房地产经纪人题库 ======================================== 1. 经纪机构接受房屋出售委托时，为确认委托人对房屋享有处分权，最应优先核验的材料是 A. 不动产权证书与委托人身份证明 B. 购房发票与契税完税凭证 C. 物业费结清证明与钥匙交接单 D. 房屋租赁合同与租金收据 答案：A 解析：知识点：房源核验与委托人资格确认。不动产权证书是权利人享有物权的法定凭证，配合身份证明可确认处分权，故正确。购房发票与契税凭证只能证明曾发生交易，不能证明当前权属；物业费结清证明只反映欠费状态，与处分权无关；租赁合同只能证明承租关系，承租人通常无出售处分权。 2. 存量房买卖中，买方需办理按揭贷款，经纪人员安排评估、面签、批贷、过户、抵押登记的先后顺序，正确的一组是 A. 面签—评估—批贷—过户—抵押登记 B. 评估—面签—批贷—过户—抵押登记 C. 评估—批贷—面签—抵押登记—过户 D. 面签—批贷—评估—抵押登记—过户 答案：B 解析：知识点：按揭贷款业务流程顺序。银行通常先安排评估确定抵押物价值，再面签受理，然后审批批贷，过户后办理抵押登记，故正确。先面签后评估虽有个别机构受理顺序差异，但批贷必在评估之后，故第一项批贷位置错；第三项把面签放在批贷之后、过户放在抵押之后，逻辑颠倒；第四项批贷在评估前且抵押先于过户，均不成立。 3. 卖方委托经纪机构独家销售，委托期内卖方自行将房屋卖给亲戚并完成过户，关于经纪机构佣金主张的说法，正确的是 A. 卖方仍应按独家委托约定支付佣金 B. 卖方无需支付佣金因交易非机构促成 C. 卖方只需支付带看产生的必要费用 D. 卖方支付佣金的一半作为违约补偿 答案：A 解析：知识点：独家委托中的佣金与违约责任。独家委托通常约定委托期内卖方自行成交仍需支付约定佣金，故正确。认为非机构促成即免佣，忽略了独家条款的约束力；只付必要费用混淆了居间报酬与费用补偿；付一半补偿没有合同依据。 4. 经纪机构在门店橱窗发布房源广告，下列做法符合广告发布要求的是 A. 标注房源核验码并载明机构名称与备案信息 B. 只标注价格与面积以吸引客户到店咨询 C. 使用“学区房”“升值潜力无限”等表述 D. 以低于真实售价的价格挂牌吸引来电 答案：A 解析：知识点：房源广告合规要求。应标注核验信息与机构信息，确保真实可追溯，故正确。只标价格面积缺少必要主体与核验信息；学区、升值承诺属违规宣传；低价挂牌属虚假房源信息。 5. 客户在签约前临时提出将付款方式由全款改为按揭，经纪人员应首先做的工作是 A. 重新核算首付比例与贷款年限并调整合同条款 B. 直接沿用原合同文本待过户时再改 C. 让客户先签字再补签付款方式变更协议 D. 告知客户改按揭需额外收取贷款服务费 答案：A 解析：知识点：合同条款变更与交易方案调整。付款方式变化影响首付、贷款、周期与违约责任，须重新核算并修改条款，故正确。沿用原文本会导致条款与实际不符；先签后补存在条款争议风险；以收费替代方案调整，未解决合同适配问题。 6. 经纪人员为出租房源拍摄室内照片，为体现房屋真实状况，正确做法是 A. 拍摄前清理杂物并保持原有采光与格局 B. 使用广角镜头拉伸空间并调整墙面颜色 C. 只拍摄装修较好的房间并隐去破损部位 D. 借用同户型样板间照片替代本房源照片 答案：A 解析：知识点：房源信息真实性与图片展示规范。清理杂物、保持原有采光格局，属如实展示，故正确。广角拉伸与调色会造成失实；选择性拍摄并隐去破损属隐瞒；借用样板间照片属虚假房源信息。 7. 买方通过经纪机构看房后，绕开机构直接与卖方成交，机构主张佣金时最能支持其请求的事实是 A. 机构与买方签有看房确认书且约定了禁止跳单条款 B. 机构曾多次电话联系买方询问购房意向 C. 机构在门店展示过该房源广告 D. 机构与卖方曾就该房源签署过委托协议 答案：A 解析：知识点：跳单认定与看房确认书效力。看房确认书约定禁止绕开成交是主张佣金的关键依据，故正确。电话联系、门店广告、卖方委托协议均不能直接约束买方绕过机构成交的行为，缺少对买方的合同约束。 8. 经纪机构承接一宗抵押中的房屋出售业务，卖方希望在过户前用买方首付款解押，经纪人员正确的风险提示是 A. 首付款解押须核实抵押权人同意并采用资金监管 B. 首付款可直接转给卖方用于解押无需监管 C. 由买方将首付款交经纪机构代为解押即可 D. 先办理过户再解押可缩短交易周期 答案：A 解析：知识点：抵押房屋交易与资金安全。解押需抵押权人配合并采用资金监管保障双方，故正确。直接转款、机构代收代付均存在资金被挪用风险；先过户后解押会因抵押未注销而无法完成过户。 9. 经纪人员在带看时客户询问小区对口学校，最稳妥的回答方式是 A. 说明以教育部门当年公布的划片文件为准并提供查询途径 B. 依据往年划片情况直接承诺可就读某学校 C. 根据中介同行说法告知客户对口学校名称 D. 建议客户先签约再自行向学校核实 答案：A 解析：知识点：学区信息告知边界。划片每年可能调整，应以教育部门当年公布文件为准，故正确。往年情况、同行说法均不能作为承诺依据；先签约后核实会使客户承担不必要的风险。 10. 经纪机构在存量房交易资金监管环节中，下列做法符合规范的有 A. 引导买卖双方签订资金监管协议并存入监管账户 B. 在监管协议中明确划转条件与办理时限 C. 经纪人代收买方定金后存入个人账户周转 D. 待过户完成后再将房款划转给卖方 E. 将监管资金用于机构日常经营支出 答案：A、B、D 解析：知识点：交易资金监管规范。签监管协议、明确划转条件与时限、过户后划转卖方，均为合规做法，故正确。经纪人代收存入个人账户属挪用客户资金；将监管资金用于经营支出属侵占挪用，均违法。 11. 在存量房买卖经纪业务中，经纪人协助买卖双方签订《房屋买卖合同》后，最应当提示卖方跟进的关键事项是 A. 配合买方办理购房贷款审批手续 B. 按约定时间办理房屋权属转移登记 C. 督促买方在约定期限内支付首付款 D. 通知物业公司办理物业费结清 答案：C 解析：知识点为存量房交易流程中卖方的核心权利保障。签订合同后，卖方最直接、最关键的权益是按时收到首付款，因此应优先提示并督促买方付款；配合贷款审批是买方的义务、卖方配合是附随事项；权属转移登记在付款之后才推进；物业费结清一般发生在交房环节而非签约后立即进行。 12. 经纪人带客户看房时，客户对某套房屋表示满意但提出希望业主降价5万元，经纪人正确的下一步处置是 A. 当场替业主答应降价以促成签约 B. 记录客户出价并核实其付款方式后向业主反馈 C. 劝说客户先交定金再与业主议价 D. 告知客户业主底价并劝其接受原价 答案：B 解析：知识点为经纪人在议价环节的居间职责。经纪人无权代业主承诺价格，应先记录客户出价并了解付款方式、贷款成数等条件，再向业主如实反馈，故B正确；当场答应降价超越代理权限；未确认条件先收定金易引发纠纷；直接泄露业主底价违背受托人忠实义务。 13. 某客户通过经纪人购买一套住房，签约时其配偶未到场，客户称配偶知情同意，经纪人应当采取的正确做法是 A. 让客户代配偶在合同上签字确认 B. 要求客户提供配偶签字的授权委托书 C. 先签约事后补交配偶身份证复印件 D. 请客户口头承诺配偶不会主张权利 答案：B 解析：知识点为共有房屋处分的代理权限要求。若房屋属夫妻共有或配偶为共有人，须有配偶书面授权或到场签字，代签、事后补证件、口头承诺均不能有效保障交易安全，故应要求出具授权委托书。 14. 房地产经纪机构接受委托出售房屋时，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，合同中必须载明的内容是 A. 房屋装修风格与家具品牌 B. 经纪服务项目、内容及收费标准 C. 经纪人的个人从业年限 D. 房屋所在小区的物业公司名称 答案：B 解析：知识点为房地产经纪服务合同的法定必要内容。服务项目、内容和收费标准是合同的核心条款，直接关系委托双方权利义务，故B正确；装修风格、家具品牌、经纪人年限、物业公司名称均非合同必备内容。 15. 经纪人在门店接待客户时，客户询问某小区房屋是否属于学区房，经纪人正确的答复方式是 A. 承诺该房屋一定能上对口名校 B. 告知学区划分以教育部门当年公布为准 C. 说明去年该小区属于学区房即可 D. 根据自己经验判断该房屋属于学区房 答案：B 解析：知识点为经纪执业中禁止虚假宣传与承诺。学区划分每年可能调整，应由教育部门当年公布为准，故B正确；承诺入学、仅说去年情况、凭经验判断均可能构成误导，引发纠纷。 16. 经纪人带领客户查看一套顶层房屋时发现屋顶有渗水痕迹，业主称已修好，经纪人正确的处理方式是 A. 按业主说法告知客户无需担心 B. 如实向客户披露渗水痕迹并建议核实维修情况 C. 带客户看其他房间避开渗水位置 D. 建议客户先签约再让业主处理渗水 答案：B 解析：知识点为经纪人的如实告知义务。对房屋已知瑕疵应如实披露，故B正确；按业主说法隐瞒、回避查看、先签约后处理都可能损害客户知情权，属于未尽告知义务。 17. 客户委托经纪人出售房屋，经纪人查看房屋权属证书时发现该房屋设有抵押登记，此时经纪人应当 A. 告知客户需先解除抵押才能办理过户 B. 直接按无抵押房屋挂牌出售 C. 建议客户暂不告知买方抵押情况 D. 等买方付款后再处理抵押问题 答案：A 解析：知识点为抵押房屋交易的处理程序。设有抵押的房屋在过户前通常需解除抵押或取得抵押权人同意，故A正确；隐瞒抵押、按无抵押挂牌、先收款后处理均会导致交易无法完成并可能构成欺诈。 18. 经纪人陪同客户办理房屋过户手续时，客户因故无法到场，委托经纪人代为签字，经纪人应当 A. 凭客户口头委托代为签字 B. 拒绝代签并告知需办理公证委托 C. 让客户家属代签即可 D. 先代签事后让客户补签 答案：B 解析：知识点为不动产登记中的委托代理要求。涉及重大财产权益的登记事项一般需公证委托书，故应拒绝代签并告知办理公证委托；口头委托、家属代签、事后补签均存在法律风险。 19. 房地产经纪人在接受出售委托前进行房屋状况核查时，应当重点核实的内容包括 A. 房屋所有权人身份及共有情况 B. 房屋是否存在抵押或查封 C. 房屋是否存在租赁关系 D. 房屋的装修造价明细 E. 房屋所在楼层与朝向 答案：A、B、C 解析：知识点为房屋权属与权利限制核查。所有权人及共有情况、抵押查封、租赁关系直接影响交易能否进行，故A、B、C正确；装修造价明细和楼层朝向属于一般房屋状况描述，不是委托前必须重点核实的权利限制事项。 20. 经纪人小周带客户看一套挂牌价320万元的二手房，客户当场表示愿意出300万元，小周正确的下一步操作是 A. 当场替业主答应300万元并收取客户定金 B. 记录客户出价并说明需向业主转达后回复 C. 劝客户直接按320万元签约以免错失房源 D. 让客户先交意向金再约业主面谈价格 答案：B 解析：知识点：经纪人在价格磋商中的权限边界。正确项对在经纪人无权代业主承诺售价，应如实转达并回复；A项错在经纪人无权替业主定价并收定金；C项错在替客户做决策且误导；D项错在未获业主委托前收取意向金缺乏依据。 21. 业主委托出售的房屋尚有银行按揭未结清，经纪人建议采用“带押过户”方式交易，其核心便利在于 A. 买方无需办理贷款审批即可过户 B. 卖方无需先筹款结清原贷款即可过户 C. 买卖双方无需签订书面买卖合同 D. 过户后原贷款自动免除卖方还款责任 答案：B 解析：知识点：带押过户的业务实质。正确项对在该模式允许未结清贷款的房屋直接办理转移登记，免除卖方先筹资解押；A项错在买方贷款审批仍需办理；C项错在买卖合同仍须签订；D项错在原贷款债务并不因过户而免除。 22. 客户通过经纪人看房后，绕开经纪人直接与业主成交，经纪人主张佣金时最应依据的是 A. 客户口头承诺看房后不私下成交 B. 双方签订的书面经纪服务合同中的约定 C. 带看记录中客户签字的看房确认单 D. 业主单方出具的委托出售承诺书 答案：B 解析：知识点：佣金请求权的合同依据。正确项对在书面经纪服务合同是主张佣金的核心凭证；A项错在口头承诺举证困难且效力弱；C项错在看房确认单通常只证明带看事实；D项错在业主单方承诺不能约束买方。 23. 经纪人接受卖方委托后，又接受买方委托代为磋合同一房屋的价格，这种行为的性质是 A. 双方代理，属于禁止的经纪行为 B. 居间代理，属于常见的经纪行为 C. 联合代理，须经双方书面同意 D. 转委托代理，须报行业协会备案 答案：A 解析：知识点：双方代理的禁止规则。正确项对在同一经纪人同时代表买卖双方磋商同一标的构成双方代理，应予避免；B项错在居间不等于可同时代理双方；C项错在联合代理是不同机构协作；D项错在转委托与本题情形无关。 24. 经纪人发布房源广告时，将实际建筑面积89平方米的房屋标为“90平方米”，这一做法属于 A. 合理的四舍五入表述 B. 虚假房源信息宣传 C. 行业惯例的面积口径 D. 不影响交易的轻微误差 答案：B 解析：知识点：房源信息真实性要求。正确项对在面积应与权属证书一致，虚标构成虚假宣传；A项错在面积不属于可随意取整的表述；C项错在行业惯例不能突破真实性；D项错在误差虽小仍属信息不实。 25. 买卖双方在经纪机构签订存量房买卖合同后，经纪人下一步应优先办理的是 A. 直接陪同双方到税务部门缴税 B. 协助双方办理网上签约备案 C. 要求买方立即支付全部房款 D. 将合同原件留存机构不再返还 答案：B 解析：知识点：存量房交易流程。正确项对在签约后应办理网签备案以锁定交易；A项错在缴税通常在网签及资格审核之后；C项错在付款节点按合同约定执行；D项错在合同原件应交付当事人。 26. 客户为首次购房的外地户籍家庭，经纪人核查其购房资格时最应查询的是 A. 客户在原籍的房产登记情况 B. 购房地限购政策及社保缴纳记录 C. 客户名下车辆的登记信息 D. 客户所在单位的经营资质 答案：B 解析：知识点：限购条件下的购房资格核查。正确项对在限购城市通常核查户籍、社保或个税缴纳年限；A项错在原籍房产一般不影响购房地资格；C项错在车辆信息与购房资格无关；D项错在单位资质不决定个人购房资格。 27. 业主急需资金，要求经纪人帮忙寻找“过桥”资金先结清贷款再过户，经纪人合规的做法是 A. 以机构名义为客户提供过桥贷款 B. 告知风险并建议通过正规金融机构办理 C. 撮合买卖双方私下签订借款协议 D. 收取过桥资金后按日计息转贷给业主 答案：B 解析：知识点：经纪机构业务边界与资金风险提示。正确项对在经纪机构不得从事放贷业务，应提示风险并引导正规渠道；A项错在机构无放贷资质；C项错在私下借款不受经纪服务保护且风险高；D项错在以机构名义转贷属违规。 28. 经纪人带客户看房时发现房屋承重墙被业主私自拆除，客户有意购买，经纪人应当 A. 告知客户现状并提示结构安全风险 B. 承诺入住后帮忙恢复承重墙 C. 建议客户先签约再与业主协商处理 D. 隐瞒该情况以免影响成交 答案：A 解析：知识点：房屋瑕疵告知义务。正确项对在影响安全的重要瑕疵应如实告知；B项错在经纪人无权承诺恢复且可能违法；C项错在签约前应披露重大瑕疵；D项错在隐瞒属未尽告知义务。 29. 某房源委托到期后业主未续签，经纪人继续在门店橱窗展示该房源信息，这一做法 A. 属于正常维护老客户房源 B. 属于委托到期后仍发布房源 C. 只要房源真实即可继续展示 D. 经店长同意后即可继续展示 答案：B 解析：知识点：房源发布须有有效委托。正确项对在委托到期后发布缺乏授权依据；A项错在维护客户不等于可继续发布；C项错在真实性不能替代授权；D项错在内部同意不能替代业主委托。 30. 客户在签约前提出希望经纪人保证“贷款一定能批下来”，经纪人恰当的回应是 A. 承诺只要资料齐全贷款必然获批 B. 说明审批由银行决定并提示可能风险 C. 表示可以先签约再想办法解决贷款 D. 要求客户更换银行直到获得批准 答案：B 解析：知识点：贷款审批的不确定性与告知义务。正确项对在贷款审批权在银行，经纪人只能协助不能保证；A项错在作出无法兑现的保证；C项错在诱导先签约后解决；D项错在无法保证任何银行必然批准。 31. 经纪人协助买卖双方办理存量房交易资金监管时，下列做法正确的有 A. 向双方说明资金监管的自愿原则 B. 将客户交易资金存入机构自有账户 C. 协助双方签订资金监管协议 D. 按监管协议约定条件划转资金 E. 以个人账户代收买方购房款 答案：A、C、D 解析：知识点：交易资金监管规范。正确项对在应说明自愿原则、签订监管协议并按约定划转；B项错在机构自有账户不得混同客户资金；E项错在以个人账户代收房款属违规。 32. 根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构在承接存量房买卖经纪业务时，应当先完成的关键动作是 A. 与委托人签订书面房地产经纪服务合同 B. 带意向客户实地看房并收取意向金 C. 在门店橱窗发布该房源出售信息 D. 协助买卖双方协商确定成交价格 答案：A 解析：知识点：房地产经纪业务承接的合规起点。受托提供经纪服务应当先与委托人签订书面经纪服务合同，明确服务内容、收费等，这是后续发布信息、带看、收费的合法前提。错误项：带看并收意向金属于合同签订后的履约环节；橱窗发布房源信息也应以取得委托为前提；协助议价是促成交易阶段的工作，均不是承接业务的首要环节。 33. 房地产经纪机构发布二手房房源广告时，对房屋面积的表述应当采用 A. 以不动产权证记载的建筑面积为准 B. 以业主口头告知的套内使用面积为准 C. 以经纪人现场目测估算的建筑面积为准 D. 以同户型邻居房屋的建筑面积为准 答案：A 解析：知识点：房源信息发布中的面积口径。房屋面积应以不动产权证等权属证书记载的建筑面积为依据，保证信息真实、准确。错误项：套内使用面积不是登记口径且口头告知无法核实；现场目测估算缺乏依据；参考邻居户型属于推测，可能与本套不符。 34. 客户委托房地产经纪人出售一套仍在按揭还款中的住房，经纪人正确的处理思路是 A. 先确认贷款余额并协助安排提前还款解押 B. 先与买方网签再慢慢处理剩余贷款 C. 先让买方替业主偿还全部剩余贷款 D. 先办理过户再补办原贷款解押手续 答案：A 解析：知识点：带抵押房产交易的处理顺序。设有抵押的房屋过户前应解除抵押，经纪人应先核实贷款余额、解押所需资金与时间，再安排后续交易。错误项：未解押先网签会给买方带来无法过户风险；让买方替业主还贷存在资金安全和债务纠纷隐患；抵押未注销无法完成过户，先过户不具可操作性。 35. 房地产经纪人在接受委托人咨询时，对房屋是否属于学区房的表述，稳妥的做法是 A. 提示以教育部门当年公布的划片政策为准 B. 依据往年划片情况明确承诺属于某名校学区 C. 根据小区距离学校的远近判断学区归属 D. 按照业主提供的入学经历说明学区归属 答案：A 解析：知识点：学区信息的风险提示义务。学区划分每年可能调整，应以教育部门当年公布的政策为准，经纪人不能代替教育部门作出承诺。错误项：往年情况、物理距离、业主个人经历都不能作为当年学区归属的确定依据，据此承诺易引发纠纷。 36. 在存量房买卖经纪业务中，房地产经纪人协助双方签订买卖合同时，对定金条款的正确处理是 A. 在合同中写明定金数额、支付时间与罚则 B. 只在口头约定定金数额不写入合同 C. 把定金与首付款合并写成同一笔款项 D. 由经纪人代收定金并代为保管 答案：A 解析：知识点：定金条款的规范约定。定金应当以书面形式明确数额、支付时间和违约后果，才能产生定金罚则的效力。错误项：口头约定难以举证；与首付款混同会模糊定金性质；经纪机构一般不宜代收代管交易资金，易产生资金风险。 37. 房地产经纪机构接受房屋出租委托后，在带客户看房时发现房屋存在墙体渗水问题，经纪人应当 A. 如实向客户说明并记录在带看反馈中 B. 先带客户签约再安排维修渗水问题 C. 用家具遮挡渗水痕迹避免影响成交 D. 只向业主反馈不必告知看房客户 答案：A 解析：知识点：房屋瑕疵的告知义务。对影响居住使用的渗水等瑕疵，经纪人应如实告知客户并留痕，避免后续纠纷。错误项：先签约再维修剥夺了客户的知情选择权；遮挡痕迹属于隐瞒重要信息；只告知业主而不告知客户仍构成对客户的隐瞒。 38. 房地产经纪服务收费中，关于佣金收取的正确做法是 A. 按合同约定在促成交易后收取佣金 B. 在带看前先收取全额佣金再服务 C. 无论是否成交都按带看次数收费 D. 成交后另行加收未约定的看房费 答案：A 解析：知识点：经纪服务收费的合规要求。佣金应按合同约定，在完成约定服务、促成交易后收取，并明码标价。错误项：带看前收取全额佣金不符合先服务后收费的通常约定；按带看次数计费缺乏合同依据；成交后加收未约定费用属于违规收费。 39. 客户通过房地产经纪人看房后，绕开该经纪人直接与业主成交，经纪人依法主张权利的依据是 A. 双方签订的经纪服务合同中的禁止跳单条款 B. 经纪人带看时拍摄的客户身份证照片 C. 经纪人单方面记录的带看时间登记表 D. 业主口头承诺只与该经纪人合作的说明 答案：A 解析：知识点：防范“跳单”的合同依据。委托人利用经纪人提供的交易机会绕开经纪人成交的，经纪人可依合同约定主张权利，核心依据是合法有效的经纪服务合同条款。错误项：身份证照片、单方带看记录、业主口头说明均不能单独构成主张佣金或违约责任的合同依据。 40. 房地产经纪人带客户看房时，客户询问房屋是否存在抵押，经纪人核实该信息的可靠渠道是 A. 查询不动产登记机构提供的信息 B. 查看业主自行打印的还款计划表 C. 询问小区物业公司是否知情 D. 参考同楼栋其他业主的说法 答案：A 解析：知识点：房屋权利状况的核实渠道。抵押等权利限制信息应以不动产登记机构的登记信息为准。错误项：还款计划表只能反映贷款情况，不能证明抵押登记状态；物业公司和邻居均非登记机构，其说法不能作为权属依据。 41. 在新建商品房销售代理中，房地产经纪机构对外发布的项目宣传资料，正确做法是 A. 经开发企业确认后按确认内容发布 B. 由经纪机构自行润色后直接发布 C. 按销售人员口头介绍内容整理发布 D. 参照同类楼盘卖点自行补充发布 答案：A 解析：知识点：商品房销售宣传的合规要求。代理销售的宣传资料应与开发企业确认的内容一致，避免虚假或夸大宣传。错误项：自行润色、按口头介绍整理、参照同类楼盘补充，都可能偏离项目真实情况，构成不实宣传风险。 42. 房地产经纪人陪同买卖双方办理存量房转移登记时，发现买方是未成年人，正确的处理方式是 A. 由未成年人的法定监护人代为签署相关文件 B. 由未成年人本人签字并注明年龄 C. 由经纪人代未成年人签字确认 D. 由卖方代为签署买方相关文件 答案：A 解析：知识点：未成年人不动产交易的代理规则。未成年人属于限制或无民事行为能力人，应由其法定监护人代为实施相关法律行为。错误项：未成年人本人签字、经纪人代签、卖方代签均不符合代理要求，可能导致登记或合同效力问题。 43. 房地产经纪人在承接一宗二手房买卖经纪业务时，下列属于应当向委托人书面告知或提示的事项有 A. 房屋权利状况及抵押查封等限制情况 B. 经纪服务项目、内容及收费标准 C. 交易涉及的税费种类及大致承担方式 D. 经纪人个人的从业年限与业绩排名 E. 房屋未来一定时期的升值幅度预测 答案：A、B、C 解析：知识点：经纪机构的告知与风险提示义务。应如实告知房屋权利限制、服务内容与收费、税费等影响交易决策的重要信息。错误项：经纪人个人业绩排名与交易本身无关，不属于必须告知事项；对未来升值幅度的预测属于不确定判断，不应作为承诺性告知内容。 44. 房地产经纪机构在接受委托出售房屋时，对房屋权属证书的核验应当达到的程度是 A. 查看复印件并与原件核对后留存复印件 B. 核对产权人身份证姓名与权属证书记载一致 C. 确认房屋无抵押且无查封即可签约 D. 登记簿记载与权属证书不一致时以证书为准 答案：B 解析：知识点：房屋权属核验的核心要求。正确项对在权属人身份与权属证书记载主体必须一致，这是确认处分权人的关键。查看复印件留存不能替代原件核验；无抵押无查封并非签约前提且需以登记簿为准；登记簿与证书不一致时应以登记簿为准，而非证书。 45. 存量房买卖经纪服务中，经纪人员带领客户实地看房后，客户私下与房主成交，经纪机构主张佣金的主要依据是 A. 看房确认书等能证明其提供了媒介服务的证据 B. 房主口头承诺曾答应支付中介费 C. 客户在看房时口头表示满意房源 D. 经纪机构带看次数多于其他同行 答案：A 解析：知识点：经纪服务佣金请求权的证据基础。正确项对在机构需证明其实际提供了媒介服务并促成交易机会，看房确认书是常见证据。口头承诺难以举证；客户表示满意不等于达成委托或成交；带看次数多寡本身不构成佣金依据。 46. 经纪人员为业主提供房屋出售挂牌价格建议时，较为妥当的做法是 A. 按业主期望价格挂牌并说明可随时调整 B. 参照同小区近期成交价结合房屋状况给出区间 C. 取同小区最高挂牌价以预留议价空间 D. 按评估机构最高评估值确定挂牌价 答案：B 解析：知识点：挂牌价格建议的合理依据。正确项对在以近期成交价为基础并结合房屋具体状况，符合市场比较逻辑。直接按业主期望挂牌缺乏依据；取最高挂牌价会虚高且成交周期长；评估最高值不等于市场可成交价。 47. 经纪机构通过门店橱窗发布房源信息时，对已成交房源的处置要求是 A. 保留房源信息但标注已成交状态 B. 继续展示以体现机构成交活跃度 C. 及时撤下已成交房源的信息 D. 将已成交房源信息转为出租房源展示 答案：C 解析：知识点：房源信息发布的真实性要求。正确项对在已成交房源应及时撤下，避免误导消费者。标注已成交仍可能被理解为可售；继续展示属虚假宣传；转为出租改变房源用途同样失实。 48. 在房屋租赁经纪业务中，经纪人员发现承租人拟将住宅用于经营网店并办理营业执照，正确的处置是 A. 直接促成签约并在合同中注明经营用途 B. 告知承租人需取得有利害关系业主同意 C. 建议承租人先签约再自行与邻居协商 D. 按住宅租赁签约并口头提醒注意影响 答案：B 解析：知识点：住宅改变为经营性用房的法律要求。正确项对在需经有利害关系业主同意，经纪人员应如实告知。直接促成签约未提示风险；先签约后协商颠倒程序；口头提醒不足以替代法定同意程序。 49. 房地产经纪机构在承接新建商品房销售代理业务时，可以开展的合规营销活动包括 A. 在售楼处公示商品房预售许可证 B. 向购房人说明周边规划以政府公布信息为准 C. 承诺购房后可入读某名校并写入宣传单 D. 按备案价对外报价并按实际成交价签约 E. 组织看房团并收取合理交通费用 答案：A、B、D 解析：知识点：商品房销售代理的合规营销边界。正确项对在公示预售许可、以政府公布规划信息为据、按备案价报价并据实签约，均符合规范。承诺入学并写入宣传单属虚假宣传；组织看房团收取交通费易被认定为变相收费或捆绑，不宜作为合规营销活动。 50. 客户委托经纪机构出售一套仍有银行按揭未还清的房屋，经纪人员告知需先办理提前还款并解除抵押，客户询问能否在抵押未解除时签约，正确的答复是 A. 可以先签合同并约定解押后过户 B. 可以先签合同并约定由买方垫资解押 C. 可以先签合同并约定抵押继续存在 D. 可以先签合同并约定由银行直接过户 答案：A 解析：知识点：抵押房屋转让的实务处理。正确项对在可约定先签约、待解押后再办理过户，符合交易惯例与登记要求。由买方垫资解押存在资金风险且程序不当；约定抵押继续存在无法办理过户；银行不直接参与过户登记。 51. 房地产经纪机构承接存量房出售委托时，查看房屋权属证书与委托人身份证后，还应当完成的关键核实动作是 A. 核对委托人与权属证书记载的权利人是否一致 B. 确认房屋装修风格与挂牌照片是否相符 C. 询问委托人家庭成员是否同意出售 D. 了解小区物业费是否已经结清 答案：A 解析：知识点是受托出售房源的主体资格核实。房屋出售委托必须由权利人本人或其合法授权人办理，核对身份与权属证书记载是否一致是签约前的核心环节。确认装修与照片相符属于房源展示管理，不是委托主体核实；家庭其他成员同意属于共有权人或家庭内部事项，需通过权属核实判断而非简单询问；物业费结清属于交易后续费用事项，不影响委托主体资格。 52. 存量房买卖经纪服务中，经纪机构应当在房屋交易合同订立前，以书面方式向委托人告知的事项是 A. 本机构备案情况及经纪服务项目与收费标准 B. 本机构近三个月成交均价的内部统计结果 C. 卖方未来可能出现的资金周转困难 D. 买方家庭成员未来的购房计划 答案：A 解析：知识点是经纪机构的告知义务。经纪机构应在合同订立前书面告知机构备案情况、服务内容、收费项目和标准，保障委托人知情权。近三个月成交均价属于机构内部经营数据，不是法定告知事项；卖方未来资金困难属主观预测且与本次服务无关；买方家庭未来购房计划属客户隐私且超出告知范围。 53. 客户委托房地产经纪人出售一套仍在出租期内的住房，经纪人应当重点向买方披露的信息是 A. 该房屋现存在租赁关系及承租人是否主张优先购买权 B. 该房屋出租时的租金明显低于周边市场租金 C. 承租人的职业和家庭人口构成情况 D. 租赁合同中约定的押金具体金额 答案：A 解析：知识点是买卖不破租赁与承租人优先购买权的告知。出租中的房屋出售，买方最需要知道租赁关系存续及承租人是否行使优先购买权，这直接影响交房和权利实现。租金高低属于租赁合同商业条款，不影响买方取得所有权后的基本权利；承租人职业和家庭情况属个人隐私；押金金额是租赁双方内部结算事项。 54. 房地产经纪人带客户看房后，客户表示满意但要求私下联系业主成交，经纪人正确的处置方式是 A. 向客户说明绕开机构成交可能违反已签署的看房确认书约定 B. 将业主联系方式直接提供给客户以便其自行协商 C. 同意客户要求并约定成交后由客户自行办理过户 D. 建议客户先与业主签约再到机构补交少量服务费 答案：A 解析：知识点是防止跳单与看房确认书效力。客户经机构提供房源信息后绕开机构成交，可能构成违约，经纪人应说明已签看房确认书的约束并引导规范交易。直接提供业主联系方式会放弃机构居间地位；同意私下成交并自行过户会使机构无法主张服务报酬；先签约后补交少量费用属于变相配合跳单，不符合规范执业要求。 55. 经纪机构在门店公示的房源信息中，对已成交房源应当采取的正确处理方式是 A. 及时撤下或标注已成交并说明不再接受该房源委托 B. 继续保留并标低价格以吸引客户到店咨询 C. 改为出租房源继续挂牌以延长展示周期 D. 保留原信息但不再更新房屋照片 答案：A 解析：知识点是房源信息真实性与动态管理。已成交房源如继续以在售状态展示，会误导消费者，应撤下或明确标注已成交。继续保留并标低价格属于发布虚假房源；改为出租挂牌若未取得出租委托也属不实信息；保留原信息不更新照片仍可能使客户误认为在售。 56. 在存量房交易资金监管流程中，经纪人协助买卖双方办理资金监管的正确时点是 A. 在办理不动产转移登记前将购房款存入监管账户 B. 在买卖双方签订合同当日直接将房款交给卖方 C. 在不动产转移登记完成后由买方直接支付给卖方 D. 在办理贷款审批前将首付款存入经纪机构自有账户 答案：A 解析：知识点是交易资金监管的时点与账户性质。资金监管通常要求在转移登记前将购房款存入专门监管账户，待登记完成后按约定划转。签约当日直接交给卖方会使资金失去监管保障；登记完成后直接支付可能绕开监管安排；存入经纪机构自有账户混淆了监管账户与机构账户，存在挪用风险。 57. 房地产经纪人在协助客户申请住房贷款时，对客户提供的收入证明应当采取的做法是 A. 提示客户收入证明应与银行流水及纳税记录相互印证 B. 建议客户将收入金额适当提高以争取更高贷款额度 C. 代替客户在收入证明上签字并加盖单位公章 D. 承诺只要收入证明金额达标就一定能获得贷款 答案：A 解析：知识点是贷款资料真实性与经纪人执业边界。经纪人应提示客户资料之间相互印证，确保真实完整。建议提高收入金额属于诱导提供不实材料；代替客户签字盖章属越权甚至伪造；承诺贷款获批属于对审批结果作出保证，超出经纪人能力范围。 58. 经纪机构接受房屋出售委托后，发现该房屋已被法院查封，正确的处置方式是 A. 立即停止对外发布该房源信息并告知委托人查封情况 B. 继续挂牌但只向全款客户推荐以加快成交 C. 将查封情况隐去后按正常房源发布 D. 建议委托人先收取定金再处理查封问题 答案：A 解析：知识点是限制交易房屋的经纪服务禁止情形。查封房屋不能正常办理转移登记，机构应停止发布并告知委托人。继续挂牌并只向全款客户推荐仍属发布不能交易房源；隐去查封信息属于隐瞒重要事实；先收定金再处理查封会使买方陷入无法过户的风险。 59. 房地产经纪服务合同采用书面形式的主要目的，是明确下列哪组内容 A. 服务事项、服务费用、双方权利义务及违约责任 B. 经纪人的个人从业经历和获奖情况 C. 房屋装修方案和家具家电摆放建议 D. 买卖双方家庭成员的联系方式 答案：A 解析：知识点是经纪服务合同的必备内容。书面合同的核心功能是固定服务事项、费用、权利义务和违约责任，便于履行和争议解决。经纪人个人经历与获奖情况不是合同必备内容；装修和家具摆放属装饰建议；家庭成员联系方式涉及个人信息，并非合同目的所在。 60. 客户通过经纪机构看房后，以房屋采光不好为由要求解除已签署的经纪服务合同，经纪人正确的应对方式是 A. 按合同约定与客户协商处理已发生的服务费用 B. 以客户违约为由拒绝退还任何费用并终止沟通 C. 直接替客户联系业主协商退还定金 D. 口头同意解除但要求客户删除所有看房记录 答案：A 解析：知识点是经纪服务合同的解除与费用结算。客户提出解除时，应按合同约定协商已发生服务费用的处理，避免简单拒退或私下承诺。拒绝沟通不利于争议化解；替客户联系业主退定金超出经纪服务合同关系；要求删除看房记录可能影响证据留存且无助于费用结算。 61. 经纪人在门店接待卖方时，卖方称房屋为夫妻共同财产但仅一人到场签约，经纪人应当采取的正确做法是 A. 要求未到场共有人出具书面同意或授权委托手续 B. 先让到场一方签字，事后由经纪人代为补签另一方姓名 C. 让到场一方口头保证配偶同意即可签约 D. 先收定金，待办理过户时再让另一方到场签字 答案：A 解析：知识点是共有房屋出售的处分权要求。夫妻共同财产出售通常需共有人同意，未到场一方应出具书面同意或授权。代签另一方姓名属无权代理甚至伪造签名；口头保证无法替代书面授权；先收定金后补签字会使合同效力处于不确定状态，买方风险较大。 62. 房地产经纪机构在存量房买卖居间服务中，下列属于应当向交易双方书面告知或提示的内容有 A. 房屋权属状况及是否存在抵押、查封等限制 B. 经纪服务项目、收费标准和支付方式 C. 交易资金监管的办理方式和作用 D. 经纪人个人对房价涨跌的预测意见 E. 买卖双方各自的家庭收入明细 答案：A、B、C 解析：知识点是经纪机构的告知与提示义务。房屋权属及限制状况直接影响交易安全，应如实告知；服务项目、收费标准和支付方式属合同订立前必须明确的内容；资金监管方式关系到交易资金安全，应提示双方。经纪人个人对房价涨跌的预测属主观意见，不应作为告知义务内容；家庭收入明细属个人隐私，与居间告知义务无关。 63. 客户委托出售一套正在出租中的住宅，租约还有8个月到期，经纪人在挂牌前最应当先核实的事项是 A. 承租人是否已书面放弃优先购买权 B. 房屋所有权证是否已满两年 C. 承租人是否同意配合看房 D. 卖方是否已缴纳当年物业费 答案：A 解析：知识点：出租房屋出售时承租人的优先购买权。正确项：承租人享有同等条件下的优先购买权，卖方须提前通知并取得其放弃的书面意思表示，否则交易可能被撤销。错误项：满两年涉及的是增值税免征，与挂牌前提无关；配合看房是后续安排，不是挂牌前提；物业费属费用结算，不影响出售资格。 64. 经纪人在带看时发现房屋承重墙上有一处被业主自行开凿的门洞，正确的处置方式是 A. 提醒客户该改动可能影响贷款审批并建议业主恢复原状 B. 建议客户在合同中注明由卖方负责日后修复 C. 建议业主用装饰面板封堵后再挂牌出售 D. 建议客户按现状购买并自行承担改造风险 答案：A 解析：知识点：房屋结构改动对交易与贷款的影响。正确项：擅自拆改承重结构属于违规改动，可能被要求恢复，也影响银行评估和审批，经纪人应及时提示并建议复原。错误项：合同约定修复不能消除违规事实，过户与贷款仍受阻；装饰封堵属于隐瞒，违反如实告知义务；让客户自担风险不能免除经纪人的告知与核查责任。 65. 二手房买卖中，客户希望以"阴阳合同"方式降低网签价以减少税费，经纪人正确的回应是 A. 说明低报成交价会导致贷款额度下降并可能被认定逃税 B. 说明只要买卖双方签字确认就无风险 C. 说明可以按评估价网签以规避监管 D. 说明可由中介代为操作但需另收服务费 答案：A 解析：知识点：阴阳合同的法律与税务风险。正确项：低报网签价会压低银行评估与贷款金额，同时构成逃税，可能面临补税、罚款甚至刑责，经纪人应明确拒绝并说明后果。错误项：双方签字不改变其违法性质；按评估价逃税仍是虚假申报；中介代为操作属共同违法，不能以收费合法化。 66. 某客户看中一套房后要求经纪人先估算其可贷款额度，经纪人应当依据的核心因素是 A. 客户家庭名下住房套数与征信记录 B. 客户所在单位性质和职务级别 C. 客户拟购房屋的装修状况 D. 客户与卖方商定的定金金额 答案：A 解析：知识点：住房贷款额度的核定依据。正确项：套数决定首付比例与利率，征信决定能否获批及额度，是估算贷款的核心依据。错误项：单位与职务不构成银行审批要件；装修状况不影响贷款额度；定金金额只是交易安排，与授信无关。 67. 存量房买卖中，经纪人协助双方约定资金监管时，最需要向客户说明的是 A. 监管资金在过户完成前不得由卖方单方支取 B. 监管账户必须开在中介公司名下 C. 监管期间产生的利息全部归买方所有 D. 资金监管只适用于贷款购房客户 答案：A 解析：知识点：存量房交易资金监管规则。正确项：监管的核心作用是过户前锁定资金，卖方不能单方划转，保障交易安全。错误项：监管账户一般由银行或指定机构开立，不能开在中介名下；利息归属应按监管协议约定；全款客户同样可选择资金监管。 68. 客户在带看后表示"再考虑一下"，经纪人下一步最有效的跟进做法是 A. 约定具体时间回访并针对其顾虑提供对比资料 B. 每天发送多条房源广告保持存在感 C. 立即降价制造紧迫感促使成交 D. 请其他同事以新客户身份再次推荐同一房源 答案：A 解析：知识点：客户跟进与需求挖掘。正确项：约定回访时间并针对顾虑提供资料，能推进决策且不损害信任。错误项：高频广告易致反感；虚假降价损害诚信；冒充新客户属欺骗性销售，违背执业规范。 69. 关于房地产经纪服务收费，符合规范的做法是 A. 在服务合同中明确收费项目、标准和支付时点 B. 在成交后按高出约定比例追加业绩奖励 C. 对买卖双方分别收取未事先告知的费用 D. 以低于成本价吸引客户再通过差价弥补 答案：A 解析：知识点：经纪服务收费的明码标价要求。正确项：收费项目、标准与支付时点须在合同中明确，做到公开透明。错误项：事后追加无合同依据；未告知收费属违规；低价揽客再赚差价属价格欺诈。 70. 房屋买卖合同中约定卖方"净得价"，经纪人应特别提示买方的是 A. 交易产生的各项税费按法定纳税义务人各自承担 B. 所有税费均由买方承担且不得另行主张 C. 卖方税费由中介垫付后再向买方收取 D. 税费金额以中介测算为准不再调整 答案：A 解析：知识点：税费承担与净得价条款。正确项：法定纳税义务不因约定而转移，约定由一方承担只是民事补偿关系，应明确各自申报义务。错误项：约定全部由买方承担不能改变法定纳税主体，易生争议；中介垫付无法律依据；税费以实际征收为准，不能由中介锁定。 71. 经纪人带客户看房时，客户提出想单独留在房内丈量尺寸，经纪人合适的做法是 A. 陪同在场并在征得业主同意后协助测量 B. 将钥匙交给客户并约定归还时间 C. 让客户自行留下但需登记身份证 D. 拒绝客户测量并要求其另行预约 答案：A 解析：知识点：带看过程中的安全与合规管理。正确项：应陪同在场，测量需经业主同意，既保障房屋安全又体现服务。错误项：交钥匙脱离监管易生纠纷与风险；仅登记身份证不足以免责；一概拒绝影响客户体验，应先协调而非简单拒绝。 72. 业主委托经纪人出售房屋并签署独家代理，代理期内业主自行成交，按常见合同约定其后果是 A. 业主仍应按约定支付独家代理佣金 B. 业主无需支付任何费用 C. 业主只需支付带看产生的交通费 D. 业主与经纪人重新协商是否付费 答案：A 解析：知识点：独家代理的法律效力。正确项：独家代理期内无论何方促成交易，业主通常仍须按约支付佣金，这是独家条款的对价。错误项：无需付费与独家约定相悖；交通费不是佣金替代；是否付费应由合同约定而非临时协商。 73. 经纪人带客户看房时，客户对某套二手房很满意，当场要求经纪人帮忙估算贷款额度，经纪人应如何回应最恰当 A. 根据客户口头描述的月收入直接给出可贷额度 B. 请客户提供征信和收入证明后协助其向银行咨询 C. 按房屋成交价的七成直接告知客户可贷金额 D. 让客户先签委托合同再帮其估算贷款 答案：B 解析：知识点：经纪服务边界与贷款咨询规范。经纪人可协助客户向银行咨询，但须以真实材料为依据，不能凭口头信息或简单比例估算。错误项A凭口头收入估算缺乏依据；错误项C按成交价比例直接告知属于越权承诺；错误项D将签委托合同作为估算前提，顺序和逻辑不当。 74. 业主委托经纪人出售房屋并签订独家代理协议后，业主又私下与经纪人带来的客户成交，经纪人依法可以主张的是 A. 要求业主支付约定的佣金 B. 要求客户支付双倍定金 C. 要求业主赔偿房屋差价损失 D. 要求业主继续履行原委托合同 答案：A 解析：知识点：独家代理委托合同下业主跳单的违约责任。独家代理期间业主绕开经纪人成交，构成违约，经纪人可依约主张佣金。错误项B双倍定金是买卖合同定金规则，与经纪委托无关；错误项C差价损失一般由买卖合同违约方承担，不适用于此；错误项D合同已无法继续履行，主张履行不现实。 75. 经纪人发布房源信息时，对一套实际为两室一厅的房屋写成三室一厅以吸引客户，该行为违反的房地产经纪执业要求是 A. 信息真实准确发布义务 B. 明码标价收费义务 C. 书面告知委托事项义务 D. 保守委托人商业秘密义务 答案：A 解析：知识点：房源信息发布真实性要求。虚假描述户型属于发布不实信息。错误项B涉及收费公示，与户型描述无关；错误项C涉及委托事项告知，不是信息发布环节；错误项D涉及保密，与虚假宣传性质不同。 76. 客户通过经纪人看房后，经纪人发现该房屋存在抵押未注销情况，此时经纪人正确的处置方式是 A. 先促成签约再让业主自行处理抵押 B. 如实告知客户并提示交易风险 C. 替业主垫资办理抵押注销手续 D. 隐瞒抵押情况以加快成交速度 答案：B 解析：知识点：房屋权利状况的告知义务与风险提示。经纪人应如实告知客户房屋抵押情况并提示风险。错误项A先签约后处理会使客户承担不确定风险；错误项C经纪人无权替业主垫资注销；错误项D隐瞒属于违反告知义务。 77. 在房地产经纪服务中，经纪人协助买卖双方签订房屋买卖合同时，关于定金条款的正确做法是 A. 定金数额由经纪人根据经验确定 B. 定金条款应明确数额及交付方式 C. 定金收据由经纪人个人名义出具 D. 定金交付后经纪人可直接占用 答案：B 解析：知识点：定金条款的规范签订与交付。定金数额、交付方式应由买卖双方约定并在合同中明确。错误项A经纪人无权单方确定定金；错误项C收据应以收款方名义出具；错误项D经纪人不得占用客户定金。 78. 某客户希望购买一套满五唯一的普通住宅，经纪人告知其可享受增值税免征，其判断依据的核心是 A. 房屋持有年限与是否唯一住房 B. 房屋面积是否超过九十平方米 C. 客户是否首次申请住房贷款 D. 房屋是否为开发商一手房源 答案：A 解析：知识点：二手房交易增值税优惠条件。满五唯一中满五指持有年限，唯一指家庭唯一住房，是免征增值税的关键。错误项B面积影响契税优惠而非该免征条件；错误项C涉及贷款政策；错误项D一手房源与二手房税收优惠判断无关。 79. 经纪人带客户看房后，客户要求经纪人代为保管购房定金，经纪人正确的做法是 A. 接受保管并出具个人收条 B. 建议客户直接交付给卖方并留存凭证 C. 将定金存入经纪人个人账户待签约 D. 暂时代收后用于支付看房交通费 答案：B 解析：知识点：经纪人不得代收代管交易资金。定金应直接交付卖方并保留凭证。错误项A个人收条无法律保障；错误项C存入个人账户属于混同资金；错误项D挪用定金属于严重违规。 80. 某房地产经纪机构在门店公示收费标准时，将代办贷款服务费与经纪服务费合并标注为综合服务费，该做法的主要问题是 A. 未分开标明服务项目与收费标准 B. 未在签约前告知客户收费依据 C. 未取得客户书面同意即收费 D. 未按规定开具服务费发票 答案：A 解析：知识点：明码标价要求。经纪机构应分项标明服务项目和收费标准，不能笼统合并。错误项B告知义务与公示形式是不同环节；错误项C书面同意涉及收费程序；错误项D发票问题与公示标注方式不是同一问题。 81. 客户在签订房屋买卖居间合同后，因自身原因未能获得银行贷款导致无法继续交易，经纪人正确的后续处理是 A. 按原合同约定协助双方协商解约事宜 B. 直接认定客户违约并扣留全部定金 C. 要求卖方无条件退还全部已付款项 D. 替客户向银行申请变更贷款用途 答案：A 解析：知识点：交易受阻后的居间后续服务。经纪人应协助双方依约协商解约及责任分担。错误项B无权直接认定违约和扣留定金；错误项C要求卖方无条件退款不符合合同约定；错误项D变更贷款用途属于违规。 82. 经纪人发现业主提供的房产证复印件与不动产登记信息中权利人不一致时，正确的下一步操作是 A. 以房产证复印件为准继续挂牌 B. 要求业主补充说明并核验登记信息 C. 先带客户看房再核实权利人 D. 让客户自行到登记部门查询 答案：B 解析：知识点：房源权属核验义务。出现不一致时应要求业主说明并以登记信息为准。错误项A以复印件为准可能造成无权处分；错误项C先看房再核实顺序颠倒；错误项D将核验义务转嫁给客户不当。 83. 客户委托经纪人购买学区房，经纪人了解到该房屋对应学校招生政策可能调整，恰当的做法是 A. 向客户承诺一定能入学以促成交 B. 提示政策存在调整可能并建议客户向教育部门核实 C. 以历史招生情况直接认定入学资格 D. 建议客户先签约再了解招生政策 答案：B 解析：知识点：学区房交易中的风险提示义务。经纪人应提示政策不确定性并建议核实。错误项A承诺入学属于虚假承诺；错误项C以历史情况认定资格不严谨；错误项D先签约再了解会使客户承担风险。 84. 李某委托甲经纪机构出售一套未取得不动产权证书的期房，机构查验后仍接受委托并挂牌展示，该做法违反的是经纪机构对哪类房屋的承接限制 A. 权属证书不齐全的房屋 B. 正在出租的房屋 C. 已设立抵押的房屋 D. 共有人书面同意的房屋 答案：A 解析：知识点：经纪机构不得承接权属证书不齐全、权属不清的房屋。期房未取得不动产权证书，属于权属证书不齐全，不得挂牌承接。正在出租的房屋可依法出租出售，不是承接限制；已设立抵押的房屋在告知并处理抵押权后可交易；共有人书面同意的房屋恰恰是允许承接的情形。 85. 经纪机构在门店橱窗发布房源信息时，为吸引客户将挂牌价明显低于业主真实委托价展示，成交时再以业主涨价解释，该行为侵害的核心权益是 A. 消费者的知情权 B. 消费者的自主选择权 C. 业主的优先购买权 D. 承租人的优先承租权 答案：A 解析：知识点：房源信息应真实、准确，虚假低价属于以虚假信息误导消费者，侵害知情权。自主选择权指消费者可自由选择服务提供者，与虚假价格无直接对应；优先购买权是承租人等特定主体的权利，与价格展示无关；优先承租权同样是承租人权利，与本情形不符。 86. 经纪人在接受房屋出售委托时，查验到不动产权证书载明的权利人与委托人不一致，且委托人仅出示一份手写说明，正确处置是 A. 要求委托人补充授权委托书并核验代理人身份 B. 先签订委托合同再让权利人后补授权 C. 按委托人提供的说明直接挂牌并注明代售 D. 让委托人签署承诺书后即可带看 答案：A 解析：知识点：受托人须核验委托人与权利人是否一致，不一致时应有合法授权。要求补充授权委托书并核验身份，才能确认代理权。先签合同再补授权属于程序倒置；凭手写说明挂牌无法证明代理权；仅签承诺书不能替代授权文件。 87. 经纪机构与客户签订房地产经纪服务合同时，将服务项目、收费标准和支付时间写入合同，这主要体现的是经纪服务的哪项要求 A. 明码标价 B. 独家代理 C. 资金监管 D. 佣金前置 答案：A 解析：知识点：经纪服务应明码标价，将服务项目、收费标准、支付方式在合同中明确。独家代理是委托方式，与是否写入收费条款无关；资金监管针对交易资金安全；佣金前置是收费时点安排，不是该做法的核心要求。 88. 客户咨询一套已出租的商品房能否购买，经纪人应告知其承租人享有的法定权利是 A. 同等条件下的优先购买权 B. 无条件解除租赁合同的权利 C. 要求降价百分之十的权利 D. 优先办理贷款的权利 答案：A 解析：知识点：买卖不破租赁，且承租人享有同等条件下的优先购买权。优先购买权是法定权利，符合本情形。无条件解除租赁合同并非承租人的法定权利；要求降价没有法律依据；优先办理贷款与承租人身份无关。 89. 经纪人带客户看房时，客户发现房屋存在明显渗水痕迹，经纪人当场表示属于小问题，未在带看记录中记载，该做法的主要问题是 A. 未如实记录房屋瑕疵并告知客户 B. 未提前预约看房时间 C. 未向客户收取看房押金 D. 未让客户签署看房确认书 答案：A 解析：知识点：经纪人应如实告知房屋瑕疵并做好带看记录。隐瞒渗水属于未如实告知。预约时间、收取押金、签署确认书都不是本情形的主要问题，且收取看房押金本身也非规范做法。 90. 经纪机构通过门店、网站和移动端同时展示同一套房源，但各渠道挂牌价和面积信息不一致，最可能引发的合规风险是 A. 发布虚假房源信息 B. 未办理房源核验 C. 未取得业主书面同意 D. 未进行资金监管 答案：A 解析：知识点：多渠道发布房源应保持一致、真实，信息不一致易被认定为虚假房源。房源核验、业主同意、资金监管是其他环节要求，与同一房源多渠道信息矛盾的核心风险不同。 91. 经纪人在为客户办理二手房交易资金时，建议客户将购房款直接转入经纪人个人账户代为保管，正确判断是 A. 应通过存量房交易资金监管账户划转 B. 可由经纪人出具收据后暂存 C. 可转入经纪机构负责人账户再转付 D. 可由买卖双方自行现金交割 答案：A 解析：知识点：交易资金应通过监管账户划转，保障安全。转入个人账户、负责人账户都存在挪用风险；现金交割缺乏凭证且不符合资金监管要求；经纪人个人暂存同样不合规。 92. 经纪人在计算二手房交易税费时，将卖方应缴的个人所得税与买方应缴的契税混同，向客户报出一个总税费，最容易导致的结果是 A. 买卖双方对税费承担产生争议 B. 房屋无法办理网签 C. 贷款银行拒绝放款 D. 租赁合同自动解除 答案：A 解析：知识点：二手房交易中买卖双方税费承担主体不同，应分别列明。混同报价易引发承担争议。网签、放款、租赁合同解除与税费混同无直接因果关系。 93. 经纪机构在存量房买卖居间服务中，买方要求经纪人保证房屋能办理按揭贷款并承诺贷款不成由机构垫付，经纪人正确做法是 A. 说明贷款审批由银行决定，不作垫付承诺 B. 先收定金再承诺贷款包过 C. 要求买方签署贷款风险自担协议后承诺 D. 让卖方提供担保后承诺垫付 答案：A 解析：知识点：贷款审批权在银行，经纪人不得作包过或垫付承诺。正确做法是如实说明审批不确定性。先收定金再承诺、签风险协议后承诺、让卖方担保后承诺，都是以不同方式作出不当承诺。 94. 房地产经纪机构接受房屋出售委托时，为确认委托人对房屋享有处分权，最应查验的核心文件是 A. 不动产权属证书与委托人身份证明 B. 房屋租赁合同与租金缴纳凭证 C. 物业服务合同与物业费结清证明 D. 户口簿与婚姻状况声明书 答案：A 解析：知识点：房源核验与委托人主体资格。不动产权属证书配合身份证明，才能确认登记权利人与委托人是否一致，是判断处分权的基础。房屋租赁合同只能证明使用关系，不能证明产权；物业合同和物业费凭证与产权归属无关；户口簿和婚姻声明不能替代权属证书。 95. 经纪人员在带看时发现房源承重墙被业主擅自拆改并已影响楼上住户，此时最恰当的处置是 A. 如实告知客户并建议业主先恢复原状再交易 B. 隐瞒拆改情况以促成交易后由双方自行协商 C. 在合同中注明按现状交付并免除经纪责任 D. 劝客户接受现状并压低成交价格尽快签约 答案：A 解析：知识点：经纪人员的如实告知义务与房屋安全瑕疵处理。承重墙拆改属于影响交易安全和合法性的重大瑕疵，应如实告知并建议恢复。隐瞒拆改违反如实报告义务；仅注明按现状交付不能免除经纪机构对重大瑕疵的告知责任；劝客户接受并压价仍属隐瞒重大风险。 96. 房地产经纪服务收费中，关于佣金与代收代付费用的性质，表述正确的是 A. 佣金是经纪服务报酬，代收代付费用不属佣金 B. 佣金与代收代付费用均应计入经纪服务费总额 C. 代收代付费用由经纪机构留存作为服务利润 D. 佣金须在交易过户完成后才可向委托人收取 答案：A 解析：知识点：经纪服务收费构成。佣金是经纪机构提供居间或代理服务的报酬，代收代付的税费、评估费等属于代垫代收款项，性质不同。把代收代付并入佣金会混淆性质；代收代付费用应转付相关方而非留存获利；佣金收取时点依合同约定，并非一律过户后。 97. 经纪人员在网络平台发布房源信息时，为符合真实房源要求，下列做法正确的是 A. 使用本机构实际核验过的房屋照片与权属信息 B. 借用同小区相似户型照片并标注仅供参考 C. 发布尚未取得产权证的在建房源以吸引客户 D. 用已成交房源图片配新价格继续挂牌引流 答案：A 解析：知识点：房源信息发布真实性要求。发布信息应与实际核验的房屋状况、权属情况一致。借用相似户型照片会导致信息失实；未取得产权证的在建房源不具备合法交易条件；用已成交房源继续挂牌属于虚假房源。 98. 客户在签订买卖合同后、办理过户前反悔，主张经纪人员口头承诺的贷款额度未兑现，经纪机构最应提供的抗辩依据是 A. 书面经纪服务合同与客户签字确认的告知记录 B. 带看时其他客户的旁证与电话录音片段 C. 经纪人员个人的从业资格证与培训合格证 D. 同小区近期成交价格表与银行利率公告 答案：A 解析：知识点：经纪服务合同与书面告知的证据效力。服务内容、贷款相关告知应以书面合同和客户签字确认的记录为准。旁证和录音片段证明力有限且不完整；资格证和培训证只能证明人员资质，不能证明承诺内容；成交价表和利率公告与个案承诺无关。 99. 房地产经纪机构在承接新建商品房销售代理业务时，下列属于合规做法的是 A. 查验开发企业的预售许可证等销售条件文件 B. 在售楼处公示代理机构名称与备案信息 C. 以内部认购名义收取诚意金不开具票据 D. 按开发企业要求宣传未确定的学区配套 E. 将代理服务内容与收费标准写入书面合同 答案：A、B、E 解析：知识点：新建商品房销售代理合规要求。查验预售许可等销售条件、公示代理与备案信息、签订书面合同明确服务与收费均属合规。以内部认购名义收诚意金不开票据属逃避监管和侵害消费者权益；宣传未确定的学区配套属虚假宣传。 100. 某持有全国房地产经纪人协理证书的从业人员，在未取得房地产经纪人证书的情况下，以自己名义独立签订了房屋出售委托合同并收取了买方定金，下列对该行为定性及后续处理的表述中，正确的有哪些？ A. 协理只能协助经纪人开展业务，不得独立签订经纪服务合同 B. 其独立签约行为属于超越证书执业范围，应由发证机关或其授权机构处理 C. 已收取的定金应由其个人全额退还买方，不得从中扣除必要费用 D. 该合同因主体资格瑕疵自始无效，买方可直接主张双倍返还定金 答案：A、B 解析：知识点：房地产经纪专业人员职业资格分经纪人、经纪人协理两个级别，协理须在经纪人指导下协助执业，不得独立签约。正确项：协理无独立签约权，只能协助；超范围执业应由发证机关或其授权机构依规处理。错误项：定金返还应依合同及法律规定处理，不能一概要求个人全额退还且不得扣费；合同并非必然自始无效，主体资格瑕疵不当然导致合同无效，双倍返还定金更无直接依据。 101. 经纪人在存量房买卖居间服务中，房屋所有权人委托配偶代为签订出售合同，经纪人应重点查验的授权文件是 A. 配偶身份证与结婚证原件 B. 经公证的授权委托书 C. 房屋所有权证与配偶身份证 D. 户口簿与婚姻关系证明 答案：B 解析：知识点是代理权限的合法性审查。处分共有或他人不动产需有明确授权，经公证的授权委托书能证明代理权限与真实性，故正确。配偶身份证与结婚证只能证明身份和婚姻关系，不能证明其有权代签合同；房屋所有权证与配偶身份证同样只证明产权和身份，不能证明代理权；户口簿与婚姻关系证明也仅反映亲属关系，均不能替代授权文件。 102. 存量房买卖中，买方需办理商业贷款，经纪人协助其准备收入证明时，正确的做法是 A. 按银行要求如实提供并加盖单位公章 B. 适当提高月收入以便通过审批 C. 让单位按最高额度开具证明 D. 由经纪人代拟收入证明并盖单位章 答案：A 解析：知识点是贷款资料的真实性与合规性。按银行要求如实提供并加盖单位公章，可保证材料真实有效，故正确。适当提高月收入属于提供虚假材料，可能导致贷款被拒或承担法律责任；让单位按最高额度开具同样可能失实；由经纪人代拟并盖单位章属于伪造证明材料，均不可取。 103. 经纪人在门店接待客户时，客户询问某小区房源价格走势，经纪人恰当的回答方式是 A. 保证该小区房价一年内必涨两成 B. 提供近期同户型成交价格供参考 C. 承诺买入后包租且收益稳定 D. 说明该房源为学区房绝无降价风险 答案：B 解析：知识点是经纪服务中的如实告知义务与禁止承诺收益。提供近期同户型成交价格供参考，属于客观信息，故正确。保证一年内必涨两成属于对价格走势作确定性承诺；承诺包租且收益稳定属于违规承诺收益；说明绝无降价风险属于对风险作绝对化承诺，均不符合经纪执业规范。 104. 存量房买卖合同签订后，卖方因房价上涨要求加价，否则拒绝配合过户，经纪人下一步恰当的做法是 A. 劝说买方同意加价以尽快成交 B. 按合同约定督促卖方继续履行 C. 直接代卖方签字办理过户手续 D. 建议买方放弃定金解除合同 答案：B 解析：知识点是合同履行与经纪人的中立义务。合同已签订，经纪人应按约定督促卖方继续履行，故正确。劝说买方加价属于偏袒一方并损害买方权益；直接代卖方签字属于无权代理；建议买方放弃定金解除合同，未先督促履约，损害买方利益，均不恰当。 105. 经纪人在带看房屋时，买方询问房屋是否存在渗水问题，经纪人明知该房曾因楼上漏水维修过，正确做法是 A. 如实告知维修情况并提示买方核查 B. 回答没有渗水问题以免影响成交 C. 只说楼上曾装修不提及漏水 D. 建议买方入住后自行观察判断 答案：A 解析：知识点是经纪人的如实告知义务。如实告知维修情况并提示买方核查，可保障买方知情权，故正确。回答没有渗水问题属于隐瞒重要事实；只说楼上装修不提及漏水，属于避重就轻的隐瞒；建议买方入住后自行观察，属于推卸告知义务，均不正确。 106. 经纪机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同时，关于服务内容与收费的约定，符合规范的是 A. 口头约定服务内容与收费标准 B. 书面明确服务项目与收费方式 C. 先收费后补签书面服务合同 D. 按成交价比例收取未约定的费用 答案：B 解析：知识点是经纪服务合同的书面化与收费明示。书面明确服务项目与收费方式，可避免争议，故正确。口头约定难以举证且不符合规范；先收费后补签合同使收费缺乏依据；按成交价比例收取未约定费用属于乱收费，均不符合规范。 107. 经纪人在办理存量房交易资金监管时，买方将首付款直接交给经纪人个人保管，正确的处理是 A. 经纪人出具收条后可代为保管 B. 应引导双方通过监管账户划转 C. 由经纪人转交卖方并留存凭证 D. 存入经纪机构基本账户再转付 答案：B 解析：知识点是交易资金监管与禁止经手客户资金。应引导双方通过监管账户划转，可保障资金安全，故正确。经纪人出具收条代为保管，属于违规经手客户资金；由经纪人转交卖方并留存凭证，仍属经手资金；存入经纪机构基本账户再转付，混淆了机构账户与监管账户，均不正确。 108. 客户委托经纪人出售一套继承所得房屋，登记在继承人一人名下，经纪人应重点核实的事项是 A. 继承人是否已缴纳全部房款 B. 其他继承人是否放弃继承权 C. 房屋是否已办理抵押登记 D. 继承人是否具备本地户籍 答案：B 解析：知识点是继承房屋处分的权利审查。继承所得房屋可能涉及其他继承人共有，核实其他继承人是否放弃继承权，可确认处分权，故正确。是否已缴纳全部房款与继承权利无关；是否已办理抵押登记属于权利限制审查，不是继承特有重点；是否具备本地户籍与处分权无关，均不正确。 109. 经纪人带买方看房后，买方私下联系卖方成交以规避中介费，经纪人发现后正确的做法是 A. 按合同约定主张中介服务费 B. 到买方单位公开其跳单行为 C. 扣押卖方房屋钥匙迫使付款 D. 在小区张贴买方跳单告示 答案：A 解析：知识点是跳单行为的救济方式。按合同约定主张中介服务费，属于合法维权，故正确。到买方单位公开其行为可能侵犯名誉权；扣押钥匙属于非法限制他人财产；张贴告示同样可能侵犯名誉权，均不合法。 110. 客户委托出售一套仍在出租中的住宅，租约还有8个月到期，经纪人在发布房源信息时最恰当的做法是 A. 直接发布并注明看房需提前预约租客 B. 发布前取得承租人同意看房的书面确认 C. 按惯例先发布待有客户意向再告知租客 D. 暂缓发布待租约到期后再挂牌出售 答案：B 解析：知识点：出租房屋出售时承租人的优先购买权与看房配合义务。正确项：带租约房源发布及带看需先取得承租人配合的书面确认，避免侵犯其居住安宁权。A错在未取得租客同意即安排看房；C错在事后告知无法保障租客权益；D错在租约未到期并不影响挂牌，暂缓没有必要。 111. 经纪机构接受委托人委托代理销售新建商品房时，下列做法符合预售资金监管相关要求的是 A. 将认购款直接转入经纪机构自有账户 B. 引导购房人将款项存入监管专用账户 C. 由经纪人代收购房款后统一转交开发企业 D. 按开发企业要求转入其关联公司账户 答案：B 解析：知识点：商品房预售资金监管。正确项：预售资金应存入监管专用账户，经纪机构不得代收代转。A错在转入经纪机构账户脱离监管；C错在经纪人个人代收资金违规；D错在转入关联公司账户逃避监管。 112. 经纪人在带看时发现房屋承重墙被业主私自拆除改动，下列处置方式正确的是 A. 如实告知客户并提示存在结构安全风险 B. 按业主说法称改动已通过物业验收 C. 建议客户先签约再要求业主恢复原状 D. 回避该问题待成交后由双方自行协商 答案：A 解析：知识点：经纪人的房屋状况如实告知义务。正确项：发现结构改动应如实告知并提示风险。B错在轻信业主陈述未核实；C错在隐瞒在先签约在后；D错在回避告知义务。 113. 二手房买卖中，买方需办理商业贷款，经纪人协助计算其可贷额度时，影响额度的核心因素是 A. 买方与经纪机构的合作关系 B. 房屋成交价与评估价中的较低值 C. 卖方是否同意配合办理贷款 D. 经纪人的从业年限与业绩 答案：B 解析：知识点：二手房贷款额度确定依据。正确项：银行按成交价与评估价孰低值结合贷款成数确定额度。A错在合作关系不影响银行审批；C错在卖方配合是流程问题而非额度因素；D错在经纪人资历与额度无关。 114. 经纪人在客户看房后要求其签署《看房确认书》，该文件在实务中最主要的作用是 A. 确认客户已实地看过该房源的事实 B. 锁定客户必须通过本机构成交 C. 约定客户违约需支付双倍定金 D. 证明房屋产权状况已核实无误 答案：A 解析：知识点：看房确认书的性质与作用。正确项：其核心是固定看房事实，防止跳单争议时举证。B错在不能强制客户必须成交；C错在定金条款需另行约定；D错在看房确认书不承担产权核实证明功能。 115. 客户咨询购买一套房改房，经纪人提示需重点核实的事项是 A. 原单位是否放弃优先购买权 B. 小区物业费是否已结清 C. 房屋装修是否满五年 D. 邻居是否同意出售 答案：A 解析：知识点：房改房上市交易限制。正确项：房改房上市常涉及原产权单位优先购买权或同意问题。B错在物业费属普通交易核查非房改房特有；C错在装修年限与交易资格无关；D错在邻居无同意权。 116. 经纪机构在门店公示房源信息时，对已成交房源的正确处理方式是 A. 继续保留以吸引客户来电 B. 及时撤下或标注已成交 C. 改为出租信息继续展示 D. 保留但提高挂牌价格 答案：B 解析：知识点：房源信息真实性管理。正确项：已成交房源应及时撤下或标注状态，避免误导。A错在保留已成交房源属虚假宣传；C错在改变用途仍属不实信息；D错在虚标价格误导客户。 117. 买卖双方通过经纪机构成交，经纪人协助办理过户时，下列属于其应尽职责的是 A. 代替买方签署买卖合同 B. 核实双方身份及产权证明 C. 代卖方收取全部房款 D. 代双方缴纳全部税费 答案：B 解析：知识点：经纪人在交易过户中的职责边界。正确项：核实身份与产权证明是经纪人应尽义务。A错在经纪人无权代签合同；C错在代收房款超出职责；D错在代缴税费非法定职责。 118. 客户在签约前临时要求降低佣金比例，经纪人正确的应对方式是 A. 口头答应后再向公司报备 B. 按公司规定说明并协商书面确认 C. 先签约事后补签佣金协议 D. 私下承诺返还部分佣金 答案：B 解析：知识点：佣金收取的合规管理。正确项：佣金调整应按公司规定协商并以书面确认。A错在口头答应缺乏依据；C错在先签约后补协议易生纠纷；D错在私下返还佣金违规。 119. 经纪人在为客户推荐房源时，将一套临近高架桥的房屋描述为'闹中取静'，该行为属于 A. 