房地产策划师 练习卷

1某住宅项目位于城市新区，周边三公里内已有两个同档次在售竞品，本案体量较小且无学区配套，策划师在项目定位时最应优先确立的差异化方向是

1. A. 以低总价小户型切入刚需首置客群的性价比定位
2. B. 以大面积改善户型对标周边竞品的品质升级定位
3. C. 以学区概念包装项目吸引学区刚需客群的资源定位
4. D. 以投资回报测算吸引外地投资客群的收益型定位

2某项目在蓄客期发现意向客户登记量已达到推盘量的三倍，策划师此时最恰当的下一步动作是

1. A. 对意向客户进行分级筛选并制定开盘选房规则
2. B. 立即上调开盘价格以测试客户价格承受上限
3. C. 追加推盘量以承接超出的意向客户需求
4. D. 暂停蓄客转为集中做客户逼定以锁定成交

3某项目位于老城区核心地段，周边配套成熟但地块狭小、无景观资源，策划在项目形象定位时最应突出的方向是

1. A. 以稀缺地段与成熟配套为核心价值主张
2. B. 以大型中央园林与低密社区为卖点
3. C. 以未来区域规划利好作为主要传播主题
4. D. 以超大面积户型吸引多代同堂家庭

4某楼盘策划方案中把“老带新奖励”设定为成交后给老业主减免两年物业费，这一激励方式在营销策划中属于

1. A. 渠道分销激励
2. B. 客户关系营销
3. C. 价格折扣策略
4. D. 广告投放策略

5策划师在撰写项目核心卖点排序时，把'赠送面积多'列为首要卖点，审查时应提示的主要风险是

1. A. 赠送面积会提高项目容积率指标
2. B. 赠送面积可能涉及违规搭建与交付纠纷
3. C. 赠送面积会降低样板房展示效果
4. D. 赠送面积会拉低项目整体备案均价

6某刚需楼盘在竞品密集片区入市，策划师建议将项目核心定位表述为「总价可控的地铁通勤三房」，这一表述主要解决的是项目定位中的哪一环节

1. A. 目标客群与核心价值主张的匹配
2. B. 项目建筑风格与立面材料的选定
3. C. 售楼处动线与样板房面积的确定
4. D. 开盘节点与推盘批次的排布

7某项目样板房开放后客户停留时间短且很少询问细节，策划师查看动线后发现客户进门即看到全部户型图，最可能的问题是

1. A. 动线缺少情绪铺垫与价值递进
2. B. 样板房面积小于实际交付面积
3. C. 销售员讲解语速过快
4. D. 沙盘模型比例不够精确

8项目策划案中"目标客户画像"写为"25～45岁，月收入8000元以上，有购房需求者"，评审认为该画像无法指导推广，主要问题是

1. A. 年龄跨度太大，未区分首置与改善客群
2. B. 收入门槛设置过低，未筛选出高净值客户
3. C. 画像缺少职业、家庭结构与购房动机等行为特征
4. D. 未注明客户的工作单位与通勤半径

9某项目计划用「老带新」政策促进成交，策划设定奖励时最应避免的做法是

1. A. 奖励在签约并完成网签备案后发放
2. B. 奖励标准对所有推荐人统一公开
3. C. 以现金形式当场发放给推荐人
4. D. 对推荐人与被推荐人关系做真实性核验

10策划在制定项目推广主题时，将“学区资源”作为首要传播点，但项目所在片区学区划分尚未公布，按规范做法应当

1. A. 改用已确定的规划配套作主题
2. B. 按预期学区先行传播抢占认知
3. C. 在广告中注明学区以政府为准
4. D. 将学区表述为项目自带配套

11项目在开盘前先以“城市展厅”形式在核心商圈亮相、只做形象展示不报价，这一做法在推广节奏中属于

1. A. 强销期动作
2. B. 蓄客期动作
3. C. 尾盘期动作
4. D. 交付期动作

12策划师为高端改善盘设计推广主题时，把“学区”作为第一诉求，但项目对口学校尚未正式签约，此时更稳妥的策划处理是

1. A. 以规划教育用地和周边现有名校距离作为辅助信息表述
2. B. 在楼书首页用“名校旁”配合效果图强化暗示
3. C. 由置业顾问口头承诺入学资格以促成认购
4. D. 在户外广告直接标注对口学校名称提升吸引力

13某项目周边竞品普遍主打“低总价小户型”，策划师建议本项目仍做小户型但把核心卖点转向“社区共享配套与物业服务”，这一策略在竞争定位上属于

1. A. 正面进攻型定位
2. B. 差异化补位型定位
3. C. 跟随模仿型定位
4. D. 全面覆盖型定位

14某楼盘在项目定位阶段将目标客群锁定为“首次置业的刚需家庭”，下列配套规划中最能支撑这一定位的是

1. A. 主力户型控制在七十至九十平方米并配建社区幼儿园
2. B. 主力户型控制在一百四十平方米以上并配建恒温泳池
3. C. 主力户型控制在两百平方米以上并配建私人会所
4. D. 主力户型不设限制并配建高尔夫练习场

15某住宅项目位于城市新区，周边三公里内已有两个同档次在售楼盘，本项目在制定价格策略时最应优先完成的工作是

1. A. 参照周边两个竞品的均价直接下浮5%定价
2. B. 核算本项目自身成本后加上目标利润率定价
3. C. 对竞品主力户型、去化速度与客户来源做竞争性调研
4. D. 按地块出让时的楼面价乘以三倍系数确定售价

