约期外价值后加权得出
4. D. 拒绝评估并要求委托人先解除租赁合同

43在比较法交易情况修正中，下列哪种情况通常不需要进行交易情况修正

1. A. 交易双方存在关联关系
2. B. 交易价格包含家具家电
3. C. 交易发生在正常市场条件下
4. D. 交易一方急于出售

44运用成本法评估某旧厂房时，土地重新购建成本800万元，建筑物重置成本500万元，建筑物成新率60%，不考虑其他因素，则该厂房评估价值为

1. A. 1100万元
2. B. 1300万元
3. C. 980万元
4. D. 800万元

45运用比较法评估某住宅时，下列可比实例选取与修正做法中正确的有（多选）

1. A. 可比实例应与待估对象用途相同或相近
2. B. 可比实例成交日期应与估价时点接近
3. C. 可比实例应位于同一供求圈内
4. D. 可比实例成交价格应为非正常交易价格
5. E. 可比实例建筑面积应与待估对象完全一致

46运用假设开发法评估待开发土地价值时，若预计开发完成后房地产价值为2000万元，开发成本为1000万元，销售费用为100万元，投资利息为80万元，销售税费为120万元，则开发商利润按正常利润率20%计算（以开发完成后价值为基数）时的利润为多少万元

1. A. 160万元
2. B. 200万元
3. C. 400万元
4. D. 360万元

47运用比较法评估某旧住宅时，选取的三个可比实例成交日期均早于价值时点一年以上，且期间当地二手房价格指数累计下跌约8%，则对可比实例成交价格进行市场状况调整时，正确的做法是

1. A. 将各可比实例成交价格乘以价值时点与成交日期的价格指数之比
2. B. 将各可比实例成交价格乘以成交日期与价值时点的价格指数之比
3. C. 将各可比实例成交价格统一乘以1.08后作为比准价格
4. D. 将各可比实例成交价格直接采用并仅在报告中说明市场变化

48在比较法中对可比实例进行房地产状况调整时，若可比实例在区域因素上优于估价对象，则调整的方向应当是

1. A. 对可比实例价格做减价调整
2. B. 对可比实例价格做加价调整
3. C. 对估价对象价格做减价调整
4. D. 不调整，仅在报告中说明差异

49成本法中，某建筑物的重新购建成本为500万元，经评估其成新率为70%，则该建筑物的现值应为

1. A. 350万元
2. B. 500万元
3. C. 150万元
4. D. 425万元

50某估价机构承接一宗涉及司法拍卖的房地产估价业务，估价人员在与委托人沟通后了解到拍卖保留价尚未确定，则估价人员应当

1. A. 等待保留价确定后再开展估价
2. B. 按市场价值评估并在报告中说明未考虑保留价
3. C. 按委托人期望的价格进行评估
4. D. 参照保留价的通常比例自行设定一个保留价