合理的营销话术包装 B. 隐瞒房屋不利因素 C. 正常的广告夸张表达 D. 提升房源吸引力的技巧 答案：B 解析：知识点：房源不利因素的如实告知。正确项：将明显噪音源描述为闹中取静属于隐瞒不利因素。A错在超出合理包装范围；C错在广告不得误导；D错在技巧不能掩盖缺陷。 120. 张先生委托经纪人出售其唯一住房，签约后张先生妻子提出异议称不知情，经纪人下一步最恰当的做法是 A. 继续推进交易待夫妻自行解决 B. 暂停交易核实共有权人意见 C. 建议买方直接与张先生妻子协商 D. 按原合同约定追究张先生违约责任 答案：B 解析：知识点：共有房屋处分的效力与经纪人的审慎义务。正确项：应先暂停并核实共有权人真实意见。A错在继续推进可能致合同无效；C错在将矛盾推给买方；D错在未核实前追责不当。 121. 房地产经纪机构承接一套共有房屋出售委托时，代理人仅持有其中一位共有人的书面授权，此时机构的正确做法是 A. 要求代理人补充其他共有人同意出售的书面证明后再挂牌 B. 先按代理人报价挂牌，成交前再补其他共有人签字 C. 只要代理人承诺承担全部责任即可受理委托 D. 按代理人提供的份额比例挂牌对应部分面积 答案：A 解析：知识点：共有房屋处分需经全体共有人同意或取得合法授权。正确项对在：处分共有房产须全体共有人同意，缺授权不能挂牌。错误项：未取得全体同意即挂牌，成交时易生纠纷；口头承诺不能替代全体同意；按份额挂牌仍处分了他人份额，均无法律依据。 122. 经纪人员带客户看房时，客户对房源承重墙提出拆改想法，经纪人员当场最恰当的回应是 A. 告知承重墙拆改须经原设计单位或相应资质设计单位出具方案并报批 B. 告知只要楼上楼下邻居不反对就可以自行拆改 C. 告知先拆改完成后再向物业补办备案手续 D. 告知由经纪机构代为联系施工队直接施工 答案：A 解析：知识点：住宅承重结构变动须经设计单位出具方案并依法报批。正确项对在：涉及建筑主体和承重结构变动须经设计单位提出方案并报有关部门批准。错误项：邻居同意不能替代审批；先施工后补备案属违规；经纪机构无资格组织拆改承重结构。 123. 二手房买卖中，卖方尚欠银行贷款且房屋已抵押，买方希望以购房款先行赎楼，经纪人员提示风险时最应强调的操作要点是 A. 将赎楼资金存入双方与银行共同确认的监管账户并约定解押后划转 B. 由买方将赎楼款直接转入卖方个人账户并口头约定用途 C. 由经纪机构收取赎楼款后以机构名义代付给银行 D. 由卖方出具收款收据后买方即可直接付款赎楼 答案：A 解析：知识点：赎楼资金安全依赖资金监管。正确项对在：资金监管账户可确保款项用于解押并按条件划转。错误项：转入个人账户缺乏保障，可能被挪用；经纪机构代收代付不符合资金监管要求；仅凭收据付款无法约束资金用途。 124. 经纪机构在门店橱窗发布房源广告时，对已成交房源的处置方式应为 A. 在成交后及时撤下该房源广告并更新房源状态 B. 保留广告但加注已成交字样继续展示一个月 C. 保留广告并标注价格可议以吸引客户咨询 D. 将广告转给同行继续发布至下架通知到达 答案：A 解析：知识点：房源广告应及时更新，已售房源不得继续以可售状态展示。正确项对在：成交后应及时撤下或更新，避免误导消费者。错误项：加注已成交仍展示易被误认可售；标注价格可议属虚假宣传；转同行发布更扩大误导。 125. 客户委托经纪机构出售房屋并签署独家代理协议后，又通过另一家机构成交，原独家代理机构可主张的权利基础是 A. 独家代理协议中约定的委托人在代理期内不得另行委托的条款 B. 经纪机构已为该房源拍摄了宣传视频并投放广告 C. 经纪机构曾带该客户看过同小区其他房源 D. 经纪机构为该房源做过一次电话回访记录 答案：A 解析：知识点：独家代理的核心是代理期内排他性委托约定。正确项对在：独家代理协议约定排他委托，违反可依约主张违约责任。错误项：拍摄视频、带看其他房源、电话回访均非排他性权利来源，不能单独作为主张依据。 126. 经纪人协助买卖双方签订存量房买卖合同时，对房屋附属设施设备的约定最稳妥的写法是 A. 在合同中逐项列明随房交付的设施设备名称、数量和状态 B. 在合同中概括写随房交付全部家具家电不作清点 C. 由卖方口头承诺留下现有物品，合同中不体现 D. 在合同附件中写以交房当日现场实物为准不列清单 答案：A 解析：知识点：合同应明确附属设施设备的范围与状态。正确项对在：逐项列明可避免交房争议。错误项：概括约定易生范围争议；口头承诺无书面依据；以现场实物为准等于无约定，举证困难。 127. 经纪人员在为客户计算二手房交易税费时，判断房屋是否属于卖方家庭唯一住房，主要依据的是 A. 卖方家庭在房屋所在地的不动产登记查询结果 B. 卖方口头说明其名下只有这一套住房 C. 卖方提供的物业费缴纳记录 D. 卖方工作单位出具的收入证明 答案：A 解析：知识点：唯一住房认定以不动产登记查询结果为准。正确项对在：税务和登记部门以登记信息判断家庭住房套数。错误项：口头说明无证明力；物业费记录不反映产权；收入证明与住房套数无关。 128. 在房地产经纪服务中，机构将客户个人信息提供给合作装修公司用于推销，事先未取得客户单独同意，该行为属于 A. 违反个人信息保护规定，向第三方提供个人信息须取得单独同意 B. 正常商业合作，只要不收取费用即可提供 C. 行业惯例，装修公司与房产交易具有关联性 D. 可事后补发告知短信即视为已取得同意 答案：A 解析：知识点：个人信息向第三方提供须取得单独同意。正确项对在：向他人提供个人信息应取得个人单独同意。错误项：是否收费不影响合法性；关联性不等于同意；事后告知不能替代事前单独同意。 129. 经纪机构接受出租委托后，发现房屋内燃气热水器已超过判废年限且排烟管破损，机构应当 A. 书面告知委托人存在的安全隐患并建议整改后再出租 B. 在租赁合同中注明设备老旧由承租人自行注意使用 C. 适当降低租金后按现状对外出租 D. 口头提醒看房客户注意通风即可继续出租 答案：A 解析：知识点：出租房屋应符合安全条件，存在隐患应告知并整改。正确项对在：发现安全隐患应书面告知并推动整改。错误项：合同注明不能免除安全责任；降租出租仍存隐患；口头提醒不足以免责。 130. 经纪人员带客户看房过程中，客户在楼梯间因物业堆放杂物绊倒受伤，事后客户要求经纪机构赔偿，机构较合理的应对是 A. 先救助伤者并固定现场证据，再依过错程度与各方协商责任 B. 以受伤系物业堆放杂物所致为由拒绝任何沟通 C. 立即与客户签署免责协议要求其放弃索赔 D. 先行全额赔付后再向物业单方追偿全部损失 答案：A 解析：知识点：看房过程中发生人身损害应按过错分担责任。正确项对在：救助、固定证据、按过错协商是合理处置路径。错误项：拒绝沟通易激化并可能扩大责任；要求放弃索赔的免责协议未必有效；未定责即全额赔付再单方追偿缺乏依据。 131. 经纪机构在承接新建商品房销售代理业务时，下列做法符合规范要求的有 A. 在销售现场公示商品房预售许可证和代理机构备案信息 B. 按开发企业提供的一房一价表对外报价并如实说明优惠条件 C. 以内部认购名义向购房人收取意向金并承诺可优先选房 D. 对尚未取得预售许可的楼栋提前开展认筹登记 E. 在广告中如实标注房屋的面积、价格和交付时间 答案：A、B、E 解析：知识点：商品房销售代理应公示证件、明码标价、如实宣传，未取得预售许可不得销售或变相收取费用。正确项对在：公示证件、按一房一价报价、如实标注信息均符合规范。错误项：内部认购收意向金、未取证提前认筹均属变相销售，违规。 132. 经纪机构接受业主委托出售一套仍在抵押中的住宅，经纪人首先应当核实的是 A. 抵押权人是否书面同意转让 B. 业主是否已还清全部贷款 C. 房屋买卖合同是否已网签 D. 抵押登记是否已办理注销 答案：A 解析：知识点：抵押房产转让需经抵押权人同意。正确项：转让抵押房产须取得抵押权人书面同意，这是交易能否继续的前提。错误项：还清贷款是消灭抵押的方式之一，但不是受托时先核实的唯一事项；网签是成交后的程序；注销登记发生在还清贷款之后，顺序在后。 133. 存量房买卖中，经纪人协助双方约定以贷款方式付款时，合同中应明确贷款未获批准的 A. 违约责任由买方承担 B. 处理方式及后续付款安排 C. 由经纪机构垫付房款 D. 合同自动转为全款交易 答案：B 解析：知识点：贷款条款的风险约定。正确项：贷款是否获批不确定，合同应约定未获批时的处理方式与后续付款安排。错误项：一律由买方承担违约不尽合理，需看约定与原因；经纪机构无垫资义务；自动转全款须双方另行约定，不能默认。 134. 经纪人带客户看房时发现该房屋卫生间顶部有明显渗水痕迹，正确的处置是 A. 当场承诺由业主维修后再签约 B. 如实告知客户并建议核实原因 C. 先签约再让物业协调维修 D. 用涂料遮盖后继续带看 答案：B 解析：知识点：房屋瑕疵告知义务。正确项：发现瑕疵应如实告知并建议核实渗水原因与责任。错误项：经纪人无权代业主承诺维修；先签约再协调会掩盖风险；遮盖属于隐瞒瑕疵，违反如实告知义务。 135. 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同时，应当明确收取佣金的 A. 计算方式与支付时间 B. 最高限额与浮动幅度 C. 税务发票开具主体 D. 银行监管账户信息 答案：A 解析：知识点：经纪服务合同佣金条款。正确项：合同应载明佣金计算方式与支付时间。错误项：佣金限额与浮动由市场及约定决定，非合同必载；发票开具主体是税务事项；监管账户是资金监管安排，与佣金条款不是同一内容。 136. 客户委托经纪人购买一套学位房，经纪人查询到该房对应学位已被占用，恰当的做法是 A. 告知客户学位占用情况 B. 建议客户先签约再解决 C. 按普通住房继续推介 D. 让业主自行向客户说明 答案：A 解析：知识点：影响交易的关键信息告知。正确项：学位占用直接影响购房目的，经纪人应主动、如实告知客户。错误项：先签约再解决会使客户承担风险；按普通住房推介属于隐瞒重要信息；让业主说明不能免除经纪人的告知义务。 137. 经纪人在门店接待一位要求出售共有房屋的业主，该房屋为夫妻共同共有，签约时应当 A. 由产权登记一方单独签署 B. 取得全体共有人书面同意 C. 由业主口头承诺即可 D. 先签约后补共有人签字 答案：B 解析：知识点：共有房屋处分规则。正确项：共同共有房屋出售应取得全体共有人书面同意。错误项：登记一方单独签署可能构成无权处分；口头承诺难以举证；先签约后补签字存在合同效力风险。 138. 经纪人协助买卖双方办理存量房交易资金监管，其主要作用是 A. 保障交易资金安全 B. 替代银行贷款审批 C. 降低房屋交易税费 D. 免除经纪机构责任 答案：A 解析：知识点：交易资金监管功能。正确项：资金监管通过第三方存管保障房款按约定划转，降低资金风险。错误项：监管不涉及贷款审批；不改变税费计算；也不能免除经纪机构应尽的义务与责任。 139. 客户询问经纪人某小区房价走势，经纪人依据近期成交数据回答时，最应说明的是 A. 数据的来源与统计口径 B. 未来一定上涨的结论 C. 业主的心理报价区间 D. 其他经纪人的口头说法 答案：A 解析：知识点：信息提供与专业说明。正确项：引用成交数据应说明来源与统计口径，帮助客户正确理解。错误项：承诺一定上涨属于不当承诺；心理报价不是成交数据；口头说法缺乏依据。 140. 经纪人带客户看房后，客户私下联系业主希望跳过经纪机构成交，经纪人应当 A. 按合同约定主张佣金 B. 立即向客户所在单位投诉 C. 扣押客户看房押金 D. 公开客户个人信息催收 答案：A 解析：知识点：跳单与佣金请求权。正确项：若合同有约定且经纪人已提供实质服务，可依约主张佣金。错误项：向单位投诉、扣押押金、公开个人信息均不是合法适当的救济方式。 141. 某经纪机构在门店橱窗发布一套房源信息，该房源已成交但未及时撤下，正确的处理是 A. 立即核实并撤下该房源 B. 继续保留以吸引客户 C. 改为出租信息继续展示 D. 只删除价格保留图片 答案：A 解析：知识点：房源信息真实性管理。正确项：房源已成交应及时核实并撤下，避免发布虚假房源。错误项：继续保留或改用途展示均可能构成虚假宣传；只删价格仍属信息不实。 142. 经纪人接受出租方委托后，带承租客户看房时发现房屋实际面积与委托信息不符，下一步应当 A. 向出租方核实并更正信息 B. 按委托信息继续签约 C. 让承租方自行测量确认 D. 先收定金再说明差异 答案：A 解析：知识点：委托信息核实与更正。正确项：发现信息不符应先向出租方核实并更正，确保信息真实。错误项：按错误信息签约会误导承租方；让承租方自行测量不能替代经纪人核实；先收定金再说明属于隐瞒。 143. 房地产经纪机构在接受房屋出售委托时，属于应当核实并留存的基本资料有 A. 房屋权属证明 B. 委托人身份证明 C. 房屋抵押与查封情况 D. 经纪机构营业执照副本 E. 业主的婚姻登记记录 答案：A、B、C 解析：知识点：委托受理阶段的资料核验。正确项：权属证明、身份证明、抵押查封情况直接关系交易安全，应当核实留存。错误项：经纪机构营业执照副本是机构自身资料，不是该房屋委托的核验对象；婚姻登记记录并非普遍必需的核验资料，涉及共有情形可通过权属与身份材料核实。 144. 客户委托出售一套仍在出租中的住宅，经纪人应当向买方披露的关键信息是 A. 承租人已放弃优先购买权的书面证明 B. 租约剩余期限及承租人是否主张优先购买权 C. 出租人已口头通知承租人出售事宜 D. 承租人同意提前搬离的口头承诺 答案：B 解析：知识点：买卖不破租赁及承租人优先购买权。正确项：租约剩余期限直接影响买方入住时间，优先购买权是否行使影响交易能否成立，必须书面核实并披露。错误项：放弃优先购买权的证明是承租人放弃时才需要，不是所有出租房出售的必备披露项；口头通知无法证明已依法履行通知义务；口头承诺无证据效力，不能替代书面确认。 145. 二手房买卖合同签订后、办理过户前，卖方因房价上涨要求加价，买方拒绝，此时经纪人正确的下一步操作是 A. 劝说买方适当加价以促成交易 B. 按合同约定督促卖方继续履行并留存沟通记录 C. 直接将定金退还给买方并解除合同 D. 把房源重新挂牌并告知其他客户可议价 答案：B 解析：知识点：合同履行与经纪人职责边界。正确项：合同已成立，经纪人应督促双方按约履行，并完整留存沟通记录以备争议。错误项：劝说买方加价属于偏袒违约方、损害委托方利益；经纪人无权单方退定金解约；重新挂牌属于一房二卖风险行为。 146. 房地产经纪机构接受委托人委托后，发现委托出售的房屋已被法院查封，正确做法是 A. 先按正常流程挂牌，等解封后再签约 B. 告知委托人查封情况并暂停该房源经纪服务 C. 让买方先交定金，由卖方自行解决查封 D. 改为出租方式继续为该房屋提供服务 答案：B 解析：知识点：查封房屋不得转让及经纪机构核查义务。正确项：查封房不能交易，应告知委托人并暂停服务，避免损失扩大。错误项：挂牌等解封属于明知不能交易仍促成；收定金会让买方承担无法过户风险；改出租规避不了查封对处分权的限制，且同样应审慎。 147. 经纪人带客户看房时，客户对某房源表示满意但要求经纪人隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，经纪人应当 A. 尊重客户意愿，签约时不主动提及 B. 如实告知买方并向客户说明隐瞒的法律后果 C. 只在买方主动询问时才告知 D. 让卖方自行决定是否告知买方 答案：B 解析：知识点：如实告知义务与凶宅信息披露。正确项：房屋重大瑕疵影响交易意愿，经纪人负有如实告知义务，并应提示客户隐瞒的违约责任。错误项：不主动提及属于协助隐瞒；仅在询问时告知不符合主动披露要求；推给卖方不能免除经纪人自身告知义务。 148. 存量房买卖中，买方需要办理商业贷款，经纪人协助计算其可贷额度时，首先应确认的核心要素是 A. 买方公积金账户余额 B. 买方家庭住房套数及征信状况 C. 卖方是否同意配合面签 D. 房屋建成年份是否满五年 答案：B 解析：知识点：商业贷款额度影响因素。正确项：商业贷款额度主要取决于家庭住房套数、征信、收入流水及房屋评估值，套数与征信是首要确认项。错误项：公积金余额影响的是公积金贷款；卖方配合面签是流程环节而非额度要素；房龄影响贷款年限和成数，但不是首要核心。 149. 经纪机构在门店橱窗张贴房源信息，正确的做法是 A. 直接使用业主微信发来的房屋照片和报价 B. 经业主书面同意后发布并注明房源核验码 C. 先发布吸引客户，签约前再补业主授权 D. 只发布价格低于市场价的房源以吸引客流 答案：B 解析：知识点：房源信息发布规范。正确项：发布房源须取得业主书面委托，并按规定公示核验信息。错误项：未经同意使用业主照片报价侵犯权益；先发后补授权属于违规发布；只发低价房源涉嫌虚假宣传。 150. 客户在签订购房意向书并支付诚意金后反悔，要求退还诚意金，经纪人正确的处理方式是 A. 诚意金一律不退，直接转交卖方 B. 按意向书约定处理，并书面告知双方权利义务 C. 由经纪人自行决定退与不退 D. 先扣留一半作为经纪服务费再退余款 答案：B 解析：知识点：诚意金与定金的法律区别及处理规则。正确项：诚意金非定金，应按意向书约定处理，并向双方书面说明。错误项：一律不退混淆了诚意金与定金；经纪人无权自行决定；擅自扣留缺乏合同依据。 151. 买方通过经纪人看房后，绕过经纪人直接与卖方成交，经纪人主张权利的依据通常是 A. 带看记录及双方签订的居间服务确认书 B. 买方口头承诺不会跳单 C. 卖方与经纪人多年的合作关系 D. 经纪机构在门店张贴的收费标准 答案：A 解析：知识点：跳单与居间服务证据。正确项：带看记录和服务确认书能证明经纪人提供了订立合同的机会或媒介服务，是主张报酬的关键证据。错误项：口头承诺难以举证；合作关系与收费标准均不能证明本次服务事实。 152. 经纪人协助买卖双方办理存量房资金监管时，正确做法是 A. 将首付款直接转入经纪人个人账户保管 B. 引导双方通过银行或交易中心监管账户划转 C. 由卖方出具收条后经纪人代为保管 D. 先用于支付经纪服务费再转付卖方 答案：B 解析：知识点：存量房交易资金监管。正确项：交易资金应通过监管账户划转，保障双方安全。错误项：转入个人账户违反资金监管要求；经纪人代保管存在挪用风险；先扣服务费再转付不符合监管流程。 153. 经纪机构与卖方签订独家代理协议后，卖方又通过其他机构成交，独家代理机构可以主张的是 A. 要求买方承担全部违约责任 B. 按独家代理协议约定追究卖方违约责任 C. 要求其他经纪机构赔偿全部损失 D. 自行扣押卖方房屋钥匙直至卖方付款 答案：B 解析：知识点：独家代理协议违约责任。正确项：独家代理属于合同关系，卖方违约应按协议约定承担责任。错误项：买方非独家协议当事人；其他机构责任需另案判断，不能直接要求其赔偿全部；私自扣押钥匙属于违法自助行为。 154. 房地产经纪人在承接新建商品房销售代理业务时，下列做法符合规范的有 A. 核实开发企业的预售许可证等销售条件 B. 以开发企业名义与购房人签订认购协议 C. 在售楼处公示代理机构备案及收费信息 D. 对尚未取得预售许可的楼栋提前收取认筹金 E. 向购房人如实说明项目周边规划的不确定性 答案：A、C、E 解析：知识点：新建商品房销售代理规范。正确项：核实预售条件、公示备案收费信息、如实说明规划不确定性均为合规做法。错误项：代理人应以自己名义提供服务，不能以开发企业名义签约；未取得预售许可不得收取认筹金。 155. 经纪人在存量房买卖居间服务中，收到买方交来的购房定金后，最恰当的处置方式是 A. 直接存入经纪人个人账户代为保管 B. 转交卖方并由卖方出具定金收据 C. 暂存门店保险柜等过户后再转 D. 用于支付该房源的前期推广费用 答案：B 解析：知识点：定金保管与交付。定金应转交卖方并由卖方出具收据，居间方不占用。存入个人账户属于混同资金，暂存门店改变定金性质，用于推广属于挪用客户资金，均不当。 156. 房屋买卖居间合同中约定“买方贷款审批未通过则合同解除、互不追责”，该约定体现的是 A. 合同解除条件 B. 违约责任免除 C. 居间报酬预付 D. 定金罚则适用 答案：A 解析：知识点：附条件合同解除。约定特定情形出现时合同解除，属于约定解除条件。违约责任免除是免除违约后果，居间报酬预付是费用安排，定金罚则是定金规则，均与题干不符。 157. 经纪人带看时发现房源存在渗水痕迹，业主口头承诺“会处理好”，经纪人正确的做法是 A. 相信业主承诺直接挂牌推广 B. 要求业主书面确认维修责任 C. 自行垫资维修后向业主追偿 D. 在带看中回避渗水话题 答案：B 解析：知识点：房源瑕疵披露与责任约定。应要求书面确认维修责任，避免日后纠纷。口头承诺难以举证，自行垫资无授权，回避话题属于隐瞒瑕疵，均不当。 158. 存量房买卖合同已网签，买方因资金紧张希望延期付款，卖方同意，经纪人下一步应当 A. 口头记录双方协商结果即可 B. 协助双方签订书面变更协议 C. 直接修改原合同付款条款 D. 等待买方付款后再补签文件 答案：B 解析：知识点：合同变更形式。合同变更应采用书面形式，便于举证与备案。口头记录效力不足，单方修改无效，事后补签易生争议。 159. 经纪机构在电商平台发布房源信息时，同一房源已成交，正确做法是 A. 保留信息并标注“已成交” B. 及时下架该房源信息 C. 改为“可预约看房”继续展示 D. 更换图片重新发布同房源 答案：B 解析：知识点：房源信息真实性维护。已成交房源应及时下架，避免误导。标注已成交仍占用信息位，改为可预约属虚假，换图重发属重复虚假发布。 160. 买方看房后绕过经纪人直接联系业主成交，经纪人主张报酬的依据通常是 A. 看房确认书中的跳单条款 B. 经纪人与业主的私下约定 C. 买方口头承诺的感谢费 D. 门店张贴的收费公示 答案：A 解析：知识点：跳单与报酬请求权。看房确认书中的禁止跳单条款是主张报酬的常见依据。