16某项目在渠道带客中发现同一批客户被多个渠道重复报备，策划应推动建立的机制是

1. A. 客户报备以首次有效到访登记时间为准的认定规则
2. B. 渠道佣金按报备次数累加计算的激励办法
3. C. 要求渠道商自行协商客户归属的处理方式
4. D. 按各渠道报备先后顺序平均分配成交佣金

17某楼盘周边竞品集中降价促销，本项目坚持原价但强化物业与园林展示，这一定价策略属于

1. A. 跟随定价策略
2. B. 价值支撑定价策略
3. C. 渗透定价策略
4. D. 撇脂定价策略

18策划师在制定开盘方案时，把认筹客户按认筹顺序编号并承诺"先到先选"，开盘当天出现客户凌晨排队现象，从开盘组织角度看，该方案的主要风险是

1. A. 认筹金收取标准不统一
2. B. 客户选房效率被排队拖慢
3. C. 现场秩序与安全难以保障
4. D. 房源去化节奏无法控制

19编制项目营销推广总案时，“推广主题”与“销售主张”的关系，理解正确的是

1. A. 推广主题统领传播调性，销售主张聚焦购买理由
2. B. 推广主题等同销售主张，二者可互换使用
3. C. 销售主张统领推广主题，主题服从主张措辞
4. D. 推广主题用于线上，销售主张仅用于线下物料

20某项目客群定位为改善型家庭，策划在样板房动线设计上最应优先强化的展示内容是

1. A. 入户玄关的收纳与归家仪式感
2. B. 客厅电视背景墙的造型层次
3. C. 主卧衣帽间的品牌五金细节
4. D. 阳台的景观视野与休闲布置

21某项目定位为“城市改善型”，策划师在户型配比建议中把90平方米以下产品占比提到六成，这一建议在评审中最应先被质疑的是

1. A. 小户型总价门槛是否匹配改善客群支付能力
2. B. 小户型是否会影响项目整体容积率指标
3. C. 小户型是否与地块限高要求相冲突
4. D. 小户型是否增加后期物业管理难度

22某楼盘在项目定位阶段发现周边三公里内已有两个同档次在售竞品，策划师建议将本项目主力户型从刚需两房调整为改善三房，这一决策主要依据的是定位分析中的哪项工作

1. A. 区域竞品供应结构与去化速度分析
2. B. 地块容积率与建筑密度指标核算
3. C. 项目开发建设成本与利润率测算
4. D. 销售团队人员配置与案场动线设计

23某项目策划案提出“以老带新”激励方案，规定老业主推荐新客户成交后给予物业费减免，该方案在设计中需要重点防范的问题是

1. A. 推荐关系真实性核验与重复计酬的认定
2. B. 老业主是否具备房地产经纪从业资格
3. C. 减免物业费是否需经业主委员会表决
4. D. 新客户是否必须使用商业贷款购房

24策划师在制定项目价格策略时，将同一楼栋中景观最好、朝向最优的房源定价明显高于其他房源，这种定价方法属于

1. A. 成本加成定价
2. B. 市场比较定价
3. C. 朝向差价定价
4. D. 撇脂定价

25某项目到访客户中投资客占比明显偏高，策划师调整推广策略时最应同步强化的是

1. A. 学区与自住舒适度的场景化描述
2. B. 租金水平、周边产业与转手流动性的数据支撑
3. C. 园林实景与物业服务体验的展示
4. D. 家庭全龄生活场景的情感诉求

26在项目卖点提炼中，把“距地铁站800米”作为核心卖点，策划评审时最应补充的限定信息是

1. A. 地铁线路的运营时间与票价标准
2. B. 该距离是直线距离还是步行距离及实际步行时间
3. C. 地铁站出入口的装修风格与无障碍设施
4. D. 地铁列车的编组数量与发车间隔

27住宅项目营销推广中，策划师把“项目周边三公里内规划有地铁站点”作为核心卖点大规模投放，最应提前核实的事项是

1. A. 该地铁规划是否已取得国家层面批复并明确建设时序
2. B. 该地铁站点周边是否已有其他楼盘在售
3. C. 该地铁站点距离项目售楼处的实际步行时间
4. D. 该地铁规划信息是否已在本地房产中介圈内传播

28某楼盘策划案中把"来访量"作为核心考核指标，但销售转化率持续偏低，最应优先补充的过程指标是

1. A. 客户来访渠道结构与意向等级分布
2. B. 售楼处每日开放时长的统计
3. C. 置业顾问的在岗人数变化
4. D. 项目周边竞品均价周度走势

29某楼盘在项目定位阶段测算客户来源时，把周边三公里内已交付五年以上小区的业主列为首批拓客对象，这一做法主要依据的定位逻辑是

1. A. 地缘性客户对区域配套已有认知，置换需求相对明确
2. B. 老小区业主收入水平必然高于新盘客户
3. C. 已交付小区业主一定存在迫切的购房资格
4. D. 老小区业主对物业服务投诉率最高

30某住宅项目位于城市新区，周边三公里内已有两个同档次竞品在售，项目自身在户型上无明显优势，策划师建议优先从哪一维度提炼差异化定位切入点

1. A. 以低于竞品10%的价格作为核心卖点快速走量
2. B. 以项目毗邻的省级重点中学学区资源作为核心卖点
3. C. 以项目外立面采用某进口石材作为核心卖点
4. D. 以项目物业费低于周边小区作为核心卖点