私下约定对买方无约束，口头承诺难举证，收费公示不构成买方义务。 161. 二手房交易中，卖方尚有未结清物业费，经纪人协调时正确的做法是 A. 由买方先行垫付后再向卖方追偿 B. 在交房前约定卖方结清并留存凭证 C. 从定金中直接扣除物业费余额 D. 由物业公司向买方主张欠费 答案：B 解析：知识点：交房费用结清。应约定卖方结清并留存凭证。买方垫付改变责任主体，定金扣除需双方同意，物业向买方主张缺乏合同依据。 162. 经纪人在营销中宣传“学区房”，最稳妥的表述方式是 A. 承诺对口某名校入学 B. 引用教育部门当年公布的划片信息 C. 按业主口述标注学校名称 D. 标注“大概率可入学” 答案：B 解析：知识点：学区房宣传合规。应引用教育部门公布信息。承诺入学属虚假承诺，业主口述无依据，大概率可入学仍属误导性表述。 163. 买方申请商业贷款，银行审批额度低于合同约定首付比例要求，经纪人协调方案中不恰当的是 A. 协助买方补足首付差额 B. 协商调整成交价格重新签约 C. 建议买方伪造收入证明提额 D. 协助买方更换贷款银行 答案：C 解析：知识点：贷款不足的处置。伪造收入证明属违法。补足首付、调整价格、更换银行均为合法协调路径。 164. 业主委托经纪人出租房屋并约定“独家代理”，代理期内业主自行成交，经纪人正确的处理是 A. 按独家代理条款主张约定报酬 B. 要求业主支付双倍违约金 C. 放弃报酬并终止合作关系 D. 向承租人主张居间费用 答案：A 解析：知识点：独家代理报酬。独家代理期内业主自行成交，仍应按约定支付报酬。双倍违约金无依据，放弃报酬放弃权利，向承租人主张缺乏合同关系。 165. 经纪人在带看中客户明确表示“只考虑满五唯一房源”，经纪人应当优先核实 A. 房屋建成年代与装修情况 B. 产权证登记时间与家庭住房套数 C. 小区物业费标准与车位配比 D. 业主出售动机与付款方式 答案：B 解析：知识点：满五唯一认定。需核实产权证登记时间与家庭住房套数。建成年代、物业费、出售动机均与满五唯一认定无关。 166. 经纪机构在存量房交易资金监管环节，下列做法符合规范要求的有 A. 引导买卖双方通过监管账户划转交易资金 B. 在合同中明确资金监管方式与划转条件 C. 经纪人代收买方首付款后转交卖方 D. 交易完成后按约定条件释放监管资金 E. 将监管资金用于机构短期周转 答案：A、B、D 解析：知识点：交易资金监管。应通过监管账户划转、合同明确监管方式、按条件释放。经纪人代收首付款属混同资金，挪用监管资金属违规。 167. 房地产经纪机构在门店公示的收费标准中，将代办贷款服务费与居间服务费合并列示为一项总价，这种做法主要违反了收费管理的哪项要求 A. 明码标价应标明服务项目与收费标准 B. 佣金收取不得超过成交价格的规定比例 C. 服务收费须在合同中约定后方可收取 D. 代收代付费用应单独列账不得挪用 答案：A 解析：知识点为经纪服务明码标价要求。正确项：收费公示须逐项标明服务项目、服务内容与对应收费标准，合并列示无法让委托人辨识各项服务价格，违反明码标价要求。错误项一：佣金比例限制针对的是居间报酬上限，与合并列示无直接关系；错误项二：合同约定是收费前提，但本题症结在公示方式而非是否约定；错误项三：单独列账针对代收代付资金管理，属资金监管范畴，与收费项目合并列示不是同一问题。 168. 经纪人在接受出售委托时，房屋登记在夫妻一方名下但属于婚后共同财产，仅登记方到场签约，经纪人最应当补充的关键材料是 A. 配偶签署的同意出售书面意见 B. 该房屋的完税凭证与原始购房合同 C. 登记方出具的无共有人声明书 D. 婚姻登记机关出具的婚姻状况证明 答案：A 解析：知识点为共有房屋处分的同意要件。正确项：婚后共同财产虽登记在一方名下，处分时仍应取得配偶同意，取得书面同意意见可避免合同效力争议。错误项一：完税与购房合同只能证明权属来源，不能替代配偶同意；错误项二：无共有人声明与登记信息可能矛盾，不能单方排除配偶权利；错误项三：婚姻状况证明只能说明婚姻关系，不等于配偶同意处分。 169. 客户通过经纪机构看房后，绕开该机构直接与房主成交，机构主张客户违约索赔，最需要事先具备的证据条件是 A. 双方签署的带看确认书或中介服务合同 B. 带看时经纪人拍摄的房屋内部照片 C. 房主与机构签署的独家代理协议 D. 机构门店张贴的客户须知与告示 答案：A 解析：知识点为跳单主张的举证基础。正确项：带看确认书或服务合同能证明机构提供了居间服务并约定了禁止跳单条款，是主张违约的核心证据。错误项一：房屋照片只能证明带看事实，不能证明双方存在服务约定；错误项二：独家代理协议约束的是房主，与客户跳单责任无直接关联；错误项三：门店告示属单方声明，未经客户确认难以约束客户。 170. 经纪人在发布房源信息时，将挂牌价明显高于同小区成交均价的房源标注为“超低价急售”，该行为在广告宣传上主要构成 A. 虚假或引人误解的商业宣传 B. 未经授权使用他人房源图片 C. 未按规定标注房源核验码 D. 未取得委托人书面同意发布 答案：A 解析：知识点为房源广告的真实性要求。正确项：价格与实际明显不符并以“超低价”招揽客户，属于对价格作虚假或引人误解的宣传。错误项一：图片授权是著作权问题，与价格虚假宣传不是同一违法点；错误项二：核验码标注属房源信息公示要求，本题焦点在价格虚假；错误项三：委托人同意针对发布授权，而本题已假定有委托，症结在宣传内容失真。 171. 存量房买卖合同签订后，买方因贷款审批未通过无法按期付款，合同中未约定贷款失败的处置方式，经纪人协助双方最合理的下一步是 A. 组织双方协商变更付款方式或解除合同 B. 直接认定买方违约并要求支付全部佣金 C. 劝说卖方先办理过户再等买方筹款 D. 建议买方以卖方名义申请经营贷补足 答案：A 解析：知识点为合同履行障碍的处置。正确项：贷款失败属履约障碍，在无约定时组织协商变更付款方式或解除并约定责任分担，是降低双方损失的合理路径。错误项一：未经协商直接认定违约并索佣，忽视买方可能免责的情形；错误项二：先过户后收款会使卖方承担巨大风险；错误项三：以卖方名义申请经营贷属违规挪用，且增加双方法律风险。 172. 经纪机构接受出租委托后，将房屋钥匙交给多名经纪人分别带看，未建立钥匙交接登记，这一管理缺陷最直接的风险是 A. 房屋内物品丢失时无法追溯责任人 B. 承租人可能主张租金标准不公 C. 业主可能要求提前解除租赁合同 D. 经纪人可能被认定为转租牟利 答案：A 解析：知识点为钥匙管理与安全责任。正确项：钥匙流转无登记记录，一旦室内物品缺失将无法确定经手人，机构需承担相应赔偿责任。错误项一：租金标准由委托与市场决定，与钥匙管理无因果关系；错误项二：提前解除合同通常基于根本违约，钥匙管理瑕疵不直接导致；错误项三：转租牟利指经纪人以自己名义出租赚差价，与钥匙交接是两回事。 173. 房地产经纪专业人员职业资格考试成绩实行滚动管理，参加全部科目考试的人员在连续几个考试年度内通过全部科目可取得资格证书 A. 两个考试年度 B. 三个考试年度 C. 四个考试年度 D. 五个考试年度 答案：A 解析：知识点为经纪人职业资格考试成绩滚动周期。正确项：参加全部科目考试的人员须在连续两个考试年度内通过全部应试科目。错误项一：三个年度是部分其他职业资格考试或免试情形的周期，易与经纪人考试混淆；错误项二：四个年度并无该考试依据；错误项三：五个年度同样不符合经纪人考试成绩管理规定。 174. 经纪人在为客户计算二手房交易税费时，把卖方应缴的个人所得税直接计入买方承担，且未在合同中写明，这种做法的主要问题是 A. 税费承担主体与法定纳税义务人不一致且未披露 B. 个人所得税税率适用错误导致总额偏差 C. 未扣除卖方持有年限对应的免税额度 D. 买方承担税费将导致网签价格无法通过 答案：A 解析：知识点为税费法定负担与实际约定的关系。正确项：法定纳税义务人是卖方，若约定由买方承担须明确披露并写入合同，否则易引发纠纷和事后追偿。错误项一：税率适用是计算问题，本题焦点在承担主体与披露；错误项二：免税额度属计算细节，题干未涉及持有年限；错误项三：网签价格审核与税费承担约定无直接必然联系。 175. 客户委托经纪机构出售房屋并签署了独家代理协议，代理期内客户自行找到买方成交，关于佣金处理正确的是 A. 按独家代理协议约定承担相应违约责任 B. 因未通过机构带看故无需支付任何费用 C. 只需支付机构已实际发生的广告费用 D. 由买方代替卖方支付约定的全部佣金 答案：A 解析：知识点为独家代理的违约责任。正确项：独家代理期内委托人自行成交，构成对独家代理约定的违反，应按协议承担违约责任。错误项一：是否带看不是免责理由，独家代理核心是期限内排他性；错误项二：仅赔广告费低于协议约定的违约责任；错误项三：佣金支付主体由协议约定，不能想当然转由买方承担。 176. 经纪机构在网签存量房买卖合同时，为帮助买方多申请贷款，将合同成交价写高于真实成交价，该行为的性质是 A. 以虚假价格骗取贷款的违法行为 B. 合理的合同价格条款设计 C. 双方自愿达成的价格约定 D. 经纪机构正常的融资协助服务 答案：A 解析：知识点为网签价格真实性与骗贷风险。正确项：虚高合同价用于多套取贷款，属于以虚假手段骗取贷款，可能触犯法律并牵连经纪机构。错误项一：价格条款设计应以真实成交为基础，虚高不是合理设计；错误项二：双方自愿不能使虚假价格合法化；错误项三：融资协助须合法合规，协助骗贷不属于正常服务。 177. 经纪人带客户看房时发现房屋存在明显渗水痕迹，业主口头表示“小问题已修好”，经纪人应当采取的正确做法是 A. 将渗水情况及业主陈述记入看房记录并告知客户 B. 凭业主口头保证认定房屋无质量问题继续带看 C. 建议客户先签约再由业主负责维修渗水部位 D. 在带看记录中只写房屋采光通风等优点 答案：A 解析：知识点为经纪人的房屋瑕疵告知义务。正确项：发现瑕疵应如实记录并告知客户，保留书面痕迹可避免日后争议。错误项一：口头保证无证据支撑，不能替代如实告知；错误项二：先签约后维修会使客户承担质量风险，且可能构成隐瞒；错误项三：只记优点属选择性披露，违反如实告知要求。 178. 客户委托出售一套仍在按揭中的住房，经纪人建议的常规操作顺序是 A. 先签订买卖合同，再办理提前还款与解押，最后过户 B. 先办理提前还款与解押，再签订买卖合同，最后过户 C. 先过户，再由买方代为偿还剩余贷款并解押 D. 先签订买卖合同并办理转按揭，无需解押即可过户 答案：A 解析：知识点：带押房产交易的基本流程。正确项对在：签约锁定交易后，卖方筹资提前还款、注销抵押，再办理过户，是实务中最常见的顺序，能保障买方取得无抵押产权。错误项：先解押再签约会让卖方在未锁定买方时先垫资，风险与资金压力大；先过户再还款违反抵押在先的产权转移限制；转按揭需银行同意且并非所有城市、所有银行都支持，说'无需解押'过于绝对。 179. 房地产经纪机构在门店公示的收费项目中，应当明确标示的是 A. 服务项目、收费标准、收费依据和投诉举报电话 B. 服务项目、经纪人姓名、从业年限和成交套数 C. 服务项目、佣金比例、贷款额度和税费金额 D. 服务项目、房源数量、带看次数和签约周期 答案：A 解析：知识点：经纪服务明码标价要求。正确项对在：公示应包含服务项目、收费标准、收费依据及投诉举报渠道，便于委托人监督。错误项：经纪人姓名与业绩不属于收费公示内容；佣金比例只是收费标准的一部分，贷款额度、税费由银行和税务决定，机构无从标示；房源数量、带看次数属于服务过程指标，不是收费公示要素。 180. 买方在看房后私下联系卖方成交，绕开曾带其看房的经纪机构，该机构可以主张的权利是 A. 要求买方按约定支付因其跳单行为产生的佣金 B. 要求卖方双倍返还定金以弥补佣金损失 C. 要求买方承担看房期间的全部交通费用 D. 要求登记机构撤销该房屋的转移登记 答案：A 解析：知识点：禁止跳单与佣金请求权。正确项对在：委托人利用经纪机构提供的房源信息、机会等条件绕开机构成交，机构依法可请求支付相应报酬。错误项：双倍返还定金是买卖合同违约救济，与跳单佣金无对应关系；交通费属机构自身经营成本，不能转由买方承担；登记机构无权因佣金纠纷撤销已完成的转移登记。 181. 卖方委托经纪机构独家代理销售，在代理期内又通过其他机构成交，独家代理机构通常可以 A. 依据独家代理约定追究卖方违约责任 B. 直接主张买卖合同无效并要求撤销交易 C. 要求买方支付其与另一机构约定的佣金 D. 申请查封该房屋直至卖方支付违约金 答案：A 解析：知识点：独家代理的违约后果。正确项对在：独家代理属合同约定，卖方在约定期内另寻渠道成交构成违约，机构可依约追责。错误项：机构无权主张他人买卖合同无效；佣金请求权通常指向委托人而非买方；查封房屋属司法强制措施，经纪机构无此权限。 182. 经纪人带客户看房时发现房屋阳台被业主自行封闭并改作厨房，正确的处置是 A. 记录改动情况并提示客户核实是否取得规划许可及是否存在安全隐患 B. 当场认定属于违法建筑并要求业主立即拆除后再说 C. 按原户型图向客户介绍，改动部分不作说明 D. 建议客户先签约，待过户后再向物业反映处理 答案：A 解析：知识点：房屋现状告知与风险提示义务。正确项对在：经纪人应如实记录并提示客户核实改建的合法性、安全性与对交易的影响，履行告知义务。错误项：是否违建须由规划等部门认定，经纪人无权当场定性并要求拆除；隐瞒改动违背如实告知义务；先签约后反映会使客户在信息不实情况下决策，风险由机构承担。 183. 经纪人协助卖方计算出售住房的个人所得税时，能作为'满五唯一'免税条件核实依据的是 A. 不动产权证书登记时间与家庭名下住房情况查询结果 B. 卖方口头说明的购房年份与家庭人口数 C. 物业费缴费记录与水电开户时间 D. 经纪机构带看记录与成交意向书 答案：A 解析：知识点：个人所得税免税条件的核实依据。正确项对在：是否满五年以权属登记或契税完税时间等为准，是否唯一以家庭住房查询结果为准。错误项：口头说明无证明力；物业费和水电开户时间不能证明取得产权的时间；带看记录和意向书与持有年限、套数认定无关。 184. 客户咨询购买尚未取得不动产权证书的期房能否通过经纪机构办理转让，经纪人应告知 A. 未取得权属证书的房屋依法不得转让，建议待办证后再交易 B. 可以转让，只要双方签订合同并到公证处公证即可 C. 可以转让，由经纪机构出具见证证明就能保障效力 D. 可以转让，先收定金待办证后补签正式合同 答案：A 解析：知识点：禁止转让的房地产情形。正确项对在：未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，这是法定限制，公证或见证不能突破。错误项：公证只证明签约行为，不改变标的违法性；机构见证无赋权效力；先收定金后补合同仍属对禁止转让房屋的处分，存在合同无效与资金风险。 185. 房源推广中，经纪人对一套采光较差的低楼层住房，符合规范的描述是 A. 如实说明楼层与朝向特点，并提示采光可能受周边建筑影响 B. 在房源标题标注'全天采光'以吸引客户点击 C. 用修图软件把室内照片调亮后不注明为效果图 D. 只发布户型图，不提及楼层和朝向信息 答案：A 解析：知识点：房源信息真实性与如实告知。正确项对在：应客观描述楼层、朝向及可能影响采光的因素，让客户知情决策。错误项：'全天采光'与事实不符，构成虚假宣传；修图不注明会误导客户对房屋现状的判断；隐瞒楼层朝向属于重要信息不披露。 186. 买方通过经纪机构购房并支付定金后，因自身贷款未获批准而无法履约，关于定金的处理通常是 A. 按合同约定处理，买方违约的无权要求返还定金 B. 无论何种原因，卖方都应双倍返还定金 C. 经纪机构应先行垫付买方已付定金 D. 因贷款政策原因，定金自动转为购房款 答案：A 解析：知识点：定金罚则与合同约定。正确项对在：给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，但合同另有约定的从约定。错误项：双倍返还适用于收受定金一方违约；经纪机构不是定金合同当事人，无垫付义务；定金转购房款须双方协商一致，贷款未批不产生自动转化效果。 187. 经纪机构在接受委托和发布房源时，下列做法符合规范的有 A. 核验委托人的身份证明和房屋权属证书并留存复印件 B. 对委托人提供的房源信息进行实地查看并编制房屋状况说明书 C. 为促成交易，先发布房源再补办委托手续 D. 将钥匙交由任何意向客户自行看房以节省人力 E. 在委托合同中约定服务内容、期限和收费标准 答案：A、B、E 解析：知识点：房源核验与委托规范。正确项对在：核验身份与权属、实地查看并编制状况说明书、书面约定服务内容期限与收费，都是法定义务。错误项：先发布后补委托属于未依法承接业务，易发布虚假房源；把钥匙交意向客户自行看房无法控制风险，也不符合机构管理要求。 188. 根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同时，应当查看委托出售房屋的权属证书和委托人身份证明，这一要求的主要目的是什么 A. 确认房屋是否符合上市交易条件 B. 核实委托人对房屋的处分权限 C. 判断房屋的市场评估价值 D. 确定房屋的物业管理费用标准 答案：B 解析：知识点：经纪机构受理出售委托时的核验义务。查看权属证书和身份证明，核心是核实委托人是否为有权处分人、有无共有权人未同意等处分权限问题。A项确认上市交易条件需进一步核查限售、抵押、查封等，不是查看两证的首要目的；C项市场评估价值需另行评估，与查看权属证书无直接关系；D项物业费标准属于物业交割事项，与核验处分权限无关。 189. 房地产经纪机构在门店公示的收费标准应当包括收费项目、计费方式和收费标准，若机构同时提供买卖经纪服务和贷款代办服务，正确的公示做法是什么 A. 只公示买卖经纪服务的收费标准即可 B. 将两项服务分项列明各自的收费项目和标准 C. 公示买卖经纪服务标准并注明贷款代办另行协商 D. 按买卖经纪服务一项统一公示并包含所有代办费用 答案：B 解析：知识点：经纪服务收费公示要求。不同服务项目应分项明示，便于委托人知情选择。A项遗漏贷款代办项目，公示不完整；C项“另行协商”未明示标准，不符合明码标价要求；D项将代办费用混入买卖经纪一项，混淆了收费项目，属公示不实。 190. 客户委托经纪人出售一套仍在抵押中的住房，经纪人正确的受理做法是什么 A. 直接接受委托并挂牌，成交前再处理抵押 B. 告知客户须先取得抵押权人同意或先行解押再挂牌 C. 要求客户先还清全部贷款后才能带看房屋 D. 接受委托但只在内部系统登记不对外发布 答案：B 解析：知识点：抵押房屋出售的受理条件。抵押期间转让抵押财产，应依法通知抵押权人或按约定处理，实务中通常需解押或经抵押权人同意。A项“成交前再处理”可能导致无法过户，风险后置；C项把“解押”错误提前为“必须先还清才能带看”，限制过严；D项仅内部登记不发布，不能替代对抵押处置的合法安排。 191. 经纪人在带看时发现房屋实际户型与产权证附图存在明显差异，且业主称是早年自行打通隔墙所致，经纪人下一步应当怎么做 A. 按业主描述继续带看并告知客户以现状为准 B. 暂缓促成交易，提示客户核实权属登记与改造合法性 C. 要求客户当场签订看房确认书锁定房源 D. 按产权证附图向客户介绍，忽略现场差异 答案：B 解析：知识点：经纪人的房屋状况核实与告知义务。户型与产权证不符可能涉及违法改造、影响交易和贷款，应提示核实并暂缓不当促成。A项“以现状为准”不能免除经纪机构核实告知义务；C项签看房确认书是防跳单措施，与发现权属瑕疵无关；D项忽略现场差异属于隐瞒重要事实。 192. 某经纪机构与卖方签订独家代理销售合同后，卖方又通过另一家机构成交，第一家机构主张违约赔偿的依据主要是什么 A. 卖方违反了独家代理合同中约定的委托限制条款 B. 卖方未在第一家机构挂牌满约定期限 C. 第二家机构未核实房屋权属证书 D. 卖方未向第二家机构支付中介服务费 答案：A 解析：知识点：独家代理合同的法律约束力。独家代理通常约定委托期内不得另行委托他人，卖方绕开即构成违约。B项挂牌期限是合同履行内容，不是索赔的直接依据；C项第二家机构核验义务与卖方违约无直接因果；D项是否付费给第二家机构与第一家机构的索赔权无关。 193. 经纪人协助买卖双方办理存量房买卖合同网签时，发现买方属于限购城市中社保缴纳年限不足的非本地户籍居民，正确做法是什么 A. 先网签锁定房源，等社保满年限后再过户 B. 告知买方暂不具备购房资格，不建议继续网签 C. 由卖方出具承诺书后即可办理网签 D. 将买方登记为其未成年子女名义办理网签 答案：B 解析：知识点：限购政策下的购房资格核验。不具备资格仍网签会导致合同无法履行并可能承担违约责任。A项先网签后补资格，实际无法过户且可能违规；C项卖方承诺不能替代购房资格；D项借名登记规避限购属违规操作，风险极大。 194. 房地产经纪机构在存量房交易资金监管中，正确的做法是什么 A. 将客户交易资金存入机构自有账户统一管理 B. 引导交易双方通过监管账户或托管方式划转资金 C. 由经纪人个人代收定金并出具收条 D. 将定金直接交给卖方用于偿还其个人债务 答案：B 解析：知识点：交易资金安全与监管要求。机构不得挪用客户交易资金，应通过监管账户或托管方式保障安全。A项存入机构自有账户易形成资金池，属违规挪用风险；C项经纪人个人代收违反资金管理规范；D项定金交卖方还债会使资金脱离交易保障，损害买方权益。 195. 经纪人在房源推广中使用“地铁上盖、步行三分钟到站”的描述，实际房屋距地铁站步行约十二分钟，该行为主要违反了房地产经纪执业中的哪项要求 A. 保守委托人商业秘密的要求 B. 如实发布房源信息的要求 C. 收取佣金须开具发票的要求 D. 执业人员须持证上岗的要求 答案：B 解析：知识点：房源信息发布应真实、准确。夸大交通便利程度属于虚假宣传。A项商业秘密指委托人未公开的经营信息，与房源描述不符无关；C项发票问题属收费管理，不涉及宣传真实性；D项持证上岗是从业资格要求，与广告用语失实无直接关系。 196. 买卖双方通过经纪机构成交后，因贷款审批未通过导致买方无法按期付款，合同中未约定贷款失败的处理方式，经纪人最恰当的做法是什么 A. 直接认定买方违约并要求其承担全部责任 B. 组织双方协商变更付款方式或解除合同并明确责任 C. 要求卖方降价以弥补买方贷款缺口 D. 建议买方通过民间借贷凑齐尾款继续履行 答案：B 解析：知识点：合同履行障碍的经纪协调处置。贷款未获批属常见履约障碍，应促成协商变更或依约解除。A项直接认定违约忽略不可归责因素，易激化纠纷；C项要求卖方降价超出经纪人协调范围且损害卖方利益；D项建议民间借贷可能加重买方风险，不是恰当处置。 197. 房地产经纪机构在受理房屋出售委托时，发现房屋已被人民法院查封，正确的处理方式是什么 A. 可以接受委托但须在合同中注明查封情况 B. 不得接受委托，并告知委托人查封房屋不能上市交易 C. 接受委托后先寻找买家，成交前再申请解封 D. 接受委托并将房源信息仅向投资客户推荐 答案：B 解析：知识点：禁止交易房屋的受理规则。查封房屋限制处分，不能正常上市交易，机构不应接受出售委托。A项注明查封仍接受委托，可能误导客户并引发纠纷；C项先找买家再解封，顺序颠倒且风险高；D项定向推荐不能改变查封房屋不得交易的性质。 198. 房地产经纪人在存量房买卖居间服务中，下列哪些做法符合规范要求 A. 向买卖双方书面告知房屋权属核验结果和主要交易风险 B. 分别与买卖双方签订经纪服务合同并明确服务内容和收费标准 C. 为促成交易，代买卖双方在买卖合同上签字确认 D. 将交易资金划入机构账户统一保管后再转付卖方 E. 妥善保管委托人提供的身份信息和房屋资料，不随意泄露 答案：A、B、E 解析：知识点：经纪执业规范的综合要求。A项履行告知义务、B项分别签约明示收费、E项保护委托人信息，均为规范做法。C项经纪人代双方签字超越代理权限，签字应由当事人本人或其合法授权人完成；D项交易资金应通过监管或托管方式，机构账户统一保管易构成挪用，不符合资金安全要求。 199. 某二手房挂牌价明显高于同小区近期成交均价，业主坚持不降价，经纪人下列做法中最能推进成交的是 A. 带业主逐套比对同户型近三个月真实网签价并说明带看量与询价量的变化 B. 建议业主先按原价挂牌三个月等市场自然给出反馈再决定是否调整 C. 把该房源作为同小区其他在售房源的对比盘以衬托别家房源性价比 D. 在带看时先报一个低于挂牌价的参考价试探客户的心理承受区间 答案：A 解析：知识点是房源价格磋商与价格辅导。正确项用真实网签价和带看询价数据帮助业主形成合理价格预期，属专业做法。错误项一只是拖延等待，没有提供决策依据；错误项二把本房源当陪衬会损害委托方利益且不解决定价；错误项三先报低价试探属于信息不实，可能引发纠纷。 200. 客户看房后表示满意但要求经纪人先把房屋的抵押和查封情况说清楚再谈价格，经纪人正确的处置顺序是 A. 先核实不动产登记信息中的抵押查封状态，再据实告知并安排后续价格洽谈 B. 先按客户要求口头承诺无查封，签约前再去登记机构核实并补充说明 C. 先谈价格并收取意向金，待签订买卖合同时一并核查权利受限情况 D. 先让业主自行书面承诺无查封，经纪人据此向客户作出保证 答案：A 解析：知识点是房源权属核验与如实告知义务。正确项先核验、再据实告知、后洽谈，符合经纪服务程序。错误项一口头承诺无查封属于不实陈述；错误项二把核验放到收意向金之后，顺序颠倒且可能造成定金风险；错误项三仅凭业主承诺就向客户保证，未履行核验职责。 201. 经纪机构接受委托后，发现委托人提供的房屋所有权证记载用途为办公而委托人坚持按住宅对外出租，经纪人应当 A. 按登记用途办公对外发布并如实告知意向承租人 B. 按委托人要求以住宅名义发布以匹配更多租客 C. 在合同中约定用途以住宅为准规避后续争议 D. 先按住宅发布待成交后再提示承租人实际用途 答案：A 解析：知识点是房源信息发布应真实、与登记用途一致。正确项按登记用途发布并如实告知，避免误导。错误项二以住宅名义发布属虚假信息；错误项三以合同约定掩盖不实用途不能免责；错误项四先发后提示属于事后补救，发布环节已构成误导。 202. 经纪人带客户看房时客户提出想单独留在房内测量尺寸，经纪人下列处置最稳妥的是 A. 陪同客户完成测量并在结束后共同离开并锁好门窗 B. 将钥匙交给客户并约好归还时间以便其自行安排 C. 让客户留下测量，自己在楼下等候以节省时间 D. 把钥匙放在门口约定位置，由客户自取自还 答案：A 解析：知识点是带看过程中的房屋与钥匙管理责任。正确项全程陪同、共同离开并锁好门窗，能防范财物损失与责任纠纷。错误项二、三、四都将钥匙或房屋单独交由客户控制，一旦发生物品损坏或丢失，经纪人难以举证免责。 203. 在存量房买卖经纪服务中，关于交易资金监管的正确做法是 A. 引导买卖双方通过存量房交易资金监管账户划转购房款 B. 由经纪机构自有账户代收代付购房款以加快放款速度 C. 由经纪人个人账户临时保管定金待过户后转付业主 D. 由业主指定第三方个人账户收取首付款并出具收条 答案：A 解析：知识点是交易资金安全与监管要求。正确项通过监管账户划转，保障双方资金安全。错误项二经纪机构自有账户代收代付不符合资金监管要求且风险集中；错误项三个人账户保管定金属违规经手交易资金；错误项四第三方个人账户收款难以追溯，易发生挪用纠纷。 204. 经纪人协助买卖双方签订房屋买卖合同时，对房屋交付时间的约定最应关注的是 A. 与腾房、户口迁出、物业交割等事项的时间衔接是否可行 B. 交付日期是否与业主原贷款结清日期完全一致 C. 交付日期是否早于买方贷款审批通过的时间 D. 交付日期是否与网签备案日期保持同一天 答案：A 解析：知识点是合同交付条款与配套事项的衔接。正确项关注腾房、户口、物业交割等衔接，能减少履约争议。错误项二贷款结清日与交付日无必然一致要求；错误项三交付早于贷款审批通过会带来付款与交房错配风险；错误项四交付与网签备案同日并无强制对应关系。 205. 经纪人发布房源信息时，为提升点击量对同一套房源在不同平台使用不同价格和面积描述，该行为的性质是 A. 发布虚假房源信息，违反房源信息真实性的要求 B. 差异化营销手段，只要最终成交价一致即可 C. 平台运营需要，不同平台展示口径可以不同 D. 正常比价策略，客户可自行到现场核实 答案：A 解析：知识点是房源信息发布的真实性要求。正确项认定同一房源不同价格面积属虚假信息。错误项二以成交价一致为由不能掩盖发布环节的虚假；错误项三平台口径不同不构成合理理由；错误项四把核实责任推给客户，不能免除发布者的真实性义务。 206. 客户在签订买卖合同的当天提出希望经纪人代其签署配偶一方的名字，经纪人应当 A. 拒绝代签，要求取得配偶书面授权或由本人到场签署 B. 按客户要求代签并在合同中注明系受客户口头委托 C. 代签后请客户事后补一份追认说明即可生效 D. 先代签促成交易，过户前再补齐配偶签字 答案：A 解析：知识点是合同签署主体与代理权限。正确项要求书面授权或本人签署，确保合同有效。错误项二口头委托代签难以举证且可能构成无权代理；错误项三事后追认存在配偶拒绝追认的风险；错误项四先签后补会把风险留到过户环节，可能导致交易失败。 207. 某门店经纪人离职时将其在跟进的三组意向客户联系方式带走并在新机构继续联系，原机构主张权利最直接的依据是 A. 劳动合同或保密协议中关于客户信息归属与保密的约定 B. 经纪人在原机构领取的工资和提成发放记录 C. 客户在原机构看房时填写的来访登记表原件 D. 原机构为该经纪人缴纳社会保险的证明材料 答案：A 解析：知识点是客户信息归属与保密义务。正确项以劳动合同或保密协议中的约定作为主张依据最直接。错误项二工资提成记录只能证明劳动关系；错误项三来访登记表可证明客户来源，但不能直接约束离职后的使用行为；错误项四社保记录与客户信息归属无关。 208. 经纪人在承接一套共有房屋出售委托时，下列做法正确的有 A. 要求全体共有人到场签署委托出售合同或提供经公证的授权委托书 B. 核实共有权证与登记簿记载的共有人范围及共有方式 C. 在房源信息中标注共有人同意出售的说明并保留授权文件 D. 先与其中一位共有人签约并收取定金，再通知其他共有人 E. 按登记簿记载的任一共有人要求即可单独决定售价与签约 答案：A、B、C 解析：知识点是共有房屋处分与代理权限。正确项一确保全体共有人授权或到场；正确项二核验共有人范围与共有方式；正确项三保留授权文件并在房源信息中如实标注。错误项四先与一人签约收定金，其他共有人不追认时合同效力存疑；错误项五按份或共同共有的处分通常需相应共有人同意，不能由任一共有人单独决定售价签约。 209. 经纪人在存量房买卖撮合中发现，卖方尚未结清按揭贷款且房屋已被抵押登记，买方拟一次性付款，为保障交易安全，正确做法是引导双方在网签后办理的下一环节是（　）。 A. 直接办理不动产转移登记，贷款由买卖双方自行另行结算 B. 办理资金监管并将首付款存入监管账户，待卖方解押后再过户 C. 由买方将全款直接支付给卖方用于提前还贷，再共同办理过户 D. 先由买方替卖方垫资还清贷款并注销抵押，再签订补充协议 答案：B 解析：知识点为带押房屋交易中的资金安全与流程顺序。正确项把资金监管与卖方解押作为过户前置，既落实'先解押后过户'，又避免资金脱离监管，是保障交易的标准做法。A项抵押未注销无法完成转移登记，'自行另结'使买方承担已付款却过不了户的风险。C项全款直付卖方账户后卖方若挪作他用，解押无法完成，买方资金失控。D项买方垫资还贷虽可能解押，但'先垫资后签补充协议'使垫资行为缺乏事先约定依据，回款与追偿均无保障。 210. 经纪人为出租人提供房屋租赁居间服务，双方口头约定租金押一付三，经纪人当场收下承租人定金却未出具任何书面凭证，此环节存在的主要风险是（　）。 A. 定金超过主合同标的额比例限制，该约定自始无效 B. 租赁居间应当采用书面形式，否则定金条款难以举证成立 C. 押一付三属于变相收取转让费，违反租金收取方式规定 D. 承租人以现金支付定金，不符合资金监管入账的强制要求 答案：B 解析：知识点为居间服务中书面形式与定金证据效力的关系。正确项指出租赁居间及定金约定应留书面凭证，口头约定一旦争议难以证明定金性质与金额，这是该环节的核心风险。A项定金比例限制针对约定金额上限，与'未出具凭证'的风险无关。C项押一付三是常见的租金支付方式约定，并非转让费或违规收费。D项定金支付方式并无强制资金监管要求，现金支付本身不构成主要风险。 211. 经纪机构为新建商品房项目代理销售，销售人员向客户介绍学区时，把项目周边规划中的教育用地描述为'已确定引进名校'，该行为的正确判断是（　）。 A. 属于正常营销话术，只要注明了规划来源即可免责 B. 属于虚假宣传，规划中的教育设施不得承诺为确定事项 C. 属于要约邀请，最终以政府批文为准即可不予担责 D. 属于信息披露瑕疵，补签书面说明后即可消除责任 答案：B 解析：知识点为商品房销售广告中的虚假宣传认定。正确项指出把尚在规划、未落地的教育设施说成已确定引进，构成对不确定事项作确定承诺，属于虚假宣传。A项注明来源不能改变将规划说成确定事实的虚假性质。C项要约邀请不免除广告内容真实性的法定要求，'以批文为准'不能掩盖已作出的确定承诺。D项事后退补说明不能消除已经发生的误导宣传责任。 212. 存量房买卖中，房屋为夫妻共同共有，登记簿仅记载丈夫一人为权利人，经纪人接受丈夫单方委托挂牌出售，正确的处理是（　）。 A. 登记簿具有公信力，可仅凭登记权利人单方签约完成交易 B. 应要求配偶出具同意出售的书面意见，否则合同效力存在瑕疵 C. 只要买方为善意第三人，配偶事后不得主张合同无效 D. 可先签约，待过户时再由配偶到场补签同意即可 答案：B 解析：知识点为共有房屋处分的同意规则。正确项指出夫妻共同共有房屋虽登记一人，仍应取得配偶书面同意，否则构成无权处分或效力瑕疵风险。A项登记公信力保护的是善意信赖，不能替代对隐名共有人同意的审查。C项善意取得需满足多项要件且针对物权变动，不能直接推出合同必然有效。D项过户时才补签，一旦配偶拒绝将使已签合同陷入履行不能，风险前置未化解。 213. 经纪人在带看二手房时，客户询问房屋是否存在漏水，经纪人明知该房曾因楼上渗水维修过，正确做法是（　）。 A. 如实告知曾发生渗水及维修情况，并提示客户现场查验 B. 以不影响居住为由不作说明，避免影响成交 C. 告知客户房屋无质量问题，维修记录由卖方另行说明 D. 建议客户自行向物业查询，经纪人不作任何表述 答案：A 解析：知识点为经纪人的如实告知义务。正确项要求对已知的房屋瑕疵如实披露并提示查验，这是法定义务也是规避纠纷的做法。B项隐瞒已知瑕疵属于违反如实告知义务，影响成交不能成为理由。C项作出'无质量问题'的肯定陈述与已知事实相悖，构成虚假陈述。D项将告知义务完全推给客户自行查询，属于消极规避，不能免除经纪人的披露责任。 214. 经纪机构承接一套独家代理房源后，为加快成交又私下通过其他门店挂牌同一房源，此做法违反的主要义务是（　）。 A. 房源信息核验义务 B. 独家代理的排他性约定 C. 交易资金监管义务 D. 经纪服务收费明码标价义务 答案：B 解析：知识点为独家代理的排他性。正确项指出独家代理约定期间应由该机构独家销售，私下多店挂牌违反排他性约定，构成违约。A项房源核验针对信息真实性，与是否独家无关。C项资金监管针对交易款项收付，与挂牌渠道无关。D项明码标价针对收费公示，与重复挂牌行为无直接关系。 215. 经纪人协助买卖双方办理存量房网签，发现卖方提供的身份证明与不动产登记簿记载的权利人姓名不一致，下一步正确处置是（　）。 A. 先按登记簿姓名录入网签，事后再要求卖方补正 B. 暂停网签，核实差异原因并取得一致的身份或权属证明后再办理 C. 以卖方提供的身份证为准录入，注明与登记簿存在差异 D. 由买方书面确认认可该差异，即可继续完成网签 答案：B 解析：知识点为网签前的身份与权属一致性核验。正确项要求先暂停并查清差异，取得一致证明再办理，避免主体错误导致网签无效或后续过户受阻。A项先录入后补正，若差异无法消除将造成网签撤销和交易延误。C项明知不一致仍按身份证录入并注明，等于放任错误信息进入系统。D项买方认可不能改变登记权利人身份，无法替代权属证明。 216. 经纪人陪同客户查验新房交付，发现墙面局部空鼓、门窗开启不畅，正确建议客户在收房环节采取的做法是（　）。 A. 拒绝收房，待全部问题整改完毕后再办理交付手续 B. 在验房单上如实记录问题，要求开发企业限期整改并保留凭证 C. 先签字收房，口头告知物业登记问题即可 D. 暂不收房也不记录，待装修时自行处理 答案：B 解析：知识点为新房交付查验的问题记录与整改流程。正确项要求在验房单如实记载并保留书面凭证、约定整改期限，既完成交付又固定证据。A项以局部瑕疵拒绝全部收房，可能构成买受人逾期收房违约。C项先收房仅口头告知，缺乏书面记录，后续整改责任难以追究。D项既不记录也不主张，等于放弃对开发企业整改义务的追究。 217. 经纪人为客户提供贷款咨询，客户拟申请住房公积金贷款购买首套住房，关于贷款额度与期限的表述，正确的一项是（　）。 A. 贷款额度由借款人自行申报，无需结合缴存情况核定 B. 贷款期限一般不超过借款人法定退休年龄后五年 C. 贷款利率由经纪机构与借款人协商确定 D. 首付比例由经纪机构根据成交价自行决定 答案：B 解析：知识点为住房公积金贷款的基本规则。正确项指出贷款期限通常不超过借款人法定退休年龄后五年，这是公积金贷款的期限约束。A项额度需结合缴存基数、账户余额、房价等综合核定，不能自行申报。C项公积金贷款利率由政策规定，经纪机构无权协商确定。D项首付比例依政策与房屋套数确定，不由经纪机构自行决定。 218. 经纪人在门店接待客户时，客户要求查看某小区的全部业主联系方式以便自行联系，经纪人正确的处理是（　）。 A. 提供业主联系方式，但要求客户承诺不对外传播 B. 拒绝提供，并说明业主个人信息受法律保护不得随意提供 C. 提供部分联系方式，其余由客户到物业自行索取 D. 经店长口头同意后即可向客户提供联系方式 答案：B 解析：知识点为个人信息保护与客户信息管理。正确项要求拒绝提供并说明个人信息受法律保护，这是经纪机构处理业主信息的底线。A项以客户承诺替代合法依据，仍属未经同意提供个人信息。C项部分提供同样构成违法处理个人信息，'到物业索取'不影响本机构的责任。D项店长口头同意不能替代信息主体的授权同意，仍属违规。 219. 经纪机构在存量房交易中提供资金监管服务，下列做法符合规范要求的有（　）。 A. 监管账户以经纪机构自有资金账户名义开立并统一收付 B. 买卖双方与监管方签订资金监管协议，明确划转条件 C. 交易资金按约定条件成就后划转，未成就不得动用 D. 监管资金在过户完成前可先用于支付经纪人佣金 E. 监管账户资金与机构自有资金分账管理，不得混同 答案：B、C、E 解析：知识点为交易资金监管的规范操作。B项签订监管协议明确划转条件，是监管关系成立的基础。C项按条件成就划转，体现'条件未成就不得动用'的监管本质。E项分账管理、不得混同，是保障资金安全的核心要求。A项以机构自有资金账户收付监管资金，导致资金与自有资产混同，不符合监管要求。D项在过户完成前动用监管资金支付佣金，属于条件未成就即划转，违反监管规则。 220. 某经纪人在存量房买卖居间服务中，协助交易双方签订房屋买卖合同后，买方因贷款审批未通过又无能力全款支付，导致交易无法继续。经纪人向卖方解释买方应承担的责任时，下列表述符合居间服务法律定位的是 A. 买方违约，应承担违约责任，经纪人可协助卖方按合同约定主张相应责任 B. 买方违约，经纪人应代卖方向买方追偿损失 C. 买方违约，经纪人应先行垫付卖方损失再向买方追偿 D. 买方违约，卖方只能自行与买方协商，经纪人无权介入 答案：A 解析：知识点是居间人的法律地位与责任边界。正确项符合经纪人作为居间人提供缔约机会与协助、但不代替当事人承担合同责任，也不代当事人行使权利。错误项一让经纪人代卖方追偿，混淆了居间人与代理人的职责；错误项二要求经纪人垫付损失，把居间义务扩大为担保义务；错误项三否认经纪人可协助沟通协调，与居间服务实际不符。 221. 客户委托经纪人出售一套仍在抵押中的住房，经纪人接受委托后正确的业务处理顺序是 A. 核实抵押余额与还款银行，告知解押所需资金与时间，再安排带看与签约 B. 先安排带看并收取意向金，签约后再与银行协商解押 C. 先与买方签订合同锁定交易，再让卖方自行处理解押 D. 要求卖方先自行解押，完成后再由经纪人核实产权信息 答案：A 解析：知识点是抵押房交易的前置核查与信息披露顺序。正确项先核查权利负担、资金缺口和解押周期，才能避免签约后无法过户。错误项一带看收费在前、风险核查在后，容易造成无法履行的合同；错误项二让卖方自行解押后再核实，经纪人放弃了核查义务；错误项三先签约再解押，属于把不确定事项放在合同成立之后。 222. 在存量房买卖经纪服务中，经纪人协助双方办理资金监管的主要作用是 A. 保障交易资金安全，按约定条件和进度划转房款 B. 代替银行审查买方贷款资格与还款能力 C. 确保卖方在过户前就能拿到全部房款 D. 免除买卖双方因合同履行产生的违约责任 答案：A 解析：知识点是存量房交易资金监管的功能定位。正确项说明资金监管是按约定条件划转、保障资金安全。错误项一把监管与贷款审查混为一谈，贷款审批属于银行职责；错误项二误解划款时点，监管资金通常在满足约定条件后才划转；错误项三把资金监管当成违约责任的免除工具，二者性质不同。 223. 经纪人带客户看房时发现房屋承重墙被拆除并改造成开放式厨房，业主称已使用多年没有安全问题。经纪人正确的做法是 A. 如实向客户提示结构改动风险，建议核实是否取得相关审批后再决定 B. 告诉客户业主已使用多年说明安全，可以按现状签约 C. 建议客户先签约，装修恢复问题由买卖双方事后协商 D. 要求业主在签约前把承重墙恢复原状，否则不安排带看 答案：A 解析：知识点是房屋结构安全信息的如实告知与核查义务。正确项是提示风险并建议核实审批，符合经纪人审慎核查与披露要求。错误项一以使用年限推断结构安全，缺乏依据；错误项二把重大结构问题留到签约后协商，风险前移给买方；错误项三把恢复原状作为带看前置条件，处理方式过当且不符合业务惯例。 224. 经纪机构接受出售委托时，房屋为夫妻共有但仅一方到场签约，经纪人正确的处理方式是 A. 要求到场方提供另一共有权人书面同意，或待其到场后再签约 B. 先让到场方签约，事后补办另一方的追认手续 C. 认为夫妻财产当然可以单方处分，直接签约即可 D. 让到场方口头保证已获配偶同意，即可完成签约 答案：A 解析：知识点是共有房屋处分的授权要求。正确项要求取得其他共有权人书面同意或到场，避免无权处分。错误项一事后追认存在合同效力风险；错误项二把夫妻共有等同于单方处分权，法律上不成立；错误项三以口头保证代替书面授权，无法对抗事后争议。 225. 经纪人在发布房源信息时，为提高点击量将一套实际只有一室的房源写成两室，并配用其他房源的照片。该行为违反的主要规范是 A. 房源信息应真实、准确，不得发布虚假房源信息 B. 房源照片应使用专业摄影设备拍摄 C. 房源发布前应取得业主口头同意 D. 房源信息应每天更新一次价格 答案：A 解析：知识点是房源信息真实性要求。正确项指出不得发布虚假房源，直接对应虚构户型和使用他人照片的行为。错误项一涉及拍摄方式，与虚假描述无关；错误项二把授权形式说成口头即可，且不是本行为核心问题；错误项三关于更新频率，与信息造假无关。 226. 经纪人带买方看房后，买方私下联系业主成交以规避中介费。经纪机构主张权利时，较为稳妥的依据是 A. 委托合同中约定的禁止跳单条款及实际提供服务的证据 B. 经纪人个人的口头警告与行业惯例 C. 买方看房时签署的看房确认单上的单方声明 D. 业主与买方事后补签的自行成交说明 答案：A 解析：知识点是跳单情形下经纪机构的权利依据。正确项强调合同约定与实际服务证据，是主张报酬或违约责任的稳妥基础。错误项一口头警告与惯例缺乏约束力；错误项二单方声明效力有限，需结合合同与证据；错误项三事后补签说明反而可能被用来证明双方自行成交。 227. 经纪人协助客户办理存量房转移登记时，发现卖方提供的婚姻状况证明与户籍信息不一致，正确做法是 A. 暂缓提交登记申请，请卖方补充说明或提供一致的有效证明 B. 按户籍信息认定婚姻状况，直接提交登记申请 C. 按卖方口头说明认定婚姻状况，先行提交申请 D. 让买方签署知情同意书后，按现有材料提交申请 答案：A 解析：知识点是登记材料一致性核查与审慎义务。正确项要求暂缓并补充有效证明，避免因材料矛盾导致登记受阻或权利争议。错误项一自行选择户籍信息认定，越权判断；错误项二以口头说明替代证明材料；错误项三用买方知情同意掩盖材料瑕疵，不能解决登记机关审查问题。 228. 经纪机构在门店公示收费标准时，下列做法符合规范的是 A. 在经营场所醒目位置公示服务项目、收费标准和投诉渠道 B. 只在客户签约时口头告知佣金比例 C. 将收费标准仅放在内部员工手册中供查阅 D. 按客户类型不同临时确定佣金比例并不公示 答案：A 解析：知识点是经纪服务收费公示要求。正确项要求在经营场所醒目位置公示服务项目、标准与投诉渠道。错误项一口头告知不能替代公示；错误项二内部手册不面向消费者；错误项三临时定价且不公示，缺乏透明度。 229. 经纪人在存量房买卖居间服务中，下列属于应当向交易双方书面提示或说明的事项有 A. 房屋权利状况及抵押、查封等限制情况 B. 经纪服务内容、收费项目与标准 C. 交易资金交付与监管的风险提示 D. 银行贷款审批的内部评分模型 E. 经纪人个人对房价涨跌的判断 答案：A、B、C 解析：知识点是经纪服务中的告知与提示义务范围。正确项一权利状况、正确项二服务与收费、正确项三资金风险，均属应提示说明事项。错误项一贷款内部评分模型属于银行内部信息，经纪人无从掌握也无需披露；错误项二房价涨跌判断属于个人预测，不属于应书面提示的确定事项。 230. 经纪人在存量房买卖居间服务中，带领客户实地看房后客户当场要求支付意向金以锁定房源，经纪人正确的收款处理方式是 A. 以门店名义收取并开具门店盖章的收据 B. 以经纪人个人名义收取并出具手写收条 C. 暂不收取，待卖方书面同意后再代收转付 D. 直接转给卖方个人账户并保留转账截图 答案：C 解析：知识点：经纪机构代收代付交易资金须有卖方授权、走机构账户并出具规范凭证。正确项：意向金属于交易资金，须取得卖方书面同意后由机构代收转付，避免无权代收。A项错在以门店名义收取但未取得卖方授权，仍属无依据代收；B项错在个人名义收款项违反机构代收资金管理要求；D项错在直接转入卖方个人账户且无授权凭证，资金去向缺乏依据。 231. 经纪机构接受卖方独家委托后，在委托期内又通过另一家门店撮合同一房源成交，该行为在执业规范上属于 A. 正常的多渠道推广，不影响佣金结算 B. 违反独家委托约定，可能承担违约责任 C. 只要最终由本公司成交即可，渠道不限 D. 需事后补签一份非独家委托即可免责 答案：B 解析：知识点：独家委托的排他性与违约责任。正确项：独家委托期内绕开约定另行撮合，构成对委托约定的违反。A项错在多渠道推广不改变独家委托的排他约束；C项错在成交主体相同也不能免除违约事实；D项错在事后补签不能溯及既往消除已发生的违约。 232. 经纪人协助买卖双方签订存量房买卖合同时，对房屋存在抵押且卖方尚未还清贷款的情形，合同条款中最应明确约定的是 A. 由买方先行垫资还贷并办理过户 B. 卖方自行解押的期限及逾期违约责任 C. 抵押权人同意转让的口头承诺 D. 过户完成后再由买方补办解押手续 答案：B 解析：知识点：带押房产交易的解押义务与违约约定。正确项：应明确卖方解押期限及逾期责任，保障交易可履行。A项错在买方垫资还贷风险大且非通行安排；C项错在口头承诺无法约束抵押权人；D项错在过户前必须先解押，顺序颠倒。 233. 经纪人在为客户办理存量房网签时发现卖方身份证姓名与不动产权证记载姓名存在同音不同字，正确处置方式是 A. 按身份证姓名录入，事后再申请更正 B. 按不动产权证姓名录入并让卖方确认 C. 先办理网签，待过户时由登记机构核实 D. 由经纪人出具情况说明后直接办理过户 答案：B 解析：知识点：网签信息须与权属证书一致。正确项：应以不动产权证记载为准录入并由卖方确认，保证网签与登记信息衔接。A项错在擅自按身份证录入会造成网签与权证不符；C项错在把核实责任推给登记环节，网签阶段即应处理；D项错在经纪人无权出具此类说明替代身份核验。 234. 经纪机构在门店公示的收费项目中，对存量房买卖居间服务费的收取依据，符合规范的做法是 A. 按成交价一定比例向买卖双方分别收取 B. 按贷款金额比例向买方单独收取 C. 按房屋评估值比例向卖方单独收取 D. 按网签合同份数向双方定额收取 答案：A 解析：知识点：居间服务费计收依据与收费对象。正确项：可按成交价比例向买卖双方分别收取，属于常见合规计费方式。B项错在以贷款金额为基数与居间服务内容不对应；C项错在以评估值为基数缺乏服务对应关系；D项错在以合同份数计费与服务价值无关。 235. 客户委托经纪人出售一套继承所得房产，登记在继承人一人名下但实际有多个继承人，经纪人首先应当核实的是 A. 该房产当前的市场挂牌均价 B. 继承人对出售事宜的一致意见 C. 房屋是否存在租约及租期长短 D. 买方的贷款资质与首付比例 答案：B 解析：知识点：共有或继承房产处分须经权利人同意。正确项：应先核实全体继承人对出售的一致意见，避免无权处分。A项错在价格核实不能解决处分权问题；C项错在租约属后续事项；D项错在买方资质属成交后环节，顺序在后。 236. 经纪人在带看过程中发现房源存在承重墙被拆改的痕迹，且卖方未在委托时说明，正确做法是 A. 如实告知看房客户并建议核实安全性 B. 暂不提及，待客户询问时再作说明 C. 要求卖方恢复原状后再继续带看 D. 在合同中注明由买方自行承担风险 答案：A 解析：知识点：房屋瑕疵的如实告知义务。正确项：承重结构改动属重大瑕疵，应如实告知并建议核实。B项错在隐瞒重大瑕疵违反告知义务；C项错在恢复原状非经纪人可强制要求的事项；D项错在以合同条款转嫁风险不能免除告知责任。 237. 经纪人协助客户办理住房公积金贷款购买存量房时，对贷款额度的确定依据，正确理解是 A. 由经纪人根据客户收入自行测算确定 B. 由公积金管理机构按缴存及房价核定 C. 由卖方与买方协商后在合同中约定 D. 由商业银行按抵押物评估值直接核定 答案：B 解析：知识点：公积金贷款额度核定主体。正确项：额度由公积金管理机构依据缴存情况、房价等核定。A项错在经纪人无核定权限；C项错在双方约定不能替代管理机构审批；D项错在公积金贷款不由商业银行核定额度。 238. 经纪机构在存量房交易资金监管中，对客户交付的定金与首付款，符合规范的做法是 A. 统一存入机构自有账户再行划转 B. 存入监管账户并按约定节点划付 C. 由经纪人代收后转交卖方账户 D. 由买方直接支付给卖方个人账户 答案：B 解析：知识点：交易资金监管账户的使用。正确项：应存入监管账户并按约定节点划付，保障资金安全。A项错在机构自有账户混同交易资金；C项错在个人代收不符合资金监管要求；D项错在绕开监管直接支付，资金风险高。 239. 经纪人在为客户提供房屋出售定价建议时，对同小区近期成交数据的运用，正确的做法是 A. 直接采用挂牌价均值作为定价依据 B. 选取户型面积相近的近期成交案例 C. 以最高成交价作为房屋挂牌价格 D. 按业主心理预期倒推市场合理价格 答案：B 解析：知识点：比较法定价的数据选取。正确项：应选取户型、面积等条件相近的近期成交案例作比较。A项错在挂牌价非成交价，含议价水分；C项错在以最高价挂牌易脱离市场；D项错在心理预期不能替代市场数据。 240. 经纪人小张在居间服务中促成买卖双方成交后，买方以贷款未获批为由要求解除合同并退还已付定金，卖方不同意，小张正确的角色定位是 A. 代卖方向买方主张没收定金 B. 代买方向卖方主张返还定金 C. 居中协助双方按合同约定协商处理 D. 自行决定定金归属并出具书面结论 答案：C 解析：知识点：经纪人在争议中的居间定位。正确项：经纪人应居中协助双方按合同约定协商，不越位代言。A项错在代卖方主张属越位；B项错在代买方主张同样越位；D项错在经纪人无权自行决定定金归属。 241. 经纪人在存量房买卖居间服务中，促成交易双方签订房屋买卖合同后，因买方贷款未获批准导致合同无法继续履行，关于经纪服务费的处理，符合行业规范的是 A. 因交易未完成，已收取的经纪服务费应全额退还买方 B. 按合同约定及已完成的经纪服务进度，与交易双方协商收取相应费用 C. 只要签订了买卖合同即视为居间成功，可全额收取且不予退还 D. 买方原因导致违约，应向买方全额收取并另收违约金 答案：B 解析：知识点：居间服务费收取以合同约定和实际服务完成为依据。正确项按约定和已完成服务进度协商收费，符合公平原则与行业规范。错误项一：交易未完成不等于必然全额退费，需看合同约定和服务进度。错误项二：贷款未获批合同未履行完毕，不能简单等同于居间全部成功。错误项四：违约金主张是交易双方合同关系，经纪人无权自行另收违约金。 242. 房地产经纪机构接受委托人出售房屋的独家代理委托后，在委托期内又通过其他渠道促成同一房屋成交，关于独家代理的理解正确的是 A. 独家代理期内委托人自行成交也须向经纪机构支付约定佣金 B. 独家代理仅约束经纪机构不得同时代理买方，不约束委托人 C. 独家代理意味着经纪机构取得房屋处置权，可自行定价出售 D. 独家代理期内委托人可自由另行委托，无需承担任何责任 答案：A 解析：知识点：独家代理的核心是委托期内无论何方促成成交，委托人均应按约定支付佣金。正确项符合独家代理的法律特征。错误项二：混淆了独家代理与一般代理的约束范围。错误项三：经纪机构只有居间或代理权，无房屋处置权。错误项四：任意另行委托违反独家代理约定，应承担违约责任。 243. 经纪人在带客户看房时发现房屋承重墙被擅自拆改，客户询问能否购买，经纪人应当采取的处置方式是 A. 告知客户属业主私事，只要价格合适即可正常签约 B. 建议客户先签约，由业主在过户前自行恢复原状 C. 如实告知拆改情况并提示交易与安全风险，建议核实整改 D. 替业主承诺过户前一定整改到位以促成交易 答案：C 解析：知识点：经纪人负有如实告知房屋状况和风险的法定义务。正确项如实告知并建议核实整改，尽到告知与审慎义务。错误项一：承重墙拆改涉及安全与合规，不能视为私事回避。错误项二：先签约后恢复存在履约风险，且未履行告知义务。错误项四：经纪人无权替业主作出整改承诺。 244. 在二手房买卖经纪业务中，经纪人协助双方办理资金监管的主要作用是 A. 替买卖双方垫付部分房款以加快交易进度 B. 保障交易资金安全，按约定条件划转房款 C. 替代银行贷款审批环节缩短放款时间 D. 作为经纪机构自有资金池进行短期周转 答案：B 解析：知识点：资金监管是保障交易资金安全、按约定条件划转的制度安排。正确项准确描述其作用。错误项一：监管不涉及垫资。错误项三：监管不能替代贷款审批。错误项四：监管资金专户管理，不得挪作机构周转。 245. 经纪人发布房源广告时，将一套实际为一居室的房屋描述为可改两居的灵活户型，该行为的性质是 A. 属于合理营销话术，不构成违规 B. 属于虚假宣传，可能误导消费者并承担相应责任 C. 只要最终成交价合理就不影响广告合规 D. 属于对房屋使用功能的正常介绍，无需核实 答案：B 解析：知识点：房源广告应真实、准确，不得虚假或引人误解。正确项认定其为虚假宣传。错误项一：营销话术不能突破真实性底线。错误项三：是否成交不影响虚假宣传的认定。错误项四：使用功能描述也须以事实为依据。 246. 在房屋租赁经纪业务中，承租人要求经纪人代为收取押金并保管，经纪人正确的做法是 A. 同意代收并存入个人账户以便随时退还 B. 建议押金由出租人直接收取或在合同中明确监管方式 C. 代收后用于机构日常经营周转，到期再筹款退还 D. 代收后不开发票也不出具收据以简化流程 答案：B 解析：知识点：押金应由合同约定主体收取或通过合规监管，经纪人不得挪用。正确项建议直接收取或明确监管方式。错误项一：存入个人账户不合规。错误项三：挪用押金属严重违规。错误项四：收费应出具凭证。 247. 经纪人带客户看房后，客户绕过经纪人直接与业主成交，经纪人主张权利的合理依据是 A. 经纪人可自行扣押客户身份证件要求付费 B. 依据委托合同或看房确认等证据，通过协商或法律途径主张佣金 C. 经纪人可到客户单位公开客户跳单行为 D. 经纪人只能自认损失，无任何救济途径 答案：B 解析：知识点：跳单情形下经纪人可依合同约定和证据主张佣金。正确项通过协商或法律途径维权。错误项一：扣押证件违法。错误项三：公开他人信息涉嫌侵权。错误项四：并非无救济途径。 248. 房地产经纪机构在门店公示的收费项目中，下列做法符合规范的是 A. 只公示佣金比例，其他费用成交时口头告知 B. 在经营场所醒目位置公示服务项目、收费标准和依据 C. 对不同的客户采用不同的收费标准且不公示 D. 收费后不出具发票，仅提供手写白条 答案：B 解析：知识点：经纪机构应明码标价，在醒目位置公示服务项目、标准与依据。正确项符合明码标价要求。错误项一：其他费用也应事先公示。错误项三：不得价格歧视且应公示。错误项四：应依法出具发票。 249. 经纪人在协助买卖双方签订合同时，发现合同中房屋交付时间条款空白，正确做法是 A. 先让双方签字，空白处事后由经纪人代填 B. 提示双方就交付时间协商一致并写入合同后再签署 C. 按行业惯例默认过户后三十日交付，无需写入 D. 由经纪人根据经验直接确定交付日期并告知双方 答案：B 解析：知识点：合同主要条款应协商一致并明确，经纪人不得代填或擅自确定。正确项提示协商一致后签署。错误项一：代填空白条款易引发纠纷。错误项三：惯例不能替代约定。错误项四：经纪人无权单方确定交付日期。 250. 房地产经纪人在执业中遇到下列情形，应当拒绝提供经纪服务或终止服务的有 A. 委托人要求将不符合交易条件的房屋挂牌出售 B. 委托人要求隐瞒房屋已被查封的事实促成交易 C. 委托人要求经纪人协助规避限购政策办理过户 D. 委托人要求经纪人如实告知房屋抵押情况 E. 委托人要求经纪人按照公示标准收取服务费 答案：A、B、C 解析：知识点：经纪人不得为违法或违背如实告知义务的行为提供服务。正确项一：不符合交易条件的房屋不得挂牌。正确项二：隐瞒查封事实违反如实告知义务。正确项三：协助规避限购属违规。错误项四：如实告知抵押情况是应尽义务，不应拒绝。错误项五：按公示标准收费合规，不应拒绝。 251. 经纪人在存量房买卖居间服务中，若买方要求查看房屋的住宅专项维修资金交存情况，最合适的核查途径是 A. 要求卖方提供交存凭证并到资金管理专户机构核验 B. 直接到物业公司查询该户的历史维修资金使用记录 C. 凭房产证复印件到不动产登记窗口调取缴存明细 D. 让卖方口头承诺已交存并在合同中载明担保条款 答案：A 解析：知识点为住宅专项维修资金交存信息的核查途径。卖方持有交存凭证，资金管理专户机构掌握缴存台账，凭证加台账核验最可靠。物业公司只掌握使用记录不掌握交存总账；不动产登记窗口不负责维修资金缴存明细；口头承诺加担保条款属于合同约束，不能替代事实核验。 252. 在商品房预售经纪服务中，开发企业委托经纪人发布房源信息前，经纪人应当重点核对的预售许可信息是 A. 预售许可证号与所售楼栋是否对应 B. 预售许可证的发证机关是否为省级住建部门 C. 预售许可证是否在项目开工前取得 D. 预售资金监管账户开户行是否为开发企业基本户 答案：A 解析：知识点为预售许可与楼栋的对应关系。预售许可按楼栋核发，许可证号必须与所售楼栋对应，否则可能超范围销售。发证机关是市县级住建部门而非省级；预售许可在满足投资进度等条件后取得，不要求在开工前；监管账户可以是专门开立的账户，不限于基本户。 253. 经纪人为客户办理存量房交易资金监管时，买方将首付款存入监管账户后，正确的后续操作是 A. 待不动产转移登记完成后按监管协议划转给出卖方 B. 由经纪人先行垫付给卖方以加快交易进度 C. 买方凭存款凭证直接到银行要求解付给卖方 D. 卖方提供收款收据后即可申请提前支取监管资金 答案：A 解析：知识点为存量房交易资金监管的划转条件。监管资金应在转移登记等约定条件成就后按协议划转。经纪人垫付不属于监管划转流程；买方单方凭证不能解付；卖方收款收据不构成划转条件，须满足协议约定的登记完成等节点。 254. 客户咨询个人住房贷款时，经纪人告知其可申请的贷款额度主要取决于 A. 房屋评估价值、首付比例与借款人还款能力综合确定 B. 房屋成交价格与借款人年龄之和的固定倍数 C. 借款人公积金账户余额乘以统一规定的倍数 D. 卖方是否配合办理贷款手续及贷款银行网点数量 答案：A 解析：知识点为个人住房贷款额度的确定因素。额度由评估价值、首付比例、借款人收入与征信等还款能力综合确定。成交价与年龄之和的倍数不是额度规则；公积金余额倍数仅适用于公积金贷款且各地规则不同，不能作为通用答案；卖方配合度和银行网点数量不是额度决定因素。 255. 经纪机构接受房屋出售委托后，在门店橱窗展示房源信息时，下列做法符合房源信息发布规范的是 A. 经委托人书面同意后发布并标注房源核验二维码 B. 为吸引客户将挂牌价略低于委托人报价发布 C. 隐去房屋抵押情况以加快成交速度 D. 使用其他门店已成交房源的图片配本房源文字 答案：A 解析：知识点为房源信息发布规范。发布前应取得委托人书面同意并按规定标注核验信息。擅自压低挂牌价属于虚假价格信息；隐瞒抵押属于隐瞒重要事项；套用其他房源图片属于虚假房源信息。 256. 经纪人带客户看房时发现房屋存在承重墙被拆改的迹象，正确的处置方式是 A. 向客户提示风险并建议核实装修审批与安全鉴定情况 B. 当场告知客户拆改承重墙不影响结构安全 C. 替卖方解释拆改是为扩大使用面积且属常见做法 D. 建议客户先签约再由买卖双方自行协商处理 答案：A 解析：知识点为房屋安全事项的告知与风险提示。发现承重结构改动应提示风险并建议核实审批和鉴定。宣称不影响安全缺乏依据；把拆改说成常见做法是淡化风险；建议先签约再协商会让客户在信息不完整时决策。 257. 在二手房买卖居间合同中约定“买方贷款未获批准则合同解除且互不承担违约责任”，该约定体现的是 A. 以贷款获批作为合同解除条件的附条件条款 B. 以贷款获批作为合同生效要件的附期限条款 C. 卖方单方享有的合同撤销权条款 D. 经纪人承担贷款审批保证责任的条款 答案：A 解析：知识点为附条件与附期限、解除权与撤销权的区分。贷款能否获批是不确定事实，作为解除条件属于附条件解除条款。附期限针对必然到来的时间；撤销权针对可撤销事由；经纪人无权保证贷款获批，该约定也不是保证责任条款。 258. 经纪人在为客户计算二手房交易税费时，判断卖方是否满足“满五唯一”免征个人所得税，关键依据是 A. 房屋产权取得时间与卖方家庭名下住房套数 B. 房屋交付使用时间与买方家庭名下住房套数 C. 网签合同签订时间与卖方户籍所在地 D. 契税完税时间与卖方婚姻登记时间 答案：A 解析：知识点为个人所得税免征条件的判断依据。满五看产权取得时间，唯一看卖方家庭名下住房套数。交付时间不等于产权取得时间；买方套数不影响卖方免税；网签时间、户籍地、婚姻登记时间均不是判断依据。 259. 经纪机构与开发企业合作销售新建商品房时，下列行为属于违规收取费用的情形是 A. 在房价外另收“团购费”且不写入购房合同与发票 B. 按成交价一定比例收取开发企业支付的代理佣金 C. 代收购房人契税并开具代收票据后转缴税务部门 D. 收取购房人自愿委托的贷款代办服务费并签订协议 答案：A 解析：知识点为商品房销售收费规范。价外另收团购费且不写入合同发票，属于价外加价、逃避监管的违规收费。开发企业支付的佣金、依规代收契税、自愿委托的代办服务费均属可收取或可代收的情形。 260. 客户委托经纪人出售一套仍有银行按揭的房屋，经纪人设计交易流程时首先要解决的关键环节是 A. 安排提前还款解押并在解押后办理转移登记 B. 先办理转移登记再由买方代为清偿贷款 C. 让买卖双方自行约定贷款由谁承担后直接过户 D. 由经纪人以个人名义代为偿还剩余贷款 答案：A 解析：知识点为带押房屋交易流程。设有抵押的房屋在转移登记前通常需先解押，因此提前还款解押是首要环节。先过户再代偿不符合登记与抵押权处理顺序；仅约定贷款承担不能消除抵押障碍；经纪人以个人名义代偿会产生资金与法律风险。 261. 经纪人陪同客户查验二手房时，客户发现卫生间顶板有渗水痕迹而卖方称已修好，经纪人下一步最恰当的做法是 A. 建议客户在合同中约定渗水问题的保修责任与查验条款 B. 当场认定渗水已修复并劝客户尽快签约 C. 让客户自行与楼上住户交涉后再决定是否购买 D. 建议客户以渗水为由直接要求卖方降价三成 答案：A 解析：知识点为房屋瑕疵的合同防范与处置。对已发现的渗水应在合同中约定责任与复查条款。当场认定修好缺乏依据；让客户自行交涉未履行经纪人协助义务；直接要求降价三成缺乏依据且可能影响交易磋商。 262. 房地产经纪机构在承接存量房出售委托时，下列做法符合规范要求的有 A. 核验委托人身份证明与房屋权属证书原件 B. 就房屋抵押、查封等权利限制情况向委托人问询并记录 C. 接受委托人书面授权后由代理人代为签署委托合同 D. 为促成委托先收取诚意金再补签书面委托合同 E. 将委托房源信息与委托人联系方式直接对外公开 答案：A、B、C 解析：知识点为存量房出售委托的受理规范。核验身份与权属、问询权利限制、凭书面授权由代理人签署均符合要求。先收诚意金后补签合同属于程序倒置；未经同意公开委托人联系方式涉及个人信息保护问题。 263. 经纪人带客户看房时，客户对一套挂牌价300万元的住房很满意，但提出希望业主降价20万元，经纪人当场最恰当的做法是 A. 直接替业主答应降价，先促成签约再说 B. 记录客户出价并说明需向业主转达后回复 C. 告诉客户业主绝对不会降价，劝其放弃还价 D. 建议客户先交定金再让业主考虑降价 答案：B 解析：知识点：经纪人在买卖双方价格磋商中的居间职责。正确项对在经纪人无权替业主定价，应如实转达客户出价并回复，保持居间中立。错误项：直接答应降价属越权处分业主权益；断言业主绝不降价属主观阻断交易；先交定金再谈价属诱导客户在价格未定前锁定资金，程序不当。 264. 存量房买卖中，房屋所有权人以共有人之一名义签约，经纪人查验产权证时发现还有一名共有人未到场，正确处置是 A. 先签约，事后补一份共有人同意书即可 B. 要求未到场共有人出具书面同意或到场共同签约 C. 让到场所有权人写保证书承诺承担全部责任 D. 按到场人意思签约，共有人争议由其自行解决 答案：B 解析：知识点：共有房屋处分的签约主体资格。正确项对在共有房屋处分需全体共有人同意，应取得未到场共有人书面同意或到场签约，否则合同效力存疑。错误项：事后补同意书不能消除签约时无权处分风险；保证书只在内部有效，不能对抗共有人；把争议推给当事人不能免除经纪人审慎核查义务。 265. 客户委托经纪人出售一套仍在抵押中的住房，经纪人下列承接与告知做法正确的是 A. 隐瞒抵押情况，待找到买家后再告知 B. 直接承诺可先过户，抵押由卖方自行解决 C. 向客户说明需先解押或取得抵押权人同意方可过户 D. 要求客户先还清贷款再挂牌，否则不予受理 答案：C 解析：知识点：抵押房产交易的告知与处置程序。正确项对在抵押房产过户受抵押权限制，应如实告知需解押或经抵押权人同意。错误项：隐瞒抵押违反如实告知义务；承诺先过户与抵押登记效力冲突；一律拒绝挂牌过于绝对，可通过解押或带押过户等方式处理。 266. 经纪人发布房源广告时，把一套实际为40年产权的商业公寓写成“70年住宅、可落户”，该行为主要违反的是 A. 广告发布频次管理规定 B. 房源信息真实性与如实告知义务 C. 经纪人执业资格考试规定 D. 房屋买卖合同网签备案规定 答案：B 解析：知识点：房源广告信息真实性义务。正确项对在房屋用途、产权年限、落户属性属核心信息，虚假宣传违反如实告知与广告真实性要求。错误项：频次管理与信息真假无关；考试规定规范从业资格；网签备案规范交易流程，均不直接针对虚假房源宣传。 267. 客户通过经纪人看房后，绕开经纪人直接与业主成交，经纪人主张报酬时，下列判断正确的是 A. 只要客户使用了经纪人提供的房源信息，即可主张报酬 B. 客户与业主私下成交，经纪人一律无权主张报酬 C. 是否支付报酬只看客户是否签署了看房确认单 D. 经纪人可扣押客户定金以抵偿报酬 答案：A 解析：知识点：居间报酬与跳单行为的认定。正确项对在客户利用经纪人提供的房源信息绕开经纪人成交，构成违约或违反诚信，可依约主张报酬。错误项：一律无权过于绝对；看房确认单是证据之一而非唯一依据；扣押定金属违法自助行为。 268. 经纪人协助客户办理住房贷款时，客户收入证明不足以覆盖月供，下列做法符合规范的是 A. 建议客户找朋友公司开具虚假收入证明 B. 如实告知客户贷款可能不批并建议调整方案 C. 替客户在申请材料上代签收入确认栏 D. 让客户先交首付，贷款不批后再退还 答案：B 解析：知识点：贷款协助中的如实告知与禁止虚假材料。正确项对在应如实提示贷款风险并协助调整购房或贷款方案。错误项：开具虚假收入证明涉嫌骗贷；代签申请材料属伪造；先收首付再退还会使客户承担不必要资金风险。 269. 存量房买卖合同签订后，买方因自身原因无法继续履行，卖方要求经纪人扣留买方已交的中介费不退，经纪人正确做法是 A. 按卖方要求扣留全部中介费不退 B. 按合同约定和实际服务进度处理中介费争议 C. 直接把中介费转给卖方作为违约金 D. 将中介费退还买方后不再介入双方纠纷 答案：B 解析：知识点：中介服务报酬与违约责任的区分。正确项对在中介费应依合同约定和实际提供服务情况处理，不能由卖方单方决定。错误项：扣留全部费用缺乏依据；转给卖方混淆中介费与违约金；一退了之放弃居间协调职责。 270. 经纪人带客户实地看房时，发现房屋阳台存在明显加建且未取得规划许可，客户询问能否购买，经纪人应 A. 告知加建部分存在被认定违建及拆除风险 B. 保证加建部分可随房屋一并合法过户 C. 建议客户先买下，违建问题以后再说 D. 让客户自行向邻居打听加建是否合规 答案：A 解析：知识点：违建风险的如实告知义务。正确项对在加建未取得规划许可存在被查处、拆除及影响过户的风险，应如实告知。错误项：保证合法过户属虚假承诺；劝客户先买下后再处理属隐瞒风险；让客户向邻居打听不能替代经纪人核查与告知义务。 271. 客户在签订买卖合同时提出将部分房款写低以少缴税费，经纪人下列处理正确的是 A. 按客户要求制作阴阳合同以降低税费 B. 说明低报成交价属逃税并拒绝配合 C. 建议只在居间合同中写低，买卖合同写真实价 D. 让客户与业主自行协商，经纪人不在场即可 答案：B 解析：知识点：禁止协助签订阴阳合同逃避税费。正确项对在低报成交价逃税违法，经纪人应拒绝配合并说明后果。错误项：制作阴阳合同属协助逃税；居间合同低报同样违法；让双方自行协商不能免除经纪人拒绝违法行为的义务。 272. 经纪人陪同客户查验一套二手房，客户最应重点核查的权属与交易限制信息是 A. 房屋装修风格与家具品牌 B. 产权人身份、共有情况及查封抵押状态 C. 小区物业费标准与停车位数量 D. 邻居职业与社区活动频率 答案：B 解析：知识点：二手房交易前权属核查要点。正确项对在产权人身份、共有、查封、抵押直接决定交易能否安全完成。错误项：装修家具属房屋状况；物业费和车位属配套信息；邻居情况属居住环境，均非权属与交易限制核心。 273. 经纪人在存量房交易中开展房源核验与客户资格核查时，下列做法正确的有 A. 核对不动产权证书与产权人身份信息是否一致 B. 查询房屋是否存在查封、抵押等限制交易情形 C. 核实买方是否具备当地购房资格与贷款条件 D. 仅凭卖方口头承诺确认房屋无查封无抵押 E. 为促成交易替买方虚构社保缴纳记录 答案：A、B、C 解析：知识点：房源核验与客户资格核查。正确项对在应核对权证与身份、查询查封抵押、核实购房资格与贷款条件，确保交易可行。错误项：仅凭口头承诺无法确认权属限制；虚构社保记录属违法协助骗取购房资格。 274. 经纪机构接受房屋出售委托时，对委托人提供的房屋权属证书与本人身份证明应重点核对的是 A. 证书编号与身份信息是否一致对应 B. 证书外观是否崭新无损 C. 证书是否由委托人自行复印 D. 房屋装修风格是否与证书照片一致 答案：A 解析：知识点：房源核验中权属与身份的一致性审查。正确项：需核对权属证书上的权利人信息与委托人身份证件是否一致，确认其有权处分。错误项：证书新旧与权属真伪无关；复印件形式不能替代原件核验；装修风格与权属证书无关联。 275. 在房屋租赁经纪业务中，经纪人代出租人收取承租人押金后，规范的处置方式是 A. 按约定转入出租人账户并留存凭证 B. 由经纪人个人账户暂存待退 C. 直接用于抵扣本单佣金后余额留存 D. 与租金合并后由门店统一保管 答案：A 解析：知识点：租赁押金的资金管理规范。正确项：押金应按约定归属出租人，代收后应及时转付并留存转账凭证。错误项：个人账户暂存属资金混同，风险高；押金不得擅自抵扣佣金；门店统一保管押金无合同依据且易产生挪用风险。 276. 经纪人在发布房源信息前，对委托人身份与房屋权属进行核验的主要目的是 A. 确认房源真实可交易并防范虚假房源 B. 提高房源在平台上的搜索排名 C. 缩短买卖双方谈判周期 D. 替代不动产登记机构的权属审查 答案：A 解析：知识点：房源核验的制度目的。正确项：核验是为确认房屋真实存在、权属清晰、委托人有权处分，从而防范虚假房源。错误项：核验与搜索排名无因果关系；核验不直接缩短谈判周期；经纪机构核验不能替代登记机构的法定权属审查。 277. 经纪人在为客户计算二手房买卖税费时，判断房屋是否属于"满五唯一"主要影响的是 A. 个人所得税的征免 B. 契税的适用税率 C. 增值税的征收率 D. 不动产登记费的收取标准 答案：A 解析：知识点：二手房交易中"满五唯一"的税收含义。正确项：满五唯一主要影响卖方个人所得税的免征条件。错误项：契税税率取决于买方家庭住房套数与面积，与满五唯一无关；增值税征收率取决于持有年限与房屋性质，不由唯一性决定；登记费按件收取，与满五唯一无关。 278. 经纪人带客户看房时，客户对某套房屋表示满意但要求经纪人隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，经纪人正确的做法是 A. 如实告知并建议客户重新评估 B. 按客户要求对卖方隐瞒该信息 C. 仅在成交后口头补充说明 D. 将告知义务转由卖方单独承担 答案：A 解析：知识点：经纪人的如实告知义务与信息披露。正确项：对影响交易的重大信息，经纪人应如实告知相关方并提示风险。错误项：配合隐瞒违背如实告知义务；成交后补充说明不能免除隐瞒责任；告知义务不因卖方存在而免除经纪人自身义务。 279. 在新建商品房销售代理中，开发企业要求代理机构对未取得预售许可的楼栋先行收取"诚意金"，代理机构正确的处置是 A. 拒绝收取并说明预售许可要求 B. 以借款名义变相收取 C. 由代理机构账户代收后转付 D. 先收后补并承诺可无条件退款 答案：A 解析：知识点：未取得预售许可不得收取预订款性质费用。正确项：未取得预售许可前不得以认购、预订等方式收取费用，代理机构应拒绝。错误项：以借款名义变相收取仍属违规；代收转付不能改变违规性质；先收后补不改变收取时点的违法性。 280. 经纪人促成买卖双方签订合同后，买方因贷款审批未通过无法继续履行，合同中约定贷款未获批可免责的条款属于 A. 合同约定的免责事由 B. 法定解除条件 C. 违约责任的免除 D. 合同无效情形 答案：A 解析：知识点：合同免责条款与法定解除、违约责任的区别。正确项：双方在合同中约定贷款未获批可免责，属于约定的免责事由。错误项：法定解除由法律规定情形触发，非当事人约定；违约责任免除以存在违约为前提；该条款本身不导致合同无效。 281. 经纪机构在门店公示的收费项目中，将佣金与代收代付的税费混列为一栏，这种做法的主要问题是 A. 混淆经纪服务收费与代收代付费用 B. 提高了佣金收取比例 C. 减少了客户实际支出 D. 增加了税费缴纳金额 答案：A 解析：知识点：明码标价中服务收费与代收代付费用的区分。正确项：佣金是经纪服务报酬，税费是代收代付，二者性质不同，混列会使客户误解收费构成。错误项：混列不改变佣金比例；不减少客户支出；也不增加应缴税费金额。 282. 经纪人协助客户办理存量房交易资金监管时，将首付款直接转入卖方个人账户而未走监管账户，可能带来的主要风险是 A. 资金被挪用导致交易无法完成 B. 卖方需额外缴纳增值税 C. 买方丧失贷款资格 D. 房屋无法办理过户登记 答案：A 解析：知识点：存量房交易资金监管的作用。正确项：不走监管账户，资金直接支付给卖方后若交易中断，买方面临资金被挪用难以追回的风险。错误项：资金走向不影响卖方增值税；与买方贷款资格无直接关系；过户登记能否办理取决于权属与材料，不因资金支付方式直接丧失。 283. 经纪人接受出租人委托后，承租人看房时提出希望经纪人帮忙"做低"租金以少缴税，经纪人应 A. 拒绝并按真实租金签订合同 B. 同意并在合同中写低租金 C. 建议双方另行签订阴阳合同 D. 将差额以押金名义收取 答案：A 解析：知识点：经纪业务中不得协助签订阴阳合同逃避税费。正确项：应按真实交易价格签订合同，拒绝协助逃税。错误项：写低租金属协助逃税；阴阳合同违法；以押金名义收取差额仍属规避税费的违规安排。 284. 存量房买卖经纪业务中，经纪人带看前应当核实房屋权属状况，以下哪种情形属于可以正常挂牌带看但须在合同中明确提示的情形 A. 房屋已设定抵押且抵押权人同意转让 B. 房屋已被人民法院依法查封 C. 房屋为违法建筑无法办理产权登记 D. 房屋属于小产权房无不动产权证 答案：A 解析：知识点为存量房上市交易条件。已设抵押且抵押权人同意转让的房屋可交易，但须在合同中明确提示；已被查封房屋不得转让；违法建筑和小产权房无法合法交易，均不得挂牌。 285. 经纪人协助买卖双方签订存量房买卖合同时，对定金条款的约定应当明确的是 A. 定金数额由双方约定但不得超过主合同标的额的百分之二十 B. 定金数额由中介机构根据市场行情确定 C. 定金和订金在同一合同中可混用表述 D. 定金交付后买方违约卖方须双倍返还定金 答案：A 解析：知识点为定金规则。定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十；中介无权确定定金；定金与订金法律后果不同不能混用；买方违约卖方无须返还定金，卖方违约才双倍返还。 286. 房地产经纪机构承接新建商品房销售代理业务时，在售楼处现场公示的材料中，属于必须公示的是 A. 商品房预售许可证 B. 开发企业的内部成本核算表 C. 销售人员的个人业绩排名 D. 项目的建筑施工进度照片 答案：A 解析：知识点为新建商品房销售代理的公示要求。预售许可证是预售合法性的核心凭证必须公示；成本核算表、业绩排名、进度照片均非法定公示内容。 287. 客户委托经纪人出售一套满五唯一的住房，经纪人计算个人所得税时正确的处理方式是 A. 满足满五唯一条件可免征个人所得税 B. 按成交价全额百分之一征收个人所得税 C. 按买卖差价的百分之二十征收个人所得税 D. 由买方承担个人所得税并计入契税 答案：A 解析：知识点为二手房交易税费。个人转让自用五年以上且为家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税；按全额百分之一或差价百分之二十是未满足免税条件时的计征方式；个税纳税义务人为卖方，不能计入契税。 288. 经纪人在房源核验中发现房屋登记用途为办公而业主声称可作住宅出售，正确的处置方式是 A. 告知业主用途不符不得按住宅挂牌并拒绝该委托 B. 按住宅挂牌但合同中注明用途以产权证为准 C. 按住宅挂牌并口头提醒买方自行核实 D. 先按住宅挂牌待成交后再办理用途变更 答案：A 解析：知识点为房源核验与如实告知义务。登记用途与声称不符的不得按住宅挂牌，应拒绝违规委托；注明以产权证为准、口头提醒、先挂牌后变更均不能免除经纪人核验和如实告知责任。 289. 存量房买卖中买方需要办理住房贷款，经纪人协助办理面签时应当提醒买方准备的材料是 A. 收入证明和银行流水 B. 房屋原始购房发票 C. 卖方的婚姻状况证明 D. 小区的物业服务合同 答案：A 解析：知识点为二手房贷款面签材料。收入证明和银行流水用于证明还款能力；原始购房发票、卖方婚姻证明、物业合同均非买方贷款面签的必备材料。 290. 经纪人发布房源信息时，对同一套房源的正确做法是 A. 同一房源在同一平台只发布一次并保证信息真实 B. 为增加曝光在多个账号重复发布同一房源 C. 发布时使用与实勘不符的精修效果图 D. 将挂牌价标低以吸引客户再现场加价 答案：A 解析：知识点为房源信息发布规范。同一房源在同一平台应只发布一次且信息真实；重复发布、用不符效果图、标低价引流均属违规发布行为。 291. 客户看房后表示满意但要求经纪人承诺房屋绝对不会出现质量问题，经纪人正确的回应是 A. 如实告知房屋现状和已知瑕疵不作绝对承诺 B. 承诺房屋无任何质量问题以促成签约 C. 以个人名义出具质量保证书 D. 回避质量问题直接催促客户交定金 答案：A 解析：知识点为经纪人的如实告知义务。经纪人应如实告知房屋现状和已知瑕疵，不得作绝对承诺；个人出具保证书、回避问题、催促交定金均违反职业规范。 292. 存量房交易资金监管中，经纪人引导买卖双方办理资金监管的主要目的是 A. 保障交易资金安全防范挪用风险 B. 帮助卖方提前获得全部房款 C. 替代银行贷款审批流程 D. 免除经纪机构的居间责任 答案：A 解析：知识点为交易资金监管。资金监管用于保障交易资金安全、防范挪用风险；不能使卖方提前获全款；不能替代贷款审批；也不能免除经纪机构应尽责任。 293. 房地产经纪人在存量房交易中应当书面告知委托人的事项包括 A. 房屋权属状况及已知瑕疵 B. 经纪服务内容和收费标准 C. 交易资金监管的办理方式 D. 本人及近亲属名下的其他待售房源 E. 卖方家庭成员的内部分工 答案：A、B、C 解析：知识点为经纪机构告知义务。房屋权属及瑕疵、服务内容与收费、资金监管方式均属应书面告知事项；经纪人及近亲属其他房源、卖方家庭成员内部分工不属于法定告知内容。 294. 房地产经纪机构在门店公示营业执照和备案证明时，下列做法符合规范的是 A. 将备案证明原件锁在保险柜，前台只放复印件并加盖机构公章 B. 只在住建部门官网可查，门店不再张贴任何纸质材料 C. 把营业执照复印件放大后张贴，备案证明因换证暂缺便先不公示 D. 将营业执照和备案证明拍照存入员工手机，客户询问时出示 答案：A 解析：知识点：经纪机构门店信息公示要求。正确项：备案证明可放置复印件并加盖公章，原件妥善保管，既满足公示又防丢失，符合规范。A项正确。B项错在仅依赖官网查询不能替代门店现场公示义务。C项错在备案证明暂缺期间仍应采取临时公示措施，不能直接不公示。D项错在手机照片不属于门店规范公示方式，无法保证客户随时查阅。 295. 客户委托出售的房屋尚有未结清按揭贷款，经纪人建议的常规交易安排中，操作顺序最稳妥的是 A. 先签买卖合同并收定金，再让客户自行筹款还贷解押后过户 B. 先办理过户再让客户用首付款还贷，最后办理解押手续 C. 先让买方付全款给卖方还贷，再签网签合同并办理过户 D. 先签居间合同收取中介费，解押进度由卖方自行把握 答案：A 解析：知识点：带抵押二手房交易流程与风险控制。正确项：先签约锁定交易并收定金，再由卖方筹款还贷解押，解押完成后过户，流程清晰、风险可控。A项正确。B项错在未解押即过户无法实现，抵押未注销时登记机构不予办理。C项错在要求买方先付全款再签网签，资金风险全部转嫁买方，不符合常规居间安排。D项错在只收费不跟进解押进度，未尽经纪人勤勉义务。 296. 经纪人带客户看房时，客户对某套房屋表示满意但希望业主降价10万元，此时经纪人恰当的下一步动作是 A. 当场替业主答应降价，先促成签订定金合同再说 B. 记录客户出价并当面承诺一定帮其谈到该价格 C. 先核实客户付款方式和购房资格，再向业主持平转达出价 D. 建议客户直接联系业主自行议价，经纪人不介入价格磋商 答案：C 解析：知识点：居间磋商中的受托义务与信息核实。正确项：先核实客户付款方式、购房资格等成交条件，再如实向业主持平转达出价，既不越权也不隐瞒。C项正确。A项错在经纪人无权替业主作出降价承诺，越权表态可能引发纠纷。B项错在当面承诺一定谈到某价格属于不当承诺，无法保证结果。D项错在促成交易是经纪人职责，直接推给客户自行议价属消极履职。 297. 房地产经纪服务合同采用书面形式时，关于合同内容与收费的约定，下列做法符合规范的是 A. 在合同中写明基础服务费和代办贷款等延伸服务费的具体项目与标准 B. 口头约定中介费为成交价2%，合同文本中只写服务内容不写金额 C. 将代办过户费与中介费合并为一个总价，不区分服务项目 D. 约定无论是否成交均按带看次数收取全额中介费 答案：A 解析：知识点：经纪服务合同与收费明码标价要求。正确项：基础服务与延伸服务应分别列明项目及收费标准，做到清晰透明。A项正确。B项错在收费金额属于合同必要内容，仅口头约定易生争议。C项错在合并总价不区分项目，不符合明码标价和服务对应要求。D项错在未成交仍按带看次数收全额中介费，属于不合理收费安排。 298. 业主将房屋委托多家中介挂牌出售，其中一家经纪人未经业主同意擅自将房屋照片和门牌号发布到网络平台，该行为主要侵犯了业主的 A. 姓名权和肖像权 B. 隐私权和个人信息权益 C. 著作财产权和商标权 D. 相邻权和地役权 答案：B 解析：知识点：房源信息发布中的个人信息保护。正确项：房屋门牌号、内部照片等能识别特定住宅和业主的信息，未经同意发布涉及隐私权和个人信息权益。B项正确。A项错在题干未涉及业主姓名或肖像使用。C项错在照片发布争议不属于著作财产权或商标权范畴。D项错在相邻权、地役权是物权相邻关系，与信息发布无关。 299. 经纪人协助买卖双方办理存量房交易资金监管时，买方提出将首付款直接转入经纪人个人账户由其转交卖方，经纪人正确的处置是 A. 同意代收并出具个人收条，承诺过户后转交卖方 B. 拒绝个人代收，引导双方通过银行或监管机构专用账户交割 C. 同意代收但要求买方额外支付一笔资金保管费 D. 让买方把款项转入门店店长账户，由店长统一转付 答案：B 解析：知识点：交易资金安全与账户管理规范。正确项：应引导买卖双方使用银行或资金监管专用账户交割，避免资金经手个人。B项正确。A项错在经纪人个人账户代收房款存在挪用和纠纷风险，不符合资金监管要求。C项错在个人代收本身已不合规，另收保管费更无依据。D项错在转入店长个人账户同样属于非监管账户代收，风险未消除。 300. 房地产经纪人在承接二手房买卖居间业务时，下列属于应当向委托人书面告知事项的有 A. 房屋存在抵押、查封等权利限制情况 B. 经纪服务项目、收费标准和收取方式 C. 交易涉及的主要税费种类及大致承担方 D. 经纪人本人的家庭住址和婚姻状况 E. 房屋所在小区未来是否必然升值 答案：A、B、C 解析：知识点：居间业务中的告知义务范围。正确项：房屋权利限制、服务项目与收费、主要税费情况均属应书面告知的与交易直接相关信息。A、B、C正确。D项错在经纪人家庭住址和婚姻状况与受托业务无关，不属告知范围。E项错在未来是否必然升值属于不确定预测，不能作为书面告知事项承